나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51916 [1] 서울특별시 송파구 오금동 74 오금엘리시아 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하보나 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 오금동 소재 ""오주중학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동
주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 방이역이 소재하는 등 제반 교통
상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건(사용승인일:2019.07.17) 내 제5층 제501호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 하이샷시창호 등임.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

본건은 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 12미터 내외, 남측으로 노폭 약 20미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
제한보호구역(전술항공:5km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계
상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.
2. 본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장치 등으로
인해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물
대장상 현황도면, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태는 내부
구조도와 상이할 수 있는 바, 경매 입찰시 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51916 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 오금동 74 오금엘리시아 5층501호

신 주소지: 서울특별시 송파구 성내천로 42 (오금동)

건물명: 오금엘리시아

건축물 용도: 도시형생활주택 (공동주택)

사용승인일: 2019년 07월 17일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 6층 (본건 5층)

세대수: 총 18세대

2.2. 면적 정보

토지면적: 16.85㎡ (약 5.1평)

토지지분: 16.85㎡ (약 5.1평)

건물면적: 27.93㎡ (약 8.4평)

건물지분: 27.93㎡ (약 8.4평)

2.3. 건물 및 토지 정보

건물 및 토지 일괄 매각

매각구분: 부동산강제경매

토지 형상 및 이용 상태: 사다리형 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중

토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)

2.4. 기타 기본 정보

감정가: 308,000,000원

채권자: 한OOOOOOO

3. 입지조건

3.1. 주위 환경

본건은 서울특별시 송파구 오금동 소재 "오주중학교" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 소재하며, 지하철 3호선 방이역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

4. 권리분석

4.1. 소유권 및 등기 현황

등기부 요약상, 본건은 2020년 3월 30일 신탁 등기 말소 후 소유권이 이전되었습니다.

현재 소유자는 2020년 3월 30일 매매를 통해 소유권이전 등기된 상태입니다. (갑4: 조성욱)

4.2. 임차인 현황

임차인: 이치석

보증금: 290,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 06월 07일

확정일자: 2022년 05월 11일

배당신고일자: 2024년 06월 11일

대항력: 있음

4.3. 말소기준 권리 분석

말소기준권리는 2025년 5월 14일 접수된 송파구(서울특별시)의 압류입니다.

주택임차권 (을1, 이치석, 2024.06.11. 접수)은 말소기준권리보다 선순위에 해당하므로 대항력이 있습니다.

다만, 물건명세서 상 본 임차권은 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 이는 배당 순위에 따른 결과로 보이며, 실제 인수 여부는 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본건이 소재한 송파구 오금동 지역은 주거 밀집 지역으로, 주변에 학교와 상업시설이 혼재되어 있습니다.

제2종일반주거지역으로, 7층 이하의 건축 제한이 적용됩니다.

5.2. 주변 시세 (매매/전월세)

최근 2026년 7월 거래된 유사한 다세대 주택 (엘리움, 2016년 건축)의 경우, 전용면적 42.11㎡가 480,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 평당 약 11,398,717원의 시세를 추정할 수 있습니다.

본건의 건물면적 27.93㎡ (약 8.4평)을 적용하면, 현 시세는 약 318,300,000원 내외로 추정됩니다.

이는 본건의 감정가 308,000,000원과 유사한 수준입니다.

6. 생활정보

6.1. 주거 편의시설

주변에 오주중학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

생활 편의시설 및 근린생활시설이 인근에 분포하고 있습니다.

6.2. 행정 및 법규 제한

본건 토지에는 다음과 같은 토지이용계획 및 제한이 있습니다.

- 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

- 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

- 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

- 제한보호구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

- 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

- 공장설립제한지역 (수도법)

- (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 (한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률)

제공된 정보만으로는 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 상기 법규 제한 사항들을 확인해야 합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 이치석 씨의 보증금 290,000,000원입니다.

물건명세서 상, 임차인이 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

보증금액이 감정가 대비 높은 수준이므로, 배당 결과에 따라 추가적인 인수 금액 발생 가능성이 있습니다.

7.2. 기타 법규 및 제한 사항

본건 토지는 다양한 법규 및 행정 제한 사항(군사보호구역, 과밀억제권역 등) 하에 있어 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 서울 송파구 오금동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 최근에 준공(2019년)되었으며 방이역 인근에 위치하여 입지 및 교통 여건이 양호합니다.

주변 시세 대비 감정가가 적정하게 책정된 것으로 보입니다.

그러나, 대항력 있는 선순위 임차인의 존재와 보증금 인수 가능성이 본건의 가장 큰 위험 요소입니다. 임차인이 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 매수인이 추가적인 금전적 부담을 떠안게 될 수 있습니다. 따라서 배당표를 면밀히 확인하고, 낙찰 후 실제 인수해야 하는 보증금액을 산정하는 것이 필수적입니다.

9. 투자 포인트

* 서울 송파구의 역세권 입지

* 비교적 신축(2019년 준공)의 도시형생활주택

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 308,000,000원이며, 유사 면적의 최근 실거래가(2026년 7월)를 기준으로 추정한 시장가는 약 318,300,000원입니다.

다만, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 290,000,000원 중 배당받지 못한 잔액 인수 가능성이 존재합니다.

권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 물건명세서의 '잔액 인수' 조항을 반드시 확인해야 합니다.

보수적인 접근으로, 임차인 인수 보증금 위험을 감안하여 감정가 대비 약간 할인된 금액으로 입찰을 고려할 수 있습니다.

임차인의 보증금 전액 배당 가능성을 보수적으로 가정하고, 시장가 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 295,000,000원 수준에서 입찰가를 책정하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 법원 배당 절차 및 임차인 보증금 배당 결과에 대한 면밀한 추가 확인 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.