나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511455 [1] 인천광역시 남동구 간석동 224-740 뉴파크빌리지 1동 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "상인천중학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 아파트 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제2층 제203호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 물건 기본정보

2.1. 1. 사건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511455 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

채무자: (정보 없음)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 224-740 뉴파크빌리지 1동 2층203호

용도: 다세대주택

감정가: 94,000,000원

2.1. 2. 건물 및 토지 정보

건물명: 뉴파크빌리지 1동 203호

건축년도: 1996년 (사용승인일 1997.08.22 기준)

토지면적: 10.93㎡ (약 3.31평)

토지 지분: 10.933333333333334㎡ (약 3.31평)

건물면적: 46.22㎡ (약 13.98평)

건물 지분: 46.22㎡ (약 13.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.1. 3. 특이사항

SGI 인수조건 변경

2.2. 입지조건

2.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "상인천중학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 아파트 등으로 형성된 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 2. 교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.2. 3. 도로상태

본건 건물 동측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

2.2. 4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 2025.08.26 ~ 2026.08.25)

2.3. 권리분석

2.3. 1. 등기부상 권리 현황

말소기준권리: 경기광주세무서장의 압류 (2020.12.18)

권리분석 결과, 상기 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

2.3. 2. 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사)

* 보증금: 72,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2016.05.27

* 확정일자: 2016.05.04

* 배당신고일자: 2021.07.28

* 대항력: 없음

* 비고: SGI 인수조건 변경 사항으로, 본건의 경우 임차인이 대항력이 없어 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

2.3. 3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 등은 해당 없음)

2.4. 상권분석

2.4. 1. 주변 실거래가 동향

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 다세대주택의 실거래 가격은 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 31일: 64.73㎡ (전용면적), 17,300만원 (2014년 건축, 풍경채)

* 2026년 3월 6일: 47.56㎡ (전용면적), 12,000만원 (1987년 건축, 동아주택(바동))

* 2026년 3월 4일: 34.65㎡ (전용면적), 5,500만원 (1991년 건축, 목화빌라(나))

2.4. 2. 시세 분석

본 건은 건물 면적 46.22㎡(약 13.98평)에 건축년도 1996-1997년으로, 최근 거래된 47.56㎡, 1987년 건축 다세대주택이 12,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 현재 시세는 약 11,000만원 ~ 12,000만원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가 9,400만원보다 높은 수준입니다.

2.4. 3. 주변 혐오시설 유무

현장 답사 및 지도 검색 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

2.5. 생활정보

2.5. 1. 편의시설

주거지역에 위치하여 생활 편의시설 접근이 용이할 것으로 예상됩니다. 인근 상인천중학교 등 교육 시설이 위치하고 있습니다.

2.5. 2. 교육환경

주변에 학교가 소재하여 자녀 교육에 긍정적인 환경을 제공할 수 있습니다.

2.6. 잠재적 리스크

2.6. 1. SGI 인수조건 변경

'SGI 인수조건 변경'이라는 문구가 반복적으로 언급되어 있어, 해당 건에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 현재까지의 권리분석상 대항력 있는 임차인이 없어 직접적인 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

2.6. 2. 건물 노후화

건축년도가 1996-1997년으로 다소 노후된 편이므로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

2.7. 종합 의견

본건은 인천 남동구 간석동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 9,400만원 대비 인근 실거래가를 고려할 때 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다. 임차인이 대항력이 없어 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 건물 노후화 및 'SGI 인수조건 변경' 관련 특이사항에 대한 세심한 검토가 필요합니다.

2.8. 투자 포인트

* 감정가 대비 높은 주변 시세: 시세차익 기대 가능

* 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 위험이 없습니다.

* 안정적인 주거 지역: 다세대주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 인프라가 갖춰져 있습니다.

2.9. 예상 입찰가

최근 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 희망 입찰가는 약 100,000,000원 수준으로 예상해 볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 약 6% 높은 수준이며, 추정 시세인 11,000만원 ~ 12,000만원 대비 낮은 가격으로, 낙찰 가능성을 높이면서도 시세 차익을 확보할 수 있는 가격대입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.