나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63986 [1] 경기도 파주시 야당동 153-51 자연에가3차 307동 2층204호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영산 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 야당동 소재 '야당5리마을회관' 북동측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은
보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통
상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내
제307동 제2층 제204호로서,

외 벽: 석재붙임 마감 등
내 벽: 미상임.
창 호: 샷시 창호 등으로 조사됨.

이용상태

대상물건은 공부상 '공동주택(연립주택)'임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖춘 것으로
조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접필지 및 인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, '공동주택.창고시설'
건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 단지 내 도로를 통해 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구
역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경63986 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 153-51 자연에가3차 307동 2층204호

용도: 연립주택

감정가: 241,000,000원

토지면적: 73.36㎡ (약 22.2평)

토지지분: 73.3645㎡ (약 22.2평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 64.54㎡ (약 19.5평)

건물지분: 64.54㎡ (약 19.5평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 파주시 야당동 소재 '야당5리마을회관' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 다세대 주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

* 토지 이용 및 도로 상태: 본건 토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 및 창고시설 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 도로를 통해 북측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(준주거 Zone), 가축사육제한구역입니다.

1.3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2023-07-27 접수된 주식회사케이비손해보험의 가압류(금121,000,000원)입니다.

* 매각으로 인해 말소될 권리: 을구의 주택임차권(윤승현, 금260,000,000원)은 말소 예정으로 등기부상 기재되어 있습니다.

* 총 등기부채권액: 381,000,000원입니다.

* 임차인 현황 및 특이사항:

* 임차인 윤승현: 보증금 260,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-07-08, 확정일자 2022-05-30, 배당신고일자 2024-06-17. 등기부상 주택임차권은 말소 예정으로 기재되어 있으나, '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는 임차인'으로 명시되어 있어 주의가 필요합니다. 또한 'HUG 인수조건 변경' 사항이 있어 임차인 관련 권리관계가 복잡할 수 있습니다.

* 임차인 박현주: 보증금 3,000,000원, 차임 80,000원, 전입일자 2024-10-11. 대항력은 없는 것으로 조사되었습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 윤승현 임차인의 대항력 유무 및 HUG 인수조건 변경 사항을 반드시 재확인해야 합니다.)

* 물건명세서 참고사항: 작성일 2026-02-04 기준, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

1.4. 상권분석

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보:

* 2026년 5월, 47.51㎡ (약 14.4평) 면적의 다세대 주택이 16,500만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월, 76.71㎡ (약 23.2평) 면적의 다세대 주택이 22,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월, 63.87㎡ (약 19.3평) 면적의 다세대 주택이 22,500만원에 거래되었습니다.

* 본건과 면적(64.54㎡, 약 19.5평)이 유사한 2018년식 다세대 주택(63.87㎡)이 22,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 감정가(241,000,000원) 및 최근 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 보입니다.

* 주변 환경: 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 현재 파악된 정보 상으로는 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 건축물 구조 및 이용상태: 본건은 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 2층 204호이며, 공부상 연립주택으로 등재되어 있습니다. 내외부 마감은 조사된 바에 따르며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 교통: 인근 버스 정류장 이용 가능하며, 차량 접근성이 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인 존재 가능성: 등기부상 임차권이 말소 예정임에도 불구하고, '대항력있는 임차인'이라는 특이사항은 매우 중요하게 고려해야 합니다. 임차인 윤승현(보증금 260,000,000원)의 실제 대항력 여부 및 보증금 인수 부담이 낙찰자에게 전가될 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항은 임차인과의 관계, 보증금 회수 등 복잡한 법률 및 금융적 문제가 얽혀 있을 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

* 높은 총 채권액: 총 등기부채권액(381,000,000원)이 감정가(241,000,000원)를 초과하여, 임의 경매로 진행될 경우 일부 채권이 소멸되지 않을 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 연립주택으로, 주변 시세 및 감정가 대비 가격 메리트가 있을 수 있습니다. 그러나 '대항력있는 임차인'의 존재 가능성과 'HUG 인수조건 변경' 사항은 본건의 가장 큰 위험 요소입니다. 특히 임차인 윤승현의 2억 6천만원 보증금 인수 부담이 실제로 발생한다면, 낙찰가의 실질적인 가치는 크게 하락할 수 있습니다. 따라서 본건은 임차인 관련 권리 관계를 명확히 파악하고, HUG 인수조건의 구체적인 내용을 확인하는 등 심층적인 권리 분석 없이는 투자가 어려운 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 개발 호재 지역 인근: 파주시 야당동은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 합리적인 면적 및 구조: 64.54㎡(약 19.5평)의 전용면적은 1~2인 가구에 적합하며, 연립주택으로서의 기본적인 주거 여건은 갖추고 있습니다.

* 잠재적 시세 차익: 복잡한 권리 관계가 명확히 정리된다면, 현재 감정가 및 최근 거래 사례를 고려했을 때 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 임차인 관련 리스크를 최우선으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 감정가는 241,000,000원이며, 유사 면적의 최근 매매 사례가는 225,000,000원 수준입니다.

그러나 '대항력있는 임차인' 윤승현의 보증금 260,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 최악의 시나리오를 가정한다면, 사실상 경매 참여가 어렵습니다.

따라서, 임차인 관련 권리 관계가 명확히 해소되고 보증금 인수 부담이 없을 경우, 최근 매매 사례가 및 감정가를 고려하여 220,000,000원 ~ 235,000,000원 범위에서 보수적으로 접근하는 것을 고려할 수 있습니다.

그러나 이 예상 입찰가는 임차인 문제가 해결된다는 전제하에 제시되는 것이며, 실제 입찰 시에는 해당 리스크를 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.