나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13108 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 166-2 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: FACAI · 평가일 2025.08.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 '장안1동주민센터' 북서측 인근에 소재하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 주상용 및 업무용 건물 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용편의는 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 8미터, 북동측으로 노폭 약3미터 도로에 각각 접하며, 후첨 '사진용지'와 같이 기준시점 현재 북동측도로를 통해서는 진출입이 불가한 상태로 관찰됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 소로1류(폭 10m~12m)(2020-07-16)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

제시목록 외의 물건

제시외건물 ㉠이 소재하는 것으로 조사됨.(후첨 '지적개황도', '건물개황도 및 내부구조도' 및 '사진용지' 참조바람)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 평슬래브지붕 지하1층/지상4층건물로서,
(사용승인일 : 1995.06.16)

외벽 : 석재마감 등.
내벽 : -,
창호 : 알루미늄샷시창호마감 등 추정임.

이용상태

업무용 및 주거용 등으로 이용 중인 것으로 추정됨.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기, 주차장 및 일부난방설비(주거용) 등이 구비된 것으로 추정됨.

부합물 및 종물

제시외건물 ㉠이 소재하는 것으로 조사됨.(후첨 '지적개황도', '건물개황도 및 내부구조도' 및 '사진용지' 참조바람)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13108 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 166-2

용도: 근린주택

감정가: 9,406,214,000원

토지면적: 727.00㎡ (약 219.92평)

건물면적: 1642.64㎡ (약 497.00평)

토지지분: 727㎡

건물지분: 1642.64㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 중복사건

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

건축물표제부 정보:

* 사용승인일: 1995.06.16

* 구조: 철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조

* 층수: 지하 1층 / 지상 4층

* 주요 용도: 제1종근린생활시설, 단독주택 외

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 서울특별시 동대문구 장안동 소재 '장안1동주민센터' 북서측 인근에 소재하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 주상용 및 업무용 건물 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용편의는 보통시됨.

토지 형태 및 이용상태: 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태: 본건 남서측으로 노폭 약 8미터, 북동측으로 노폭 약 3미터 도로에 각각 접하며, 기준시점 현재 북동측 도로를 통해서는 진출입이 불가한 상태로 관찰됨.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1 (하나은행 근저당, 2005-12-26)

인수되는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 세부 내용은 비어 있어 지상권이 없는 것으로 추정됨. 따라서 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

임차인 현황:

* (주)골드팜.김무겸: 보증금 100,000,000원, 차임 10,000,000원, 사업일자 2015-02-03, 대항력 없음.

* (주)목화약품.성준호: 보증금 5,000,000원, 차임 3,000,000원, 사업일자 2017-09-07, 대항력 없음.

* (주)우신팜.용우창: 보증금 5,000,000원, 차임 2,750,000원, 사업일자 2016-02-22, 대항력 없음.

* 김재혁: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2008-06-02, 대항력 없음.

* 미유팜.오철수: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 미상, 대항력 없음.

* 제이에스바이오텍.윤솜이: 보증금 5,000,000원, 차임 1,000,000원, 사업일자 2019-08-16, 대항력 없음.

* 주식회사베르데파트너스대부: 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 사업일자 미상, 대항력 없음.

* 최미향: 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-10-28, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없는 것으로 확인됨)

등기부 채권 총액: 토지 2,931,200,000원, 건물 3,101,200,000원.

1.3. 상권분석

지역적 특성: 서울특별시 동대문구 장안동 소재로, '장안1동주민센터' 인근에 위치함. 주변은 단독주택, 다세대주택, 주상용 및 업무용 건물이 혼재된 지역임.

주변 부동산 시세 분석:

* 제공된 JSON 정보에 따르면, 2026년 7월 장안동 일대 연립/다세대 주택 거래 사례는 다음과 같음.

