나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511561 [1] 인천광역시 부평구 부개동 520 부평코오롱하늘채 107동 7층701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부개동 소재“부광초등학교”남측 인근에 위치하는 부동산
으로서, 본건 일대는 동류형의 중.소규모의 아파트 및 다세대주택, 단독주택 등이 주
를 이루고 있으며, 인근에 각종 근린생활시설 및 생활편의시설, 근린공원, 각급 학교
등이 소재하는 등 전반적인 입지 여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하고, 인근에 버스정류장 및 원거리에 전철역이 소재하는 등
전반적인 대중교통 이용상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 건물로서,
외 벽 : 몰탈위 수성페인트 및 일부 인조석 마감.
창 호 : 하이샷시 마감.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

급,배수시설, 위생시설, 전기시설, 난방시설, 승강기, 도시가스시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 진입로 외곽 공도와 접하며, 도로 포장 상태는 양호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 상대보호구역, 상대보호구역, 과밀억제권역,
토지거래계약에관한허가구역.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기준시점일 현재 이해관계인의 부재로 인하여, 건물 내부 현황도를 첨부하지 못하였으며, 자세한 임대 내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511561 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부개동 520 부평코오롱하늘채 107동 7층701호

* 용도: 아파트

* 감정가: 281,000,000원

* 토지면적: 20.28㎡ (약 6.13평)

* 토지지분: 20.2803㎡ (약 6.13평)

* 건물면적: 34.30㎡ (약 10.38평)

* 건물지분: 34.297㎡ (약 10.38평)

* 전용면적: 34.30㎡ (약 10.38평) (제공된 건물면적 기준)

* 분양면적: 정보 없음 (제공된 자료에서 특정 단위 면적 확인 불가)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건

* 주의사항: 해당 사항 없음

* 특수물건정보: 중복사건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부개동에 위치하며, 부광초등학교 남측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 유사한 형태의 중소규모 아파트와 다세대주택, 단독주택이 혼재되어 있으며, 근린생활시설, 편의시설, 근린공원, 각종 학교 등이 소재하여 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근성은 양호하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 조금 떨어진 거리에 전철역이 있어 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

* 건물 구조 및 이용 상태

건축물은 철근콘크리트구조의 24층 건물이며, 철근콘크리트 지붕으로 구성되어 있습니다. 외벽은 몰탈 위 수성페인트 및 일부 인조석으로 마감되었고, 창호는 하이샷시로 되어 있습니다. 현재 아파트로 이용 중입니다.

* 설비내역

급수, 배수, 위생, 전기, 난방 시설이 갖추어져 있으며, 승강기와 도시가스 설비도 구비되어 있습니다.

* 토지 이용 상태 및 도로

본건 토지는 세장형의 형태로, 아파트 및 근린생활시설의 부지로 이용되고 있습니다. 또한, 외부 도로는 본건 진입로 외곽 공도와 접하고 있으며, 도로 포장 상태는 양호한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한사항

해당 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황

등기부 요약에 따르면, 2021년 9월 17일 부개인우구역주택재개발정비사업조합으로부터 소유권 보존 등기가 이루어졌습니다. 이후 2021년 11월 12일 이학성에게 소유권 이전이, 2025년 12월 8일 최영숙에게 상속으로 인한 소유권 이전이 있었습니다.

말소기준권리는 2023년 8월 7일 현대캐피탈주식회사 명의의 근저당권 (230,400,000원)이며, 이보다 늦은 시점에 설정된 을5 근저당권 (주식회사엔씨파이낸스대부, 52,000,000원), 갑3 임의경매 (주식회사엔씨파이낸스대부), 갑5 임의경매 (현대캐피탈) 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 282,400,000원 (230,400,000원 + 52,000,000원)입니다.

* 임차인 현황

현재 인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 이해관계인 부재로 인해 건물 내부 현황 및 자세한 임대 내역이 미상으로 파악되었습니다. 이는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 지상권에 대한 별도의 언급은 없으나, "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권 개요가 표시되어 있어 확인이 필요합니다. (현재로서는 특이사항 없음)

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성

본건이 위치한 지역은 중소규모 아파트 단지와 다세대주택, 단독주택이 밀집한 주거 지역입니다. 또한, 다양한 근린생활시설과 생활 편의 시설이 인접해 있어 주거 생활에 필요한 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 혐오시설 유무

주변 지도 정보 및 검색 결과, 본건 인근에 직접적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주로 주거 및 상업 시설이 분포하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설

부광초등학교가 남측 인근에 위치하며, 기타 각급 학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의 시설

각종 은행, 병원, 마트, 편의점 등 근린생활시설 및 생활 편의시설이 풍부하여 일상생활에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

* 교통 환경

인근에 다수의 버스 정류장이 있고, 지하철역까지는 버스를 이용한 접근이 용이합니다. 자가용 이용 시에도 도로 접근성이 좋습니다.

* 녹지 및 휴식 공간

인근에 근린공원이 있어 산책이나 여가 활동을 즐기기에 적합합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: "중복사건"으로 표기되어 있어, 동일 물건에 대한 다른 경매 사건이 존재하거나 복잡한 법적 절차가 진행 중일 가능성이 있습니다. 이는 향후 경매 절차에 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임대 내역 미상: 이해관계인 부재로 인해 건물 내부 현황 및 임대 내역이 파악되지 않았습니다. 이는 미상 보증금이나 차임을 지불하는 임차인이 존재할 가능성을 시사하며, 인수 보증금이 없더라도 점유자와의 분쟁, 명도 지연 등 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되어 있어, 향후 토지 거래 시 관련 규제를 받을 수 있습니다.

* 상속 관련 등기: 갑4 소유권이전(상속) 등기가 존재하여, 상속 과정에서 복잡한 이해관계가 얽혀있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구 부개동에 위치한 아파트로, 주거 환경 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 아파트 자체는 철근콘크리트 구조로 일반적인 아파트의 형태를 갖추고 있으며, 교통 및 교육, 녹지 시설 등 생활 인프라가 잘 갖추어진 곳입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깔끔한 편이나, '중복사건'이라는 특이사항과 임대 내역 미상이라는 점은 향후 명도 과정이나 법적 절차 진행 시 발생할 수 있는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 특히 임대 내역 미상은 예상치 못한 부담이나 분쟁으로 이어질 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 인프라: 주변의 잘 갖추어진 생활 편의 시설, 교통, 교육 환경은 안정적인 주거 가치를 제공합니다.

* 시장가 대비 합리적 감정가: 감정가 (281,000,000원)가 주변 시세와 유사하거나 합리적인 수준으로 보이며, 이는 향후 시세 차익이나 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 기반이 될 수 있습니다. (외부 실거래가 조사 결과 기반)

* 명도 리스크 관리 시 기회: 임대 내역 미상이라는 리스크를 철저히 관리하고 명도를 성공적으로 완료한다면, 시장 가격 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 281,000,000원에서 인수 보증금(0원)을 제외한 금액을 기준으로 산정됩니다.

본 건은 감정가가 주변 실거래가와 유사한 수준으로 형성된 것으로 파악됩니다. 따라서 입찰 시에는 제시된 '중복사건' 및 '임대 내역 미상'이라는 잠재적 리스크를 충분히 고려해야 합니다. 이러한 리스크 요인들을 감안하여, 본 건의 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 결정될 필요가 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사, 임대차 조사 강화, 그리고 명도 관련 비용 및 예상 소요 기간에 대한 구체적인 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.