나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51930 [1] 서울특별시 송파구 가락동 913 헬리오시티 409동 16층1601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 송파구 가락동 소재 지하철8호선 ""송파역"" 서측 인근에 위치하며, 주
위는 대단위 아파트 단지로서, 아파트, 단지 내 상가, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로
제반주위 환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 등이 소재하여
제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제16층 제1601호로서,
(사용승인일 : 2018.12.28.)

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 난방시설, 위생시설 및 급배수시설, 화재탐지시설, 승강기, 주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 광평수의 부정형 토지로서, 아파트 단지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로 개설되어 있으며, 간선도로에 연결되어 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 철도(저촉), 하수도(저촉), 가축사육제한구역<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대
보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2005-01-11)(일신여중)<교육환경 보호
에 관한 법률>, 상대보호구역(2005-01-11)(잠실여고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호
구역(2024-11-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)
(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기
물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래
계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로
사용되는 부지)), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. (대상자:
외국인 등 허가대상용도: 단독 다가구 연립 다세대 아파트)), 건축선(2019-03-28)(3m 건축선
지정구역(세부사항은 건축과 문의)).

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권 등기(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 전액을 매수인이 인수함)

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1. 사건번호

서울동부지방법원 2025타경51930 (1)

1.1. 2. 소재지

서울특별시 송파구 가락동 913 헬리오시티 409동 16층 1601호

1.1. 3. 용도

아파트

1.1. 4. 감정가

2,550,000,000원

1.1. 5. 면적

* 토지면적: 29.45㎡ (약 8.91평)

* 토지지분: 29.4477㎡ (약 8.91평)

* 건물면적: 59.96㎡ (약 18.14평)

* 건물지분: 59.96㎡ (약 18.14평)

* 전용면적: 59.96㎡ (약 18.14평)

* 분양면적: (제공된 정보에서 특정 호실의 분양면적(공급면적)을 직접 확인할 수 없으나, 통상적으로 전용면적과 공용부분 면적을 포함한 면적을 의미합니다. 본 건의 경우 전용면적 59.96㎡ 기준으로 판단됩니다.)

1.1. 6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.1. 7. 경매구분

부동산강제경매

1.1. 8. 채권자

김OO

1.1. 9. 감정평가일

(정보 없음)

1.1. 10. 사용승인일

2018년 12월 28일

2.1. 입지조건

2.1. 1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 지하철 8호선 송파역 서측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지와 단지 내 상가, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.1. 2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.1. 3. 주요시설 접근성

* 교통: 지하철 8호선 송파역 인근, 다수 노선 버스 이용 가능

* 편의: 단지 내 및 인근 상업시설, 마트, 은행 등 이용 편리

* 의료: 송파구 내 다수의 병원 및 의원 접근 가능 (예: 아산병원 등 대형 병원 이용 편리)

3.1. 권리분석

3.1. 1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 8월 14일 접수된 서울동부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경51930)입니다. 이로 인해 해당 경매개시결정 등기 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. (채권자: 김OO)

3.1. 2. 임차인 현황

* 임차인: 김경태, 여윤진

* 보증금: 580,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 4월 10일

* 확정일자: 2019년 4월 10일

* 배당신고일자: 2024년 6월 12일

* 대항력: 있음

3.1. 3. 등기부 요약 (주요 사항)

* 을구 1번 (주택임차권): 2024년 6월 12일 접수, 권리자 김경태 외 1명, 권리금액 580,000,000원. 본 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 전액을 매수인이 인수해야 합니다. (말소: 인수)

* 갑구 3번 (강제경매): 2025년 8월 14일 접수, 권리자 김경태 외 1명, 채권액 639,684,382원. 본 건의 말소기준권리입니다. (상기 강제경매는 채권자 김OO 관련 사건입니다.)

* 기타 갑구 권리들 (소유권보존, 소유권이전, 압류 등)은 매각으로 소멸될 예정입니다.

