나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51848 [1] 서울특별시 은평구 진관동 100-1 은평헤스티아2차 3층311호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나에셋감정 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 진관동 소재 지하철3호선 ""구파발역"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주상지대로서 주위환경은 쾌적합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선""구파발역""이 인근에 소재하는 등 제반 교통사정은 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상12층 건물내 제3층 제311호로서
(사용승인일: 2016.11.08)
외 벽: 몰탈위 페인팅 등 마감
창 호: 샷시창호임

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장 설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 등 건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 중로, 서측으로 광대로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 재정비촉진지구(2023-11-28)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-본건은 2024년8월9일 서울서부지방법원의 임차권등기명령(2024카임5736)에 따라 주택임차권(확정일자:2022년6월7일, 임차보증금:154,000,000원)이 설정되어 있으니 경매 진행 및 참여시 참고하시기 바랍니다.
-본건은 기준시점 현재 소유권대지권이 다른 호수와 달리 아직 미등기 상태( 관리사무소 및 중개업소 등에 문의한 바, 소유자가 아직 대지권 등기를 신청하지 않은 경우로 탐문조사됨)인바, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제20조의 규정에 따라 구분건물(전유부분)과 대지사용권은 일체성을 가지며, 특별한 사유 없이 분리하여 거래하는 것이 불가능하고 통상 이에 따라 분양 및 거래가 이루어지는 바, 향후 적정 소유권대지권이 등기될 것을 전제로 구분건물에 적정대지권을 포함하여 평가하였으니 경매업무 진행 및 참여시 참고하시기 바랍니다.
-본건과 동일 전유면적의 다른 호수의 소유권대지권의 등기면적은 7.24㎡(2,404.6분의 7.24)으로 확인되는 바, 본건의 적정대지권의 면적도 같은 면적으로 추정되니 참고 바랍니다.

물건 비고

- 감정평가서에 의하면 현재 소유대지권은 미등기 상태로 소유권대지권이 등기될 것을 전제로 구분건물에 적정대지권(7.24㎡으로 확인)을 포함하여 평가하였고, 이를 매각함
- 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51848 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 진관동 100-1 은평헤스티아2차 3층 311호

1.2. 물건 현황

용도: 오피스텔

감정가: 115,000,000원

토지면적: 2404.60㎡ (약 727.65평)

토지지분: 0㎡ (건물과 일괄 매각)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 23.19㎡ (약 7.01평)

건물지분: 23.19㎡ (건물과 일괄 매각)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 토지거래허가구역, 재정비촉진지구, 대항력 있는 임차인, 대지권 미등기, HUG 인수조건 변경 등의 특이사항이 있습니다.

* 감정평가서에 따르면 현재 소유 대지권은 미등기 상태이며, 소유권 대지권이 등기될 것을 전제로 구분건물에 적정 대지권(7.24㎡으로 확인, 약 2.19평)을 포함하여 평가되었고, 이를 매각합니다.

* 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 은평구 진관동 소재 지하철 3호선 '구파발역' 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주상복합지대로, 주위 환경은 쾌적한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 3호선 '구파발역'이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 최초 등기: 2016-12-13 소유권이전 (정순화)

* 주택임차권: 2024-08-14 (신동주, 보증금 154,000,000원, 확정일자 2022-06-07, 전입일자 2022-06-24), 본 임차권은 말소 예정입니다.

* 소유권이전: 2022-07-08 (조환성, 매매)

* 압류: 2025-02-17 (영등포세무서장, 징세과-티 11020) - 말소기준권리

* 압류: 2025-03-14 (금천세무서장, 징세과-티 14818)

* 강제경매: 2025-08-21 (주택도시보증공사, 보증금 154,000,000원) - 본건 경매개시결정

* 압류: 2025-09-24 (강서세무서장, 징세과-티 85297)

* 등기부채권 총액: 154,000,000원

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 신동주 (주택도시보증공사가 채권을 양수)

* 보증금: 154,000,000원

* 차임: 0원

* 확정일자: 2022-06-07

* 전입일자: 2022-06-24

* 대항력: 없음 (자료상 '없음'으로 표기되었으나, 확약서 제출로 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.)

* 비고: 주택도시보증공사는 임차보증금반환 채권을 양수받은 승계인으로서, 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 임차인의 보증금은 매수인에게 인수되지 않습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리 분석 종합

본건의 말소기준권리는 2025년 2월 17일자 영등포세무서장의 압류입니다. 이에 따라 강제경매 개시결정, 주택임차권 등 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 신동주(주택도시보증공사)의 보증금 154,000,000원은 HUG의 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 입지적 장점

본건이 위치한 진관동은 구파발역을 중심으로 아파트 단지와 주상복합, 업무시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 지하철 3호선 구파발역을 이용한 서울 도심 접근성이 양호하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

* 교통: 지하철 3호선 구파발역 및 다수의 노선버스 이용 가능.

* 주변시설: 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 건물: 철근콘크리트 구조, 지하 4층/지상 12층 건물 내 3층 311호로, 2016년 11월 8일 사용 승인되었습니다. 위생, 급배수, 도시가스, 승강기, 소화전, 주차장 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

본건은 현재 소유권 대지권이 미등기 상태입니다. 감정평가 시 적정 대지권(7.24㎡)을 포함하여 평가하였으며, 이는 향후 대지권 등기가 정상적으로 이루어질 것을 전제로 한 평가입니다. 매수인은 대지권 등기 관련 절차 및 추후 발생할 수 있는 문제점을 충분히 인지해야 합니다.

6.2. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (기간: 2025.8.26.~2026.8.25.). 외국인, 일정 규모 이상의 토지 취득 시에는 관할 구청의 허가를 받아야 합니다. (매수인의 자격 확인 필요)

6.3. 재정비촉진지구

본건이 속한 지역은 재정비촉진지구로 지정되어 있습니다. 이는 향후 도시 환경 개선 및 개발 가능성을 내포하지만, 개발 진행 과정에서의 변동 사항이나 규제 등이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 서울서부지방법원 2025타경51848(1)호 물건은 구파발역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 최근 실거래가 기준으로 볼 때, 감정가 수준에서 시세가 형성되어 있어 투자 가치가 있습니다. 임차인의 보증금은 HUG의 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되지 않는다는 점은 큰 장점입니다.

8. 투자 포인트

* 구파발역 인근 역세권 입지

* 실거래가 대비 경쟁력 있는 감정가

* 임차인 보증금 미인수 (HUG 확약서)

* 재정비촉진지구 지정에 따른 미래 개발 가치 기대

9. 예상 입찰가

본건의 건물면적 23.19㎡ (약 7.01평)에 대한 최근 실거래가(26.23㎡ 기준 1억 2천만원~1억 3천만원) 및 감정가 115,000,000원을 고려할 때, 현재 시장 상황 및 물건의 특징을 종합적으로 판단할 때 115,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 대지권 미등기 등 일부 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.