나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51950 [1] 서울특별시 송파구 거여동 4-7 더숲 에이동 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권익 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 ""영풍초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 학교, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 지하철 5호선 ""거여역"" 및 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건내 제3층 제301호로서,
외벽: 콘크리트 및 석재 마감 등임.
내벽: 벽지 및 타일 마감 등임.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

현재 ""도시형생활주택""으로 이용중임.

설비내역

위생시설, 급배수시설, 화재탐지시설, 엘리베이터시설 및 도시가스 난방시설 등임.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 등고 평탄한 평지 내의 장방형토지로서, 도시형생활주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 5M 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기
물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래
계약에관한허가구역(지정기간:2025.3.24~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사
용되는 부지)), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26~2026.8.25. (대상자: 외국
인 등 허가대상용도: 단독 다가구 연립 다세대 아파트))임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-집합건축물대장(표제부,갑) 상 위반건축물 표시 있음
-주택도시보증공사 : 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금반환채권을 전액받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의한다는 대항력포기확약서를 제출(2026.6.26.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51950 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 소재지 및 현황

소재지: 서울특별시 송파구 거여동 4-7 더숲 에이동 3층301호

용도: 도시형생활주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 222,000,000원

토지면적: 14.22㎡ (약 4.30평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 18.04㎡ (약 5.45평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 영풍초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 학교, 아파트단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 이루고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 거여역과 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

본건 토지는 등고 평탄한 장방형 토지로서 도시형생활주택 부지로 이용 중에 있습니다. 건물은 북서측으로 약 5미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속하며, 그 외 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 이러한 제한사항들은 향후 토지 이용 및 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1, 2022년 9월 22일 접수된 홍주희 근저당권(100,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권 보존: 2020년 9월 3일 (성귀연 외 13명)

* 근저당권 (을1): 2022년 9월 22일 (홍주희, 100,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권 (을2): 2022년 3월 15일 (박상현, 250,000,000원) - 말소 대상 (HUG 대항력 포기 확약서 제출)

* 압류 (갑5): 2023년 11월 21일 (성동세무서장) - 말소 대상

* 강제경매 (갑7): 2025년 8월 21일 (주택도시보증공사, 250,000,000원) - 본건 경매개시 결정

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(박상현)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 28일

* 확정일자: 2022년 3월 15일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금반환채권을 전액받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의한다는 대항력포기확약서를 제출(2026.6.26.)했습니다.

3.4. 권리분석 요약

말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 임차권, 압류, 강제경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 거래 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 거여동 소재 연립주택(현대그린빌라)의 경우 1996년식으로, 약 60㎡ (약 18평) 면적의 주택이 2026년 7월 기준 1억 3천만 원 ~ 1억 2천 8백만 원 선에서 거래되었습니다. 이는 본건과 유사한 연식의 주택들이 거래되고 있음을 보여줍니다.

4.2. 본건과의 비교

본건 물건은 2020년에 사용 승인된 '더숲에이동'이라는 도시형생활주택으로, 제공된 주변 거래 정보에 나타난 연립/다세대 주택과는 건물 연식 및 형태에서 차이가 있습니다. 본건의 전용면적은 18.04㎡(약 5.45평)으로 매우 작습니다.

4.3. 입지적 장점

거여역을 도보로 이용 가능한 역세권이라는 점과 송파구 내에 위치한다는 점이 입지적 장점입니다. 주변에 영풍초등학교 등 교육시설과 근린생활시설이 있어 생활 편의성도 갖추고 있습니다.

4.4. 혐오시설 존재 여부

주변 지역은 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 토지이용계획상 폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 규정되어 있어, 현재 직접적인 혐오시설이 인근에 위치하고 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 오히려 관련 법규에 따라 이러한 시설의 설치가 제한되는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

영풍초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 편의시설

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교통시설

지하철 5호선 거여역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

본 물건은 집합건축물대장(표제부, 갑) 상 위반건축물 표시가 되어 있습니다. 이는 추후 시정명령, 이행강제금 부과, 건축물 사용 제한 등의 문제가 발생할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 위반건축물의 종류와 해소 방안, 예상 비용 등을 면밀히 확인하고 종합적으로 고려해야 합니다.

6.2. HUG의 대항력 포기

주택도시보증공사(HUG) 측에서 대항력을 포기하고 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출하였으므로, 임차보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 계약 조건 및 법적 효력 등에 대한 최종적인 법률 검토가 필요합니다.

6.3. 토지이용계획상의 제한

제2종일반주거지역(7층 이하) 등 용도지역 지정 및 각종 법률에 따른 제한 사항들이 존재하여, 향후 재건축, 증축 등 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 거여동에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 집합건축물대장 상 위반건축물 표시는 반드시 해결해야 할 중대한 리스크이며, 이에 따른 추가 비용 및 시간 소요가 예상됩니다. HUG 임차인의 대항력 포기 조건은 인수 부담을 덜어주지만, 이에 대한 확실한 법적 검토가 필요합니다. 소형 면적임에도 감정가가 높게 책정된 점도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 소형 평형의 신축급 주택으로, 1인 가구 등의 수요층 확보 가능성이 있습니다.

* 거여역 역세권이라는 지리적 이점을 가지고 있습니다.

* 위반건축물 문제를 해결할 경우, 자산 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 222,000,000원입니다. 하지만 본건은 18.04㎡(약 5.45평)의 매우 작은 면적임에도 불구하고 감정가가 높게 설정된 것으로 판단됩니다. 주변에서 거래된 1996년식 연립주택(약 60㎡)의 경우 1억 3천만 원 내외에서 거래된 점을 감안하면, 면적 대비 평당가가 상당히 높다고 볼 수 있습니다.

가장 큰 리스크인 위반건축물 해소 비용(최소 수천만 원 이상 예상)과 추가적인 법적 절차, 그리고 소형 면적의 한계를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. HUG 임차인의 보증금 2억 5천만 원은 인수 대상이 아니므로 입찰가 산정 시 제외됩니다.

종합적으로 볼 때, 감정가의 75% ~ 85% 수준인 1억 6천 5백만 원 ~ 1억 8천 8백만 원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 특히 위반건축물 해소 비용과 정확한 시세 조사를 선행하여 최적의 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.