나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51815 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 1층103호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2025.09.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재, ‘은평구청’ 북동측 인근에 위치하는 부동산(노인복지시설)으로
주위는 아파트, 다세대 등이 분포하고 있으며 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제1층 제103호, 제106호, 제5층 제503호로서,
외 벽 : 타일붙임 마감 등임.
창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

노인복지시설임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기
간:2025.8.26.~2026.8.25.))

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재, ‘은평구청’ 북동측 인근에 위치하는 부동산(노인복지시설)으로 주위는 아파트, 다세대 등이 분포하고 있으며 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제1층 제103호, 제106호, 제5층 제503호로서, 외 벽 : 타일붙임 마감 등임. 창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

노인복지시설임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

-

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합) 가축사육제한구역&lt;가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률&gt;, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)&lt;군사기지 및 군사시설 보호법&gt;, 과밀억제권역&lt;수도권정비계획 법&gt; 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기 간:2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51815 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 1층103호

용도: 교육연구시설 (건축물대장 상 주 용도: 노유자시설, 제2종근린생활시설)

감정가: 806,000,000원

토지면적: 16.35㎡ (약 4.95평)

건물면적: 45.87㎡ (약 13.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOO (등기부 상 임의경매 신청자는 주식회사오케이대부캐피탈교대, 서울서남부농업협동조합)

특이사항: 토지거래허가구역, 중복사건, 중복병합사건

주의사항: 제공된 정보 없음

특수물건정보: 토지거래허가구역, 중복사건, 중복병합사건

건물 상세 정보 (JSON 분석 기반)

* 건축년도: 1999년 8월 26일 (건축 허가일 기준)

* 주요 용도: 노유자시설 (노인복지시설), 제2종근린생활시설

* 총 층수: 12층 (본건은 1층 103호)

* 총 호실 수: 137호

* 건물 부지 전체 면적: 2510.88㎡ (약 759.45평)

* 건물 전체 연면적: 15267.62㎡ (약 4618.67평)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재, ‘은평구청’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택 등이 분포하여 전반적인 주거환경이 양호한 편입니다.

* 교통상황

대상 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근 대중교통 여건 등을 고려했을 때 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 판단됩니다.

* 인접 도로상태

대상 물건은 도로에 접합되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 혐오시설

주변 지도 검색 결과, 해당 물건 인근에서 특별히 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 권리 현황 (집합건물 등기부 요약 기반)

* 소유권: 허종순, 최숙희 순으로 이전되었습니다.

* 근저당: 관악농업협동조합(2023.02.10.) 외 다수가 설정되었으며, 근저당 외 전세권도 설정되었습니다.

* 말소기준권리: 2023년 2월 10일 접수된 관악농업협동조합의 근저당권(을6)이 말소기준권리입니다. 이보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 555,800,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보 상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권개요: 정보 없음)

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 보고서 상 별도로 명시된 임차인 정보가 없어 인수할 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

* 대상 물건이 위치한 녹번동 일대는 은평구청을 중심으로 행정 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

* 인근에 다수의 아파트 단지와 주거용 오피스텔이 분포하고 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* '시니어캐슬 클라시온'이라는 건물 명칭과 '노인복지시설' 용도를 고려할 때, 고령층을 대상으로 한 서비스업 또는 관련 시설 운영에 유리한 환경으로 판단됩니다.

* 제2종근린생활시설 용도도 포함되어 있어, 소규모 상업 시설로서의 활용 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

* 서울시 은평구 내에서도 비교적 정주 여건이 양호한 녹번동에 위치하여 생활 편의성이 있습니다.

* 은평구청 인근으로 관공서 이용이 편리하며, 주변 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 대중교통 이용이 용이하여 서울 시내 타 지역으로의 이동이 수월합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역

2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 특정 대상에게는 토지 거래 시 허가가 필요합니다. 현재 허가 기간이 유효하므로, 매수 후 거래 시 해당 규정을 확인해야 합니다.

* 중복사건, 중복병합사건

해당 물건이 여러 경매 사건과 관련되어 있거나 병합되어 진행 중일 수 있으므로, 추가적인 사건 정보 확인이 필요합니다.

* 용도지역과 건물 층수 간의 잠재적 불일치

본건은 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속하나, 건물은 12층으로 건축되었습니다. 건축 허가 당시의 법규와 현재의 법규가 다를 수 있으며, 향후 건축 관련 규제나 재건축 등에서 제약이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다. (건축 허가 1999년, 사용 승인 2006년)

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 은평구의 비교적 양호한 주거 및 행정 환경에 위치하며, 노인복지시설 및 제2종근린생활시설로 활용 가능한 집합건물입니다.

* 교통 및 생활 편의성은 양호하나, 토지거래허가구역 지정 기간, 중복사건 진행, 그리고 용도지역과 건물 층수 간의 잠재적 불일치 등은 추가적인 확인이 필요한 리스크 요인입니다.

* 명확한 임차인 현황이나 인수되는 권리가 없어 권리 분석상 명확한 편이나, 권리 관계는 더욱 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 서울시 내 준수한 입지 조건

은평구 녹번동은 지속적인 개발 가능성이 있는 지역입니다.

* 다양한 용도 활용 가능성

노인복지시설, 교육연구시설, 제2종근린생활시설 등 복합적인 용도 활용 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 권리 관계 명확성

말소기준권리 하위 권리들은 소멸 예상되며, 인수할 보증금 있는 임차인이 없어 권리 분석이 비교적 단순합니다.

* 정주 여건 우수

주변 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 806,000,000원

* 예상 입찰가는 감정가와 본건의 잠재적 리스크, 향후 활용 방안 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 현재 시점에서의 정확한 시세 및 시장 분석이 필요하나, 감정가를 기준으로 하되, 제2종일반주거지역(7층 이하) 용도 지역과 12층 건물 간의 높이 제한 문제, 토지거래허가구역 지정 등을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 따라서, 감정가 수준에서 약 80% ~ 90% 선을 고려해 볼 수 있으나, 이는 철저한 현장 조사와 시장 분석을 통해 최종 결정되어야 할 사항입니다.

* (예상 범위: 약 644,800,000원 ~ 725,400,000원)

* 본 예상가는 투자 분석을 위한 참고 자료이며, 실제 입찰 시에는 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.