나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51914 [1] 서울특별시 강동구 천호동 113-19 칠성주택 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ""서울천동초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 다가구주택 등이 소재하는 기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선 ""길동역""이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건 기호 1,2 토지는 상호 연접해 있으며, 사다리형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 등고평탄하고 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지의 북동측으로 약 폭 20m의 도로 및 남동측으로 폭 4~5m의 세로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<천호동 113-19번지>
도시지역,제2종일반주거지역(2014-10-29),도로(접합),가축사육제한구역(2014-06-25)<가축
분뇨의관리및이용에관한법률>,교육환경보호구역<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역
(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑등))<군사기지및군사시설보호법>,비행안전제3구역(전술)
<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,공장설립승인지역(2016-11-28)
(2호)<수도법>,토지거래계약에관한허가구역(국토부공고2025-1058호대상:외국인등(단독다가구연립다세대아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.)


<천호동 113-34번지>
도시지역,제2종일반주거지역(2014-10-29),도로(접합),가축사육제한구역(2014-06-25)<가축
분뇨의관리및이용에관한법률>,교육환경보호구역<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역
(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑등))<군사기지및군사시설보호법>,비행안전제3구역(전술)
<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>,토지거래계약에관한허가구역(국토부공고2025-1058호대상:외국인등(단독다가구연립다세대아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조, 평슬라브지붕, 지상5층, 다가구주택 제2종근린생활시설로서,
(사용승인: 2019.03.22)

외벽: 치장벽돌타일 및 인조석 마감
내벽: 벽지,페이팅,일부타일 마감
창호: 샷시 창호임.

이용상태

다가구주택, 제2종근린생활시설로서,

1층 : 제2종근린생활시설(부동산중개사무소)
2층 : 다가구주택(1가구)
3총 : 다가구주택(1가구)
4층 : 다가구주택(1가구)
5층 : 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나,
현황 주택으로 사용중인 것으로 추정됨.

설비내역

기본 위생 및 급배수시설,도시가스 난방설비, 소방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

5층은 '일반건축물대장'상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 현황 주택으로 사용중인 것으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상임.

물건 비고

일괄매각
목록2,3토지는 상호 연접한 사다리형 토지로서 등고평탄하고 주상용 건부지로 사용중이며, 건물 5층은 근린시설로 등재되어 있으나 현황 주택으로 사용중인 것으로 추정됨(상세내역은 감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51914 (1)

* 소재지: 서울특별시 강동구 천호동 113-19 칠성주택

* 용도: 근린주택 (다가구주택, 제2종근린생활시설)

* 건축연도: 2019년 3월 22일 (사용승인일 기준)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 탁OO

* 중복사건: 있음

1.2. 토지 정보

* 면적: 113.00㎡ (약 34.18평)

* 토지지분: 113㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26~2026.8.25)

1.3. 건물 정보

* 면적: 217.67㎡ (약 65.85평)

* 건물지분: 217.67㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 구조: 철근콘크리트구조, 평슬라브지붕, 지상 5층

* 이용상태:

* 1층: 제2종근린생활시설 (부동산중개사무소)

* 2층: 다가구주택 (1가구)

* 3층: 다가구주택 (1가구)

* 4층: 다가구주택 (1가구)

* 5층: 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황 주택으로 사용 중으로 추정됨.

* 특이사항: 5층의 공부상 용도와 현황 용도 간 차이 존재.

1.4. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 1,636,414,500원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 주의사항: 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "서울천동초등학교" 북서측 인근에 위치함.

* 주위는 단독 및 다세대주택, 다가구주택 등이 소재하는 기존 주택지대임.

2.2. 교통 상황

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재함.

* 지하철 5호선 "길동역"이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 도로 상태

* 본건 토지의 북동측으로 약 20m 도로, 남동측으로 약 4-5m 도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2025-08-21 탁금자 강제경매)

* 토지 및 건물 등기부상 다수의 압류, 가압류, 강제경매 등기가 존재함.

* 말소기준권리(2025-08-21자 강제경매)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김순옥

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-10-30

* 확정일자: 2019-10-16

* 배당신고일자: 2025-11-10

* 대항력: 있음

* 주의사항: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 인수될 가능성이 있으므로 세심한 확인이 필요함.

