나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경3855 [1] 경기도 의정부시 의정부동 377-2 승윤노블리안시티 7층706호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재연 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '승윤노블리안시티' 단지내에 위치하는 부동산으로서, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 아파트단지 등이 혼재된 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단이용은 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건내 기호 1(706호)로서, 각각 외벽 : 외장재 및 시멘몰탈위페인팅 마감, 창호 : 하이샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시 됨.

이용상태

기호 1 : '도시형생활주택'으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 평탄한 주거용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 20미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, <추가기재> 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로)) 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경3855 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 377-2 승윤노블리안시티 7층706호

용도: 도시형생활주택

감정가: 61,000,000원

토지면적: 2.58㎡ (약 0.78평)

토지지분: 2.581㎡ (약 0.78평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 17.50㎡ (약 5.29평)

건물지분: 17.5㎡ (약 5.29평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

공부상 차이: 없음

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '승윤노블리안시티' 단지내에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 아파트단지 등이 혼재된 지역으로 대체로 보통 수준의 입지 여건을 갖추고 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 구조 및 상태: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 중 7층 706호이며, 외벽은 외장재 및 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 하이샷시 창호 마감 등으로 관리 상태는 대체로 양호합니다.

이용 상태: 본건은 현재 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

토지 형상 및 이용 상태: 대체로 가장형의 평탄한 주거용 건부지입니다.

인접 도로 상태: 본건 동측으로 노폭 약 20미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

- 용도지역: 일반상업지역

- 도로: 대로3류(폭 25m~30m) 접합

- 기타 제한사항: 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로))

1.3. 권리분석

말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2025년 8월 25일 접수된 채권자 이혜연의 강제경매개시결정(갑6)입니다.

주요 권리 분석:

* 을구 1번 주택임차권:

- 임차인: 이혜연 (성명: 이 , 보증금: 70,000,000원, 차임: 0원)

- 전입일자: 2023년 1월 11일

- 확정일자: 2022년 12월 15일

- 배당신고일자: 2024년 8월 2일

- 대항력: 있음

- 등기부 요약: 을1 주택임차권 (2024-08-02 접수)은 권리 금액 70,000,000원이며, 말소기준권리보다 선순위입니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 기타 권리: 갑2(공유자전원지분전부 이전), 갑4(소유권이전), 갑5(소유권이전), 갑7(압류-의정부시), 갑8(압류-동고양세무서장) 등은 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸될 예정입니다.

주의사항:

* 상기 임차인 이혜연은 대항력이 있으며, 선순위 임차권으로 인해 보증금 70,000,000원의 전부 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. (본건의 경우 보증금은 70,000,000원으로 명확하나, 해당 금액이 배당으로 전액 회수되지 못할 경우 매수인이 인수하게 됩니다.)

1.4. 상권분석

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보(2026년 7월)를 분석한 결과, 인근 '다세대' 주택의 매매가는 102,500,000원에서 110,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

- 평균 매매가 (다세대): 약 106,833,333원

- 평균 전용면적 (다세대): 약 44.79㎡

- 평균 평당 단가 (다세대, 추정): 약 2,384,814원/㎡ (106,833,333원 / 44.79㎡)

본건(승윤노블리안시티 7층 706호)의 전용면적은 17.50㎡(약 5.29평)입니다.

이를 바탕으로 산정한 본건의 순수 건물 가치는 대략 41,700,000원 (17.50㎡ * 2,384,814원/㎡) 수준으로 추정됩니다.

하지만, 본건은 제공된 '다세대' 주택 비교 사례와 달리 '승윤노블리안시티'라는 특정 아파트 단지 내 도시형생활주택으로, 건축 연도(2016년 준공)가 비교 사례(1994년~1998년 준공)보다 신축이라는 점에서 단순 비교는 한계가 있습니다.

감정가(61,000,000원)가 분석된 시세(약 41,700,000원)보다 높게 책정되어 있어, 감정가의 적정성 검토가 필요합니다.

이용계획: 일반상업지역에 속해 있어, 주거 기능 외에 근린생활시설 등 상업적 활용 가능성이 있는 지역입니다.

1.5. 생활정보

건축물 정보:

- 건물명: 승윤노블리안시티

- 주용도: 공동주택 (도시형생활주택)

- 층수: 지하 1층, 지상 19층

- 준공일: 2016년 3월 14일 (사용승인일 기준)

- 해당 호수: 7층 706호

설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등을 갖추고 있습니다.

