나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13117 [1] 서울특별시 강북구 미아동 316-3 남광하이빌 에이동 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 ""서울강북우체국"" 남서측 인근에 위치하고, 부근은
공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 4호선(미아역) 등이 소재하는
등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콩크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 5층 503호로서,
외벽: 벽돌붙임 및 석재붙임 마감 등.
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호: 샷시창임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.
(후면 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

가스보일러에 의한 난방시설, 위생설비, 급·배수시설, 승강기 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 세장형 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 북서측으로 세로한면의 포장도로에 접하며, 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협
조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래
계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기
간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강북구 미아동 316-3번지 남광하이빌 에이동 5층 503호에 소재하는 다세대주택입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경13117 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정가는 327,000,000원입니다.

토지 면적은 26.99㎡ (약 8.16평)이며, 건물 면적은 44.24㎡ (약 13.38평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 특이사항으로는 선순위임차권, 공동담보, HUG 인수조건 변경이 있습니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 "서울강북우체국" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 4호선 미아역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 소재 토지는 세장형 토지로 다세대주택 부지로 이용 중이며, 북서측으로 폭이 있는 포장도로에 접해 있어 차량 접근 및 통행이 용이합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래 계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본건의 말소기준권리는 2025년 8월 21일 접수된 서울북부지방법원의 강제경매개시결정 (갑3)입니다.

이 말소기준권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않습니다.

을구 3번의 주택임차권(김지훈, 보증금 299,000,000원)은 말소기준권리보다 후순위이므로 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

주택도시보증공사(HUG)는 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 또한, 임차인(김 )은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

따라서, 본건 매수인은 별도의 인수하는 임차보증금이 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

그 외 갑구에 기재된 소유권보존, 소유권이전 및 후순위 압류 등기들은 말소기준권리보다 후순위이므로 모두 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

주변 유사 물건 시세 분석 결과, 다양한 가격대의 거래 사례가 확인됩니다.

최근 2026년 6월 7일 거래된 인근의 '정원드림빌'(2021년 준공, 40.72㎡)은 487,000,000원에 거래되었으며, 면적당 가격은 약 11,960,000원/㎡ 수준입니다.

2026년 6월 9일 거래된 '예담빌리지'(2017년 준공, 50.82㎡)는 218,000,000원에 거래되었으며, 면적당 가격은 약 4,290,000원/㎡입니다.

2026년 6월 21일 거래된 '258-208'(1988년 준공, 34.26㎡)은 170,000,000원에 거래되었으며, 면적당 가격은 약 4,960,000원/㎡입니다.

본건(2017년 준공, 44.24㎡)의 감정가는 327,000,000원으로, 면적당 가격은 약 7,390,000원/㎡입니다.

제시된 거래 사례들의 연식, 면적, 개별적 요인에 따라 가격 편차가 크게 나타나고 있습니다. 본건의 감정가는 유사 연식의 사례 중 중간 정도의 가격대를 형성하고 있는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본건은 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

인근에 서울강북우체국, 미아역, 버스정류장 등이 있어 행정 및 교통 접근성이 좋습니다.

주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다.

초등학교 등 교육 시설 및 근린 상가 이용이 가능한 위치입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인이었던 임차인 보증금 인수 문제는 HUG의 확약서 제출 및 임차인의 대항력 부재로 인해 해소되었습니다. 따라서 매수인이 인수하는 임차보증금은 0원입니다.

그러나 '선순위임차권'이라는 문구 자체로 인해 경매 절차 진행 중 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. HUG의 확약 내용이 법적으로 문제없이 이행되는지 여부는 추가 확인이 필요합니다.

'공동담보' 물건이 존재하므로, 해당 물건의 경매 결과가 본건의 낙찰가나 절차에 간접적인 영향을 줄 가능성은 있습니다.

건물 자체의 노후화, 하자, 수리 비용 등 물리적인 리스크는 감정평가서 내용과 현장 확인을 통해 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강북구 미아동의 주거지에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

권리분석상 매수인이 인수하는 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다. HUG의 확약으로 임차보증금 관련 리스크가 명확히 해소되었으므로, 비교적 안전하게 접근 가능한 물건으로 판단됩니다.

다만, 최근 거래 사례들의 가격 편차가 크고 감정가 대비 실거래가와의 차이가 있어, 정확한 시세 조사를 통한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

우선, 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 0원이라는 점이 가장 큰 투자 포인트입니다.

2017년에 건축된 건물로, 비교적 신축에 가까워 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

미아역을 중심으로 한 교통망과 주변 생활 편의시설을 고려할 때, 안정적인 주거 가치를 기대할 수 있습니다.

향후 지역 개발 계획이나 교통망 확충 시 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 327,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없다는 점과 건물의 준공 연도(2017년)를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

주변 시세 자료의 편차가 크지만, 감정가의 약 85% ~ 95% 수준인 280,000,000원에서 300,000,000원 사이에서 초기에 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

다만, 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 경쟁 상황, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 주변에 명확한 혐오시설은 사전 조사상 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.