나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51815 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 1층103호 교육연구시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51815 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 1층103호 교육연구시설 경매

• 사건번호: 2025타경51815
• 주소: 서울특별시 은평구 은평로21길 34-5 시니어캐슬클라시온
• 용도: 교육연구시설

서울서부지방법원 경매7계 2025타경51815 | 소재지: 서울특별시 은평구 은평로21길 34-5 시니어캐슬클라시온 | 감정가: 806,000,000원 | 최저가: 644,800,000원 | 용도: 교육연구시설

1. 서울서부지방법원 2025타경51815 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51815 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제1층 제103호

내부 이용상태: 노인복지시설 (감정평가서 요약 기준)

공부상 용도: 교육연구시설 (확인 필요)

1.2. 소재지

서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 1층103호

1.3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 제1층 제103호

외벽: 타일붙임 마감

창호: PVC샷시

설비: 위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비 등

1.4. 토지 정보

토지면적: 16.35㎡ (약 4.95평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 지분: 16.35㎡

1.5. 건물 정보 (추가)

건물면적: 45.87㎡ (약 13.88평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 지분: 45.87㎡

1.6. 감정가

총 감정가: 806,000,000원

1.7. 주변 시설 및 환경

위치: 서울특별시 은평구 녹번동, ‘은평구청’ 북동측 인근

주변: 아파트, 다세대 주택 밀집 지역으로 전반적인 주거 환경 양호

교통: 차량 진출입 용이, 인근 대중교통 이용 편리

2. 입지조건

대상 물건은 서울 은평구 녹번동에 위치하며, 은평구청 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트와 다세대 주택이 밀집하여 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 차량의 진출입이 용이하며, 대중교통 여건도 양호하여 접근성이 뛰어납니다. 인근에 은평구청, 은평구립도서관 등 주요 공공시설이 위치하여 관련 행정 및 문화 서비스를 이용하기 편리하며, 주변 상업 시설과의 접근성 또한 우수할 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자인 주OOOOOOOOOOOOOO에 의해 신청되었습니다. 경매 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 임의경매의 경우, 통상적으로 선순위 담보권(근저당, 가압류 등)은 말소될 가능성이 높으나, 인수되는 권리가 있는지 여부는 상세한 권리분석을 통해 반드시 확인해야 합니다. 세부적인 권리관계는 법원 공고를 재확인하시기 바랍니다.

4. 상권분석

물건이 위치한 녹번동은 주거 밀집 지역으로 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 특히, 노인복지시설로 이용 중이거나 계획된 경우, 고령 인구 증가 추세에 따라 관련 서비스 수요가 꾸준할 것으로 보입니다. 인근에 은평구청 등 공공기관이 있어 관련 직장인이나 민원인을 대상으로 한 상권 형성 가능성도 있습니다. 해당 호실의 정확한 업종 및 활성화 가능성은 주변 상권의 업종 분포 및 경쟁 상황을 추가적으로 분석해야 합니다.

5. 생활정보

주요 편의시설로는 은평구청, 은평구립도서관을 비롯하여 은행, 다양한 근린생활시설이 인접해 있습니다. 대중교통 이용이 편리하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 수월하며, 주거 환경이 양호하게 평가되고 있어 거주 또는 관련 시설 운영에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가. 이용 용도 불일치 가능성: 감정평가서상 '노인복지시설'로 기재되어 있으나, 공부상 '교육연구시설'로 되어 있어 실제 이용 용도와 공부상 용도 간의 차이가 존재할 수 있습니다. 이는 향후 건축물대장 변경, 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 소지가 있으므로, 관할 구청에 방문하여 정확한 현황을 반드시 확인해야 합니다.

나. 토지거래허가구역: 본건 토지는 '토지거래계약에관한허가구역'으로 지정되어 있으며, 외국인 등이 토지를 취득할 경우 허가를 받아야 합니다. (대상자: 외국인 등, 용도: 단독,다가구,아파트,연립,다세대, 기간:2025.8.26.~2026.8.25.) 일반적인 매수자의 경우 큰 문제가 없을 수 있으나, 관련 법규를 확인하는 것이 좋습니다.

다. 지역 지구 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건축 또는 개발 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

라. 주변 혐오시설 부재: 현재 파악된 정보로는 대상 물건 바로 인근에 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 하지만, 보다 상세한 조사로 주변 지역의 잠재적 환경 요인을 추가적으로 파악하는 것이 좋습니다.

마. 기타 미확인 사항: 제시외 물건, 공부와의 차이, 임대차 관계, 하자 등 감정평가 요약표에 '제시외 물건 없음', '공부와의 차이 없음' 등으로 기재된 사항 외에 추가적인 확인이 필요한 부분이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

서울특별시 은평구 녹번동에 위치한 본 물건은 은평구청 인근의 양호한 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 노인복지시설로 이용 가능한 잠재력을 지니고 있으며, 주변 배후 수요 또한 안정적일 것으로 판단됩니다. 그러나 공부상 용도와 실제 이용 상태 간의 불일치 가능성, 토지거래허가구역 지정, 각종 지역 지구 제한 등 잠재적 리스크 요인을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

가. 고령화 사회 대비: 국내 고령 인구 증가 추세에 따라 노인복지시설에 대한 수요는 지속적으로 증가할 것으로 예상됩니다.

나. 공공기관 인접성: 은평구청, 은평구립도서관 등 공공기관과의 근접성은 관련 행정 지원 및 시설 이용 측면에서 이점을 가질 수 있습니다.

다. 안정적인 주거 환경: 주변의 잘 갖춰진 주거 인프라는 시설 운영의 안정성을 더할 수 있습니다.

라. 용도 불일치 해소 시 가치 상승: 만약 공부상 용도(교육연구시설)와 실제 이용 용도(노인복지시설) 간의 차이를 해소하고 적법하게 운영할 수 있다면, 해당 물건의 가치는 더욱 상승할 수 있습니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매7계