주변 편의시설: 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 아파트단지 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 대형마트, 병원 등은 추가 조사 필요)

교통망: 본건 인근에 버스정류장이 소재하며, 차량 접근성이 좋습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 통상적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, '폐기물매립시설 설치제한지역'으로 지정되어 있어 향후 관련 시설 설치에 대한 제한이 있는 지역입니다.

1.6. 잠재적 리스크

선순위 임차권 인수: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 이혜연 씨의 보증금 70,000,000원 인수 가능성입니다. 이는 낙찰가의 1.5배 이상을 매수인이 부담해야 함을 의미합니다.

감정가와 시세 괴리: 감정가는 61,000,000원이지만, 주변 유사 물건 시세 분석 결과로는 약 41,700,000원 수준으로 평가되어 상당한 차이를 보입니다. 이는 낙찰 후 금전적 손실로 이어질 수 있습니다.

미확인 임대 현황: 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 현재 임차인이 거주 중인지, 공실인지, 또는 다른 임대차 관계가 존재하는지 여부를 추가 확인해야 합니다.

건물 유형 차이: 제공된 시세 정보는 '다세대' 주택 중심이며, 본건은 '승윤노블리안시티'라는 아파트 단지 내 도시형생활주택이므로 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건 의정부지방법원 2025타경3855 물건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 승윤노블리안시티 내 도시형생활주택입니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인 이혜연 씨가 존재하며, 보증금 70,000,000원을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 본건의 총 취득 비용을 크게 상승시키는 요인입니다.

또한, 감정가(61,000,000원) 대비 주변 유사 물건의 시세 분석 결과(약 41,700,000원) 차이가 커, 감정가의 적정성 및 시세 대비 고평가 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

신축 연도(2016년)는 유사 연령대의 다세대 주택보다 유리할 수 있으나, 선순위 임차권 인수 부담과 시세 괴리를 상쇄할 만큼의 가치를 지니는지 신중한 판단이 요구됩니다.

안전한 투자를 위해서는 임차인의 배당 현황 및 실제 인수될 보증금 액수를 사전에 정확히 파악하는 것이 필수적이며, 이를 바탕으로 총 취득 예상 비용이 시세보다 현저히 낮을 때 고려해볼 만합니다.

1.8. 투자 포인트

신축 건물: 2016년 준공된 건물로, 비교적 신축에 속하여 노후된 건물 대비 선호도가 높을 수 있습니다.

입지: 의정부 시내에 위치하여 기본적인 편의시설 및 교통망 이용이 용이합니다.

강제경매 개시 주체: 본건 경매 신청인이 대항력 있는 임차인인 이혜연 씨라는 점은, 임차인 입장에서 자신의 보증금 회수를 최우선으로 고려하고 있음을 시사합니다. (다만, 이 경우 낙찰가가 임차인 보증금에 미치지 못하면 임차인이 보증금 전액을 인수하게 될 가능성이 높습니다.)

1.9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본 건물의 순수 부동산 가치는 약 41,700,000원으로 추정됩니다.

그러나, 매수인에게 인수될 수 있는 임차인의 보증금이 70,000,000원에 달하므로, 총 취득 비용은 '입찰가 + 인수되는 보증금'이 됩니다.

따라서, 본건의 잠재적 총 취득 비용은 최소 70,000,000원(인수 보증금) + α(입찰가)가 됩니다.

수익성 확보를 위해서는 총 취득 비용이 시장 가치(약 41,700,000원)를 초과하지 않도록 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

현 시세 및 인수되는 보증금을 고려할 때, 안전한 투자를 위한 예상 입찰가는 보수적으로 접근해야 합니다.

주변 '다세대' 주택 시세 및 본건 감정가, 그리고 임차 보증금 인수 부담을 종합적으로 고려하여, 총 취득 비용이 과도하지 않도록 보수적인 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 40,000,000원

(참고: 상기 입찰가로 낙찰될 경우, 총 취득 비용은 약 110,000,000원(40,000,000원 + 70,000,000원)이 될 것으로 예상됩니다. 이는 순수 건물 가치 추정액을 훨씬 상회하는 금액이므로, 철저한 추가 분석 및 위험 감수 능력에 따라 입찰 여부를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.