나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13119 [1] 서울특별시 도봉구 창동 811 대동아파트 101동 9층908호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동에 소재하는 ""가인초등학교"" 북동측 인근에 위치하며
부근은 대단위 아파트단지 및 각종 근린생활시설과 각급 학교, 근린공원등이
혼재하여 형성되어 있는바 주거지로서의 제반 여건은 보통임

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스 및 마을버스정류장이 소재하고
북측 근거리에 지하철1호선 ""방학역""이 소재하는바 대중교통상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지상19층건(사용승인일자: 1999. 6. 19)중
제 9층 제 908호이며,
외벽: 몰탈위수성페인팅 마감
내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감
바닥: 바닥재깔기 및 타일깔기 등
창호: 새시창호임

이용상태

아파트(통칭: 대동아파트)로 이용중이며 ""건축물현황도"" 기준하여
방3, 거실, 주방, 욕실2등

설비내역

도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 승강기설비,
화재탐지설비, 옥내소화전설비, 지하주차장시설등이 되어있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로 인접지 및 접면도로와 등고.평탄하게 조성하여 현재
건(아파트)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 단지내 도로 정비되어 있으며 아파트단지 북측으로 약 6미터폭(도봉로), 동측으로
약 12미터폭, 남측으로 약 4미터폭의 포장도로와 각각 접하며 출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의), 소로3류(폭 8m
미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조
구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
철도보호지구<철도안전법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독,
다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임이며 본건이 속한 아파트단지는 총 2개동, 188세대로 이루어져 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13119 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 창동 811 대동아파트 101동 9층908호

용도: 아파트

건물명: 대동아파트

전용면적: 84.95㎡ (약 25.72평)

토지지분: 28.58㎡ (약 8.64평)

건물면적: 84.95㎡ (약 25.72평)

감정가: 690,000,000원 (6억 9천만원)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

사용승인일: 1999년 6월 19일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재, 가인초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 대규모 아파트 단지와 더불어 다양한 근린생활시설, 각급 학교, 근린공원 등이 혼재되어 있어 주거 환경으로는 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 시내 및 마을버스 정류장이 있습니다.

도보 가능한 거리에 지하철 1호선 방학역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

단지 내 도로는 잘 정비되어 있습니다.

아파트 단지는 북측 약 6미터폭(도봉로), 동측 약 12미터폭, 남측 약 4미터폭의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 출입이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (자료상 '지상권개요:'로 표기되었으나 구체적인 내용이 없어 소멸 여부 판단이 불확실하나, 일반적인 경매 절차에서는 말소 대상입니다.)

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2017년 3월 10일 접수된 북서울농업협동조합 근저당권 (268,800,000원)입니다.

3.3. 등기부 요약

소유권 보존: 공정택 (1999.08.16)

소유권 이전: 전용준 (2005.12.09)

소유권 이전 (매매): 김준호 외 1명 (2017.03.10)

근저당권: 북서울농업협동조합 (2017.03.10, 말소기준권리)

근저당권: 상상인저축은행 (2022.03.03, 말소)

가압류: 엔에이치농협캐피탈주식회사 (2025.03.24, 말소)

가압류: 제이티저축은행주식회사 (2025.08.20, 말소)

임의경매개시결정: 상상인저축은행 (2025.08.21, 말소)

3.4. 등기부채권 총액

등기부채권 총액은 671,274,747원입니다.

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

세부 임대차 정보는 확인되지 않으나, 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

대단지 아파트 밀집 지역으로 안정적인 주거 배후 수요가 확보되어 있습니다.

다양한 근린생활시설이 주변에 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 교육 시설

단지와 인접한 가인초등학교를 비롯한 각급 학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

4.3. 기타

인근에 근린공원이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

단지명: 대동아파트 (창동대동)

총 동수: 2개동, 총 세대수: 188세대

본건은 101동 9층 908호로, 사용승인일은 1999년 6월 19일입니다.

구조: 철근콘크리트조 경사슬래브 지붕, 지상 19층 건물 중 9층입니다.

이용상태: 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개로 구성되어 있습니다.

난방: 도시가스보일러를 이용한 개별난방 방식입니다.

설비: 급탕 및 급배수 위생설비, 승강기, 화재탐지, 옥내소화전, 지하주차장 시설 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주차

단지 내 지하주차장 시설이 갖추어져 있습니다.

(아파트 정보 종합: 총 주차대수 32대, 지상 12대, 지하 4대, 지하 전기차 충전기 11대)

5.3. 단지 편의시설

관리사무소, 노인정, 자전거 보관소 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역 (지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의 필요)

소로3류 (폭 8m 미만) 접합

가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등 다수의 공법상 제한사항이 존재합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)으로, 외국인 등 특정 대상자에 대한 허가 필요성이 있습니다. (대한민국 국적 보유자는 일반적인 거래 가능)

6.2. 채무 관계

말소기준권리 외 다수의 채권 및 가압류가 존재하였으나, 본 경매 절차에 따라 대부분 말소될 예정입니다. 단, 경매 신청 채권자(상상인저축은행)의 채무가 근저당권으로 설정되어 있습니다.

6.3. 임대차 관계

임대차 내역이 미상으로, 잠재적인 임차인 존재 여부를 추가 확인해야 합니다. (인수되는 보증금은 없으나, 점유 관계는 명확히 파악 필요)

6.4. 주변 시설

제공된 정보 및 일반적인 부동산 정보 검색으로는 인근에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 도봉구 창동에 위치한 아파트로, 대중교통 이용이 편리하고 주거 환경이 양호한 편입니다.

인근에 학교, 공원, 근린생활시설 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 거주 가치가 높습니다.

건축된 지 20년 이상 되었으나, 관리 상태에 따라 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

등기부상 다수의 권리관계가 존재했으나, 대부분 말소될 예정으로 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다.

다만, 임대차 내역 미상인 점과 토지이용계획상의 복합적인 제한사항은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 서울 도봉구 창동의 편리한 교통망과 잘 갖춰진 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

안정적인 주거 환경: 대단지 아파트와 근린시설, 학교 등이 인접하여 거주 만족도가 높습니다.

경매를 통한 시세 차익 기대: 감정가 6억 9천만원 대비 현 시세 분석 결과, 합리적인 입찰가를 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

실거주 및 투자 목적 모두 적합: 편리한 생활 환경으로 실거주 만족도가 높으며, 향후 지역 가치 상승에 따른 투자 수익도 기대 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건(84.95㎡)과 유사한 면적(79.68㎡, 14층)의 최근 매매 사례는 2026년 2월 8일 5억 7천만원에 거래되었습니다.

이를 기준으로 평당 약 715만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다.

본건의 전용면적 84.95㎡를 적용 시, 시세는 약 6억 7백만원 수준으로 추정됩니다.

건물 연식 및 층수(9층)를 고려하여 보수적으로 접근 시, 실질적인 시세는 5억 7천만원 ~ 5억 9천만원 범위로 판단됩니다.

감정가 6억 9천만원은 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

9.2. 예상 입찰가

최근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하고, 경매 특성상 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받는 것을 목표로 할 때, 5억 6천만원 (560,000,000원)을 예상 입찰가로 제안합니다.

이는 보증금을 제외한 금액이며, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.