4.1. 상권분석

4.1. 1. 단지 내 상권

헬리오시티 단지 내에는 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.1. 2. 주변 상권

인근 가락동 및 송파역 주변으로 상업지역이 형성되어 있어, 쇼핑, 외식, 금융 등 다양한 상업 및 편의시설 이용이 편리합니다.

5.1. 생활정보

5.1. 1. 단지 내/인근 편의시설

* 대규모 단지 내 상가 및 편의시설 이용 가능

* 주변 마트, 병원, 은행 등 접근성 양호

5.1. 2. 교육 환경

* 주변에 일신여중, 잠실여고 등 다수의 학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다. (교육환경보호구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당)

5.1. 3. 의료 시설

* 송파구 내 다수의 병원 및 의원이 밀집해 있어 의료 서비스 이용이 용이합니다.

* 아산병원 등 대형 종합병원 이용 또한 비교적 편리합니다.

6.1. 잠재적 리스크

6.1. 1. 대항력 있는 임차인 인수 리스크

을구 1번 주택임차권(김경태 외 1명, 보증금 580,000,000원)은 대항력이 있어 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔여 보증금을 부담해야 하므로 이 점을 반드시 고려해야 합니다.

6.1. 2. 토지이용계획 및 제한상태

* 철도(저촉), 하수도(저촉), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 인한 잠재적 이용 제한 가능성이 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 및 2025.8.26.~2026.8.25.)으로, 매수인의 자격 및 거래 절차에 대한 확인이 필요합니다. (특히 외국인 등 허가 대상 용도 확인 필요)

* 3m 건축선 지정구역으로 건축 관련 제한 사항이 있을 수 있습니다.

6.1. 3. 혐오시설 유무

주변에 현저한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6.1. 4. 기타

* 건물 연식 (2018년 사용승인)이 비교적 최신이라 노후도는 낮으나, 대규모 단지 특성상 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7.1. 종합 의견

본 물건은 송파구 가락동에 위치한 대단지 아파트 헬리오시티 내 고층 아파트로, 우수한 입지와 편리한 교통, 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 최근 사용승인된 건물로 시설 및 외관 상태도 양호할 것으로 예상됩니다.

다만, 본 건의 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 보증금 580,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이 인수 보증금은 낙찰가의 별도로 부담해야 할 총액에 포함되므로, 총 투자 비용 계산 시 반드시 고려해야 합니다. 또한, 토지이용계획상의 여러 제한 사항과 토지거래허가구역 지정 등은 매수 시 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

종합적으로 볼 때, 입지적 장점에도 불구하고 임차인 인수 부담으로 인해 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8.1. 투자 포인트

8.1. 1. 최신 건축 연식

2018년 사용승인으로 비교적 신축에 속하여 건물 노후도가 낮습니다.

8.1. 2. 송파구 핵심 입지

서울 송파구 가락동에 위치하여 강남 접근성이 우수하고, 송파역 등 교통 요충지입니다.

8.1. 3. 대단지 브랜드 가치

헬리오시티라는 대규모 브랜드 단지로서의 인지도와 가치를 보유하고 있습니다.

8.1. 4. 잠재적 가치 상승

향후 재건축/리모델링 등 단지 가치 상승 여력 보유 가능성 (단, 현재는 아파트로 이용 중).

9.1. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 2,550,000,000원입니다.

핵심적인 리스크 요인인 대항력 있는 임차인의 보증금 580,000,000원은 낙찰가의 별도로 인수해야 하는 금액입니다.

입지, 단지 규모, 건물 상태 등의 장점을 고려하되, 인수 보증금 부담 및 기타 제반 사항을 감안하여 예상 낙찰가는 감정가의 90% ~ 95% 수준으로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이를 바탕으로 예상 낙찰가 범위는 2,295,000,000원 ~ 2,422,500,000원으로 제안합니다.

최종 낙찰가는 본 물건의 시장 가치, 경쟁 입찰 상황, 인수 금액 부담 능력 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.