나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63918 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-11 더리치 202동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 '고양국제고등학교' 북서측 인근에 위치하며 인근은 다세대주택 등이 주를 이루는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건에 속한 단지까지 차량 출입가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2019-10-08 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 4층건물 내 3층 301호로서,

외벽: 몰탈위 벽돌타일 및 드라이비트 등,
창호: 시스템창호 등.

이용상태

다세대주택 단위세대로 이용중임.
*상세이용상황은 후첨 '건물이용상태' 참조바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비 등이 되어 있으며, 도시가스에 의한 개별난방방식임.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 도로와 대체로 등고평탄하게 조성한 사다리형 토지로서 다세대주택(2개동)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 남동측으로 노폭 약 5∼6미터의 도로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

*임대관계: 미상임.
*기 타: 대상물건 내부구조는 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문으로 '건축물현황도'를 기준하였으며, 실제 현황과 다소 상이할수 있으니 경매진행시 참고바람.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.2.12.자 대항력포기 확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 고양지원 2025타경63918 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-11 더리치 202동 3층 301호

용도: 다세대주택

건축년도: 2019년 10월 8일 사용승인

1.3. 면적

토지면적: 54.92㎡ (약 16.61평)

토지분: 54.92㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 41.76㎡ (약 12.63평)

건물분: 41.762㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 가격

감정가: 193,000,000원

1.5. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.6. 특이사항

* 대항력 있는 임차인 존재

* HUG 인수조건 변경

* 공동담보 물건

* 신청채권자인 주택도시보증공사가 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 2026.2.12.자 대항력포기 확약서를 제출함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 '고양국제고등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택 등이 주를 이루는 주거지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건이 속한 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지이용 및 도로상태

토지는 인접 토지 및 도로와 대체로 등고평탄하게 조성된 사다리형 토지로서 다세대주택 2개동 건부지로 이용 중입니다. 대상 토지 남동측으로 노폭 약 5~6미터의 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 건물구조 및 설비

* 구조: 2019년 10월 8일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕 4층 건물 내 3층 301호입니다.

* 외벽: 몰탈 위 벽돌타일 및 드라이비트 등

* 창호: 시스템창호 등

* 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있으며, 도시가스에 의한 개별난방 방식입니다.

3.2. 등기부현황 (말소기준권리: 2025-08-13자 강제경매, 주택도시보증공사)

* 갑구: 소유권 관련 사항 (소유권이전, 신탁등기 말소 등)

* 을구: 주택임차권 (유형전, 190,000,000원, 말소됨)

* 기타 권리: 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 개시 결정이 말소기준권리입니다. 총 등기부채권액은 190,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 10,000,000원

차임: 650,000원

전입일자: 2024-12-17

확정일자: 2024-12-13

배당신고일자: 2025-08-29

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구는 임차인의 보증금 및 대항력 유무에 따라 인수 여부가 결정될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-17

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 있음

비고: 보증금이 0원이며, 금액이 미상이라도 주의 필요 문구는 임차인의 보증금 및 대항력 유무에 따라 인수 여부가 결정될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 유

보증금: 190,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-12

확정일자: 2022-01-12

배당신고일자: 2024-02-07

대항력: 없음

비고: 대항력이 없으므로 매각으로 인해 말소될 권리입니다.

3.4. 인수되는 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원 (주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 해당 사항이 없을 것으로 보입니다.)

4. 상권분석

* 건물명: 더리치

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-11

* 주변 단지: 한울하임, 현대하이츠, 은하팰리스 등 다세대 주택 단지가 분포합니다.

* 용도: 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 고양국제고등학교가 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 일반적인 주거지대로서 필요한 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교통: 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 김 및 박 임차인이 대항력을 가지고 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)에서 대항력 포기 확약서를 제출하였으나, 임차보증금 반환 관련하여 최종적인 법적 해석 및 절차에 따라 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG의 특정 인수조건 변경 내용이 존재하며, 이는 경매 진행 및 낙찰 후 절차에 영향을 줄 수 있습니다. 확약서 내용의 정확한 이행 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

* 특수 물건: 대항력 있는 임차인, HUG 인수조건 변경, 공동담보 등의 특수 물건 정보는 입찰 전 반드시 상세히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2019년 사용승인)인 다세대주택으로, 주거지대에 위치하여 입지 조건은 무난합니다. 다만, 대항력 있는 임차인 존재와 주택도시보증공사(HUG)의 복잡한 권리관계로 인해 신중한 접근이 요구됩니다. HUG가 대항력 포기 확약서를 제출하고 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하며 말소등기에 동의한다는 점은 인수되는 보증금이 없을 가능성을 높여주지만, 명확한 확인 절차가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축에 가까운 건물 연식 (2019년 사용승인).

* 학교 등 교육 시설 인접.

* HUG의 적극적인 채권 정리 의지가 보인다는 점.

9. 예상 입찰가

최근 주변 시세 분석 결과, 2026년 5월 동일 지역 내 유사 면적(50.23㎡) 다세대주택이 14,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 본 물건은 면적이 41.76㎡로 다소 작지만, 감정가(193,000,000원)와 최근 거래 시세(약 110,000,000원~140,000,000원 범위)를 종합적으로 고려할 때, HUG의 확약서 내용에 따라 임차인 관련 리스크가 해소된다는 전제 하에, 시세 및 감정가를 고려한 합리적인 예상 입찰가는 125,000,000원에서 135,000,000원 사이로 판단됩니다. 이는 인수 보증금 합계가 0원으로 간주될 경우의 예상가입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.