나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51960 [1] 서울특별시 강동구 길동 415-16 청광플러스원큐브3차 14층1414호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정안 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 '길동사거리' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설, 업무시설 및 근린생활시설, 공동주택 등이 소재하는 지대로, 제반 환경여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 주위에 노선버스정류장 및 지하철 '강동역'이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

2014.10.06. 사용승인된 지하1층, 지상20층 건물 중 14층 1414호로,
외벽: 페인트, 석재타일 마감 등,
내벽: 인테리어 마감 등,
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택) 1개호임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전, 화재탐지설비, 기계식주차장, 승강기 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로 주상복합용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서울특별시 고시 제2025-475호(2025.8.28.)참조) , 중로2류(폭 15m~20m)(2021-11-04)(도로폭원 확대(길동 456, 456-1 도로변))(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 )

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

서울보증보험 주식회사(양도전: 한국토지주택공사)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 2026.01.26.자에 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51960 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 길동 415-16 청광플러스원큐브3차 14층1414호

용도: 도시형생활주택

감정가: 123,000,000원

토지면적: 2.89㎡ (약 0.87평) (토지지분)

건물면적: 13.27㎡ (약 4.01평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 서

건물정보: 2014년 10월 6일 사용승인된 지하 1층, 지상 20층 건물 중 14층 1414호

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1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강동구 길동 소재 '길동사거리' 북서측 인근에 위치

* 주위 환경: 상업시설, 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재된 지역

* 교통: 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 강동역 소재 (대중교통 여건 보통)

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1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 3월 26일자 강동구의 압류 (갑5)

* 강제경매 개시 결정: 2025년 8월 22일자 서울보증보험 신청, 채권액 128,561,643원 (갑6)

* 임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 14일

* 확정일자: 2022년 2월 15일

* 배당신고일자: 2024년 3월 25일

* 대항력: 없음

* 특이사항: SGI 인수조건 변경 및 확약서 제출 (2026.01.26.) 내용에 따라, 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의함. 따라서 낙찰자는 해당 임차보증금을 인수하지 않을 것으로 예상됩니다.

* 등기부 현황 요약:

* 소유권 보존 및 이전 다수 확인

* 주택임차권 (을3): 한국토지주택공사, 125,000,000원 (말소 대상)

* 압류 (갑5): 강동구, 말소기준권리

* 강제경매 (갑6): 서울보증보험

* 인수 보증금 합계: 0원 (대항력 없는 임차인으로 낙찰자 인수 부담 없음)

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1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 길동 일대는 상업시설, 업무시설, 근린생활시설 및 공동주택이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 길동사거리 인근의 중심 상업지구와 인접하여 유동인구가 풍부하고 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 지하철 5호선 강동역 역세권으로, 상업 및 주거 기능이 함께 이루어지는 복합 상권의 특성을 가집니다.

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1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 강동역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행으로 시내외 접근성 우수.

* 편의시설: 주변 상업시설 및 근린생활시설을 통한 쇼핑, 외식, 문화생활 등 편리하게 이용 가능.

* 주거환경: 도시형생활주택으로 1인 가구 또는 소형 업무 공간으로 활용 가능한 환경.

* 건물 내 편의시설: 위생, 급배수, 난방, 화재탐지 설비, 승강기, 기계식 주차장 등 갖추고 있음.

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1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호법(비행안전구역 포함), 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약허가구역(외국인 등) 등 복합적인 토지 이용 규제가 존재합니다.

* SGI 인수조건: 임차인 관련 SGI 확약서 내용에 따라 보증금 인수 부담은 없으나, 관련 서류 재확인 및 법률적 해석 필요.

* 건물 노후도: 2014년 사용승인 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

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1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강동구 길동, 강동역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 작은 면적 대비 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 감정가는 123,000,000원이며, 권리분석 상 대항력 없는 임차인이 존재하고 SGI 관련 확약서로 인해 낙찰자의 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 다만, 다양한 토지 이용 규제가 존재하므로 해당 내용은 반드시 확인해야 합니다.

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1.7. 투자 포인트

* 강동역 역세권 소형 도시형생활주택으로 투자 및 실거주 가치 보유.

* 주변 상업, 업무, 주거 인프라 이용 편리.

* 권리 상 인수 부담이 없어 비교적 명확한 투자 판단 가능.

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1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 주변 유사 면적(약 40-70㎡)의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2015년식 건물 기준 ㎡당 약 694만원 ~ 950만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

* 본 물건의 전용면적(13.27㎡)에 동일 건물 연식(2014년) 및 유사 면적의 최고 시세율(950만원/㎡)을 적용할 경우, 약 12,606만원 (1억 2,606만원)의 시세가 산출됩니다.

* 제시된 감정가 123,000,000원은 이러한 시세 범위 내에 있습니다.

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가: 135,000,000원 ~ 145,000,000원

* 이는 감정가(123,000,000원) 대비 약 110% ~ 118% 수준으로, 경쟁 입찰 상황 및 향후 시장 전망을 고려한 보수적인 예측치입니다. 실제 입찰가는 현장 조사 및 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.