나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1481 [1] 인천광역시 서구 당하동 1039-9 산에들에 206동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영주 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

○ 본건위치
본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '발산초등학교' 동측 인근에 위치함
○ 주위환경
다세대주택,아파트, 단독주택 등으로 형성된 주택지대임

교통상황

○ 차량접근성 : 출입 가능함
○ 대중교통여건 : 보통임
-버스: 인근 소재 간선도로(고산후로 등)변 버스정류장 소재함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 5층 502호로서
○ 외부마감: 치장벽돌쌓기 마감
○ 내부마감: 벽지 및 타일 등 마감
○ 외부창호: PVC새시

이용상태

○ 다세대주택으로 이용중임
- 방3, 거실,주방, 화장실2, 세탁실 및 보일러실, 발코니

설비내역

○ 부대설비: 급배수설비, 위생설비, 소방설비, 도시가스설비
○ 난방설비: 개별난방

토지의 형상 및 이용상태

○ 형상지세 : 세장형 평지
○ 이용상태 : 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

○ 북측으로 소로의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○ 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(원당구획정리), 중로3류(폭 12m~15m)(접합),
특수도로(보행자전용도로)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>,
성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래
허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

○ 해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계는 미상임
○ 기타: 건물에는 '청봉산에들에'라고 표기되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원 2025타경1481 (1) 사건에 따른 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 서구 당하동 1039-9 산에들에 206동 5층502호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 143,000,000원입니다.

토지 면적은 35.08㎡ (약 10.60평)이고, 건물 면적은 62.30㎡ (약 18.85평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 농OOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '발산초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 다세대주택, 아파트, 단독주택 등으로 형성된 주택지대입니다.

차량 접근성은 양호하며 출입이 가능합니다.

대중교통 여건은 보통 수준으로, 인근 간선도로변에 버스 정류장이 소재하여 버스 이용이 편리합니다.

토지는 세장형 평지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 북측으로 소로의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류, 특수도로(보행자전용도로)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 상 채권 총액은 113,073,072원입니다.

말소기준권리는 2011년 7월 8일 접수된 농업협동조합중앙회의 근저당권이며, 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황으로는 임차인 김태성 씨가 있으며, 보증금 90,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자 및 확정일자는 2018년 8월 7일이며, 배당신고일자는 2025년 9월 29일입니다. 임차인 김태성 씨는 대항력이 없습니다.

따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 등기 후 지분 이전, 매매, 협의분할에 의한 상속 등이 있었으며, 다수의 가압류 및 압류 등기가 존재했으나 모두 말소된 것으로 확인됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 물건명세서상 지상권이 개요로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

본건은 주택지대로서 주변에 다세대주택, 아파트, 단독주택 등이 혼재하고 있습니다.

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 인근 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

2026년 7월 6일 거래된 원당탑스빌(1) (70.38㎡, 2009년식)은 13,500만원에 거래되어 약 191.8만원/㎡ 수준입니다.

2026년 7월 6일 거래된 그랜드비스타 (34.942㎡, 2011년식)는 17,900만원에 거래되어 약 512.3만원/㎡ 수준으로, 면적이 작음에도 불구하고 높은 가격대를 형성하고 있습니다.

2026년 7월 3일 거래된 멤버스힐 (31.548㎡, 2017년식)은 13,300만원에 거래되어 약 421.6만원/㎡ 수준입니다.

본건(건물면적 62.30㎡)의 감정가는 143,000,000원으로, 평당 약 229.5만원 수준입니다.

가장 유사한 크기와 건축 연도의 '원당탑스빌(1)'과 비교 시, 본건의 감정가는 유사하거나 다소 높은 편으로 보입니다. 그러나 최근 거래된 소형 면적 주택들의 높은 평당 가격은 지역 내 시세 상승 가능성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

본건은 다세대주택으로 현재 이용 중이며, 내부는 방 3개, 거실, 주방, 화장실 2개, 세탁실 및 보일러실, 발코니로 구성되어 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조에 철근콘크리트 지붕을 갖춘 5층 건물 내 5층에 위치하며, 외부 마감은 치장벽돌쌓기, 내부 마감은 벽지 및 타일, 외부 창호는 PVC새시로 시공되었습니다.

부대설비로는 급배수, 위생, 소방, 도시가스 설비가 갖추어져 있으며, 난방은 개별난방 방식입니다.

발산초등학교 인근의 주택지대로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

인접 도로 상태 양호하며, 주변에 혐오시설로 파악되는 시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 임차인이 존재하나 대항력이 없어 인수 보증금은 없습니다. 그러나 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

건축물 등기부상 말소기준권리 이후 다수의 가압류 및 압류, 임의경매 개시 결정이 있었으나, 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약허가구역(외국인 주택용도 취득에 한함) 등 일부 규제가 존재합니다.

건물의 건축 연도를 감안할 때, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 서구 당하동에 위치한 다세대주택으로, 발산초등학교 인근의 주택지대에 속해 있습니다. 교통, 생활 환경 등 기본적인 입지 조건은 양호한 편입니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력도 없어 권리관계가 비교적 명확한 물건입니다. 최근 인근 지역의 부동산 거래 사례를 볼 때, 일부 소형 면적 주택에서 높은 가격 상승률을 보이고 있어 잠재적 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

주택지대로서 안정적인 거주 환경을 제공합니다.

최근 주변 시세 상승세를 고려할 때 시세차익을 기대할 수 있습니다.

권리관계가 명확하여 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액 143,000,000원을 기준으로, 유사 물건의 최근 거래가 및 시세 동향을 종합적으로 고려하였습니다.

가장 유사한 평형과 연식의 '원당탑스빌(1)'이 13,500만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 감정가는 시장 가격 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 인근의 소형 면적 주택 거래 사례에서 높은 평당 가격이 나타나는 점을 감안하여, 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이상에서 결정될 수 있습니다.

종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 145,000,000원으로 제안합니다. 이는 시장 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.