* 378-8번지 (1982년 건축, 55.17㎡) : 34,500만원

* 439-19번지 (2014년 건축, 58.25㎡) : 38,000만원

* 397-8번지 (1991년 건축, 63.88㎡) : 30,000만원

* 이 정보는 주로 소규모 주거용 부동산의 거래 사례이며, 본건(토지 727㎡, 건물 1642.64㎡ 규모의 근린주택)과는 직접적인 비교가 어려움. 본 물건의 규모와 용도를 고려할 때, 개별적인 상가 및 임대 수익률 분석이 필수적임.

상권의 특징: 일반적인 주거지역 상권의 특성을 가지며, 주민센터 및 버스 정류장 인근으로 유동인구가 존재할 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

교통 접근성: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 용이함. (이용 편의 보통)

주변 편의시설: '장안1동주민센터'가 인근에 위치함. 주변 시설 검색 결과, 본건 인근에 다양한 근린생활시설, 마트, 병원 등이 분포하고 있어 생활 편의성은 양호한 것으로 판단됨.

주변 환경: 주거, 상업, 업무 시설이 혼재하여 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됨. 또한, 인근에 대규모 공원이나 혐오 시설은 검색되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후화: 1995년 사용승인된 건물로 건축 30년차에 접어들어 시설 노후화 및 유지보수 필요성이 높음.

도로 접근성 제약: 북동측 3미터 도로를 통한 진출입이 현재 불가한 것으로 파악되어, 차량 통행 및 접근성에 일부 제한이 있을 수 있음.

용도 복합성 관리: 제1종근린생활시설 및 주거용으로 복합 이용 중이므로, 상가 및 주거 공간 관리가 복합적으로 요구됨.

중복사건 및 유동화물건: 경매 절차의 복잡성 및 채권 관계의 특수성이 있을 수 있음. (권리상 인수 부담은 없는 것으로 보이나, 절차 진행 시 유의 필요)

토지이용계획 상 제약: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용도지역 상 개발 행위가 제한될 수 있으며, 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어 특정 거래 시 제약이 따를 수 있음.

제시외 건물: 건물 제시외 면적 30.00㎡가 포함되어 매각되므로, 해당 부분에 대한 별도 확인 및 비용 발생 가능성 검토가 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 동대문구 장안동에 위치한 대규모 근린주택으로, 토지 727㎡, 건물 1642.64㎡의 상당한 면적을 보유하고 있음.

주거와 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하며, 기본적인 교통 및 생활 편의 시설 접근성은 보통 수준임.

권리 분석상 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸되며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨.

다만, 건물 노후화, 도로 접근성 제약, 토지이용계획 상 용도 제한, 제시외 건물 포함 등 고려해야 할 잠재적 리스크 요인이 존재함.

감정가는 94억 6백만원 수준이며, 이는 본 물건의 규모와 입지를 고려한 것으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

넓은 대지 면적: 727㎡의 넓은 대지는 향후 활용 가치가 높음.

용도 복합성: 제1종근린생활시설과 주거용으로 활용 가능한 복합 건물로, 다양한 수익 창출 모델 적용 가능.

서울시 입지: 서울이라는 지역적 희소성.

권리 관계 명확: 모든 등기부상 권리 및 임차인 관련 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능함.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 9,406,214,000원

인수 보증금 합계: 0원

시세 분석: 제공된 JSON 정보는 소규모 연립/다세대 주택의 거래 사례로서, 본 물건(대규모 근린주택)과 직접적인 비교가 어렵다. 장안동 일대의 부동산 시장 동향을 파악하는 참고 자료로 활용할 수 있다.

예상 입찰가 산정: 본 물건은 대규모 근린주택으로, 최적의 투자 결정을 위해서는 상세한 현장 조사, 임대 수익률 분석, 주변 유사 물건 실거래가 비교, 향후 개발 가능성 검토 등이 필수적이다.

보수적인 관점에서, 감정가의 80% 수준부터 입찰가를 고려하며, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 성향을 파악하여 최종 결정하는 것을 권장한다.

예상 입찰가 범위 (보수적): 75억원 ~ 85억원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.