나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51905 [1] 서울특별시 송파구 문정동 644 문정현대지식산업센터1-1 10층에이-1011호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 '지하철8호선 문정역' 서측 인근에 위치하며, 주위는
지식산업센터, 업무시설, 오피스텔, 공공기관 등이 존재하는 지역으로서 주위환경은 양호함.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 지하철 8호선 '문정역' 북서측 인근에 위치하는 송파
테라타워2 제에이동 지3층지-302호로서, 주위는 아파트단지, 지식산업센터, 빌딩, 업무용부
동산, 상업용부동산, 각종 근린생활시설 및 공공기관 등이 혼재하는 지역으로서 공공시설 및
생활편익시설 등과의 접근성 등으로 보아 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하는 등
대중교통편의성은 양호함.

교통상황

본동까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 8호선 '문정역'이 소재하는 등
대중 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상17층 건물 내 제에이동 제에이동 지3층지
-302호로서,
(사용승인일:2017.03.02)

외벽 : 복합판넬, 일부 외장석재붙임 및 페어글래스 마감 등,
내벽 : 타일, 페인팅 및 기타 인테리어 마감등,
창호 : 샷시창호 및 페어글래스 마감 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상15층 건물 내 제10층 제에이-1011호로서,
외벽 : 강화유리 및 복합판넬 마감 등,
내벽 : 개별 인테리어 등
창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

실지조사일 현재 공장(지식산업센터)로 이용중임.

이용상태

공장(지식산업센터)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 화재탐지시설, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

설비내역

공동위생설비, 공동급배수설비, 중앙공급식 냉난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지
및 경보설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공장(지식산업센터), 공장(지식산업센터-창고),
공장(지원시설-업무시설, 제1,2종근린생활시설, 스마트시티관련업무시설-핵심앵커시설) 건부
지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세장형이며, 실지조사일 현재 공장(지식산업센터) 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본동 건물 북동측으로 노폭 약 55m 내외 및 남서측으로 노폭 약 30m 내외의 차량통행 가능한
포장도로에 각각 접하고 있음.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 23미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

문정동 642

도시지역, 일반상업지역(2016-12-22), 제1종지구단위계획구역(2020-11-12), 도로(2020-11-12
)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁
고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격
장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시개발구역(2020-11-12) <도시개발법>, 과밀억제
권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허
가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:
2025.8.26.~2026.8.25. (대상자: 외국인 등 허가대상용도: 단독 다가구 연립 다세대 아파트
)),건축선(2019-03-28)(3m 건축선 지정구역(세부사항은 건축과 문의)) 임.

토지이용계획 및 제한상태

문정동 644

도시지역, 일반상업지역(2016-12-22), 제1종지구단위계획구역(2020-11-12), 도로(2020-11-12
)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁
고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격
장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시개발구역(2020-11-12) <도시개발법>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 <한강수계 상수원수질개선 및
주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간 : 2025.3.24.~2025.9.30.
허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)),토지거래계약에관한허가구역(지정기간
: 2025.8.26.~2026.8.25. (대상자: 외국인 등 허가대상용도 : 단독 다가구 연립 다세대 아파
트)) 임.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장치 등으로 인해 정확
한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물대장상 현황도면, 본건 평
가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태 및 내부구조도와 상이할 수 있
는 바 경매 입찰시 재확인 하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장치 등으로 인해 정확
한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물대장상 현황도면, 본건 평
가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태 및 내부구조도와 상이할 수 있
는 바 경매 입찰시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

공장(지식산업센터)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울동부지방법원 2025타경51905 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 송파구 문정동 644 문정현대지식산업센터1-1 10층에이-1011호

1.3. 건물명

문정현대지식산업센터1-1

1.4. 용도

지식산업센터 (공장)

1.5. 감정가

1,360,000,000원

1.6. 면적

토지: 17.97㎡ (약 5.43평)

건물: 86.52㎡ (약 26.17평)

1.7. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.8. 경매구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

중소기업은행

1.10. 사용승인일

2017년 03월 02일

2. 입지조건

2.1. 위치

본건은 서울특별시 송파구 문정동에 소재하며, 지하철 8호선 문정역에서 서측 또는 북서측 인근에 위치합니다.

2.2. 주변 환경

주위는 지식산업센터, 업무시설, 오피스텔, 공공기관, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호하거나 보통 수준입니다.

2.3. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 8호선 문정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.4. 도로 상태

본건 건물은 북측으로 노폭 약 23미터, 북동측으로 약 55미터, 남서측으로 약 30미터의 차량 통행이 가능한 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

3.2. 말소기준권리

2019년 07월 18일 접수된 중소기업은행 근저당권 (을3, 채권액 560,000,000원)입니다.

3.3. 등기부 요약

말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 채권액은 약 1,005,995,977원입니다.

채권 총액이 감정가를 초과하므로, 인수되는 권리는 없을 것으로 예상됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사비비드랩 대표 유종현

* 보증금: 500,000원

* 차임: 50,000원

* 사업자등록일: 2023년 09월 06일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 문정동 일대는 다수의 지식산업센터와 업무시설이 밀집한 지역으로, 법조타운 및 문정동 로데오거리 등과 연계되어 활성화된 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 유동인구 및 접근성

지하철 8호선 문정역 역세권으로 유동인구가 풍부하며, 대중교통 접근성이 뛰어나 상업 및 업무 활동에 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

문정역 주변의 다양한 상업시설, 근린생활시설, 공공기관 등을 편리하게 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 내부 상태

이해관계인의 부재, 폐문, 시건장치 등으로 인해 정확한 내부 확인이 불가능한 상태입니다. 표준 설비 및 이용상황, 집합건축물대장상 현황도면, 외부 관찰 및 탐문 등에 의해 작성되었으므로, 실제 이용 상태 및 내부 구조와 상이할 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

6.2. 토지 이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 건축선(3m) 지정구역.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.3.24.~2025.9.30. 및 2025.8.26.~2026.8.25.) 지정되어 있으며, 허가대상 용도(아파트, 외국인 등)에 해당 시 허가를 받아야 합니다. 본건은 지식산업센터이므로 직접적인 영향은 적으나, 토지 거래 시 확인이 필요합니다.

6.3. 임대관계

임대 관계는 현재 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 송파구 문정동의 문정현대지식산업센터 내에 위치한 지식산업센터(공장)로, 지하철 8호선 문정역 역세권에 자리하여 입지 및 교통 여건이 우수합니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력도 없어 명도에 따른 부담이 크지 않을 것으로 판단됩니다.

그러나 건물 내부 상태에 대한 정확한 확인이 어렵다는 점과 일부 토지 이용 제한 사항은 입찰 전 반드시 재확인해야 할 주요 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 8호선 문정역 역세권으로 뛰어난 교통 접근성.

* 활성화된 상권: 지식산업센터 밀집 지역으로 풍부한 배후수요 확보 가능.

* 권리관계 명확: 모든 권리 소멸 예정으로 안전한 취득 가능.

* 명도 용이: 대항력 있는 임차인 없음.

* 도시개발구역: 지역 개발 호재에 따른 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,360,000,000원

* 인수되는 보증금: 0원

본건은 권리상 인수 부담이 없으며, 감정가를 기준으로 향후 지역 시장 상황, 현장 실사 결과, 건물 내부 상태 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 또한, 본건은 공장(지식산업센터)으로, 일반적인 주거용 부동산과는 다른 시장의 특성을 반영하여 분석해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 별도의 심층적인 시장 조사 및 전문가와의 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.