* 임차인: 홍주연

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-02-28

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 주의사항: 대항력 있는 임차인이나 보증금이 0원으로 신고되어 있어 추가적인 확인 및 주의가 요구됨.

3.3. 인수되는 권리

* 건물 등기부상 국민건강보험공단의 압류(2024-03-12)가 '인수'로 표기되어 있음.

* 주의사항: 인수되는 압류의 정확한 금액 및 상세 내역은 추가 확인이 필요함.

3.4. 채권 총액

* 등기부상 기재된 채권액 총액만으로는 전체 부채 규모를 파악하기 어려우며, 특히 인수되는 압류의 금액을 포함하여 최종 부담액을 산정해야 함.

4. 상권분석

4.1. 현재 용도 및 추정

* 본 건물은 1층 근린생활시설, 2-4층 다가구주택, 5층 근린생활시설(현황 주택 추정)로 복합적으로 이용 중임.

* 주거와 일부 상업 기능이 혼합된 형태를 보임.

4.2. 주변 상권 특성

* 본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하여 안정적인 임대 수요가 기대됨.

* 주변에 상업 시설 및 편의 시설이 분포할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근 지하철 5호선 길동역 및 다수의 버스 노선을 통한 우수한 대중교통 접근성을 갖춤.

* 주변 상가 및 생활 편의 시설을 편리하게 이용할 수 있음.

5.2. 교육시설

* 서울천동초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 리스크

* 보증금 220,000,000원의 대항력 있는 임차인 김순옥의 보증금 인수 가능성이 존재함.

* 보증금 0원으로 신고된 대항력 있는 임차인 홍주연에 대한 확인 부족 문제가 있음.

6.2. 법적/행정적 리스크

* 건물에 대한 국민건강보험공단의 압류 승계 부담이 있음 (정확한 금액 미확인).

* 5층의 공부상 용도와 현황 용도 간 차이로 인해 추후 행정적 문제가 발생할 수 있음.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등의 경우 취득 시 허가 필요 (2025.8.26~2026.8.25).

6.3. 건물 상태 리스크

* 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물로 건물 노후도는 낮으나, 내부 상태 및 잠재적 하자 여부는 현장 확인이 필요함.

7. 종합 의견

* 본 건은 서울 강동구 천호동에 위치한 근린주택 겸 다가구주택으로, 비교적 최근 건축된 건물임.

* 우수한 교통 및 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있으며, 주거 밀집 지역 내에 있어 안정적인 임대 수요가 예상됨.

* 그러나 대항력 있는 임차인(특히 보증금 220,000,000원)의 존재와 국민건강보험공단의 압류 승계 등 법적 및 금전적 부담 요소를 신중하게 고려해야 함.

* 5층의 용도 불일치 문제 또한 잠재적 리스크로 작용할 수 있음.

8. 투자 포인트

* 서울 강남 접근성이 용이한 천호동 지역의 입지적 장점.

* 최근 건축 연도(2019년)로 인한 자산 가치 유지 및 상대적으로 낮은 관리 부담.

* 주거 및 상업 시설 복합 용도로서 다양한 임대 수익 창출 가능성.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 1,636,414,500원임.

* 제공된 최근 매매 정보는 소형 다세대 주택으로, 본 건 물건의 규모 및 용도와 직접적인 비교가 어려움.

* 예상 입찰가 산정 시 주요 고려사항은 다음과 같음.

* 대항력 있는 임차인 김순옥의 보증금 220,000,000원 인수 가능성 (물건명세서상 '인수 보증금 합계 0원' 표기는 추가 확인 필요).

* 국민건강보험공단의 압류 승계 부담 (정확한 금액 미확인).

* 위와 같은 리스크 요소를 감안할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중한 입찰가 산정이 필요함.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인수되는 압류의 정확한 금액 확인, 임차인과의 협의 또는 배당 결과 예측, 그리고 주변 유사 건물(다가구/근린주택)의 최신 시세 조사가 선행되어야 함.

* 잠재적 인수 금액 및 리스크를 고려하여, 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 검토해볼 수 있으며, 이는 대략 1,300,000,000원에서 1,470,000,000원 범위가 될 수 있으나, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동 가능함.

* 주변 혐오시설 관련 정보는 외부 지도 서비스 검색이 불가능하여 확인되지 않았음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.