나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51799 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 2층209호 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정의진감정 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 ""은평구청"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대
주택, 단독주택, 소규모 아파트 등이 혼재하는 주거지대로 인근에 관공서, 각종 근린생활시
설, 공원, 학교 등이 소재하고 있어 주거지로서 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역(3호선 녹번역)이 소재하
는 등 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 지하4층 지상12층 중 2층 209호로서
(집합건축물대장상 사용승인일 : 2006.01.20)
외 벽 : 화강석붙임 마감
내 벽 : 벽지, 타일 붙임
바 닥 : 마루, 타일 깔기
창 호 : 칼라알루미늄 시스템창호 등임.

이용상태

교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용 중임.(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 중앙난방설비, 승강기설비, 소화전설비,
화재탐지설비, 스프링클러 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서, 교육연구 및 복지시설(노인
복지시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터, 남서측으로 폭 약 2미터의 막다른 도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과
밀억제권역<수도권정비계획법

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 공부상 노인복지시설이나 일반 공동주택과 같이 입주 및 매매에 나이 등 제한이 없
는 것으로 파악되며, 본건 건물내 식당 등 부대시설은 조사시점 당시 미운영 상태로 탐문
조사됨.

물건 비고

교육연구 및 복지시설 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보:

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51799 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 2층 209호

용도: 노유자시설 (교육연구 및 복지시설)

감정가: 566,000,000원

토지면적: 12.26㎡ (약 3.71평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 34.40㎡ (약 10.41평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건

주의사항: 교육연구 및 복지시설로 이용 중임.

특수물건정보: 중복사건

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 건은 서울특별시 은평구 녹번동에 소재하며, 은평구청 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모 아파트 등이 혼재하는 전형적인 주거지대입니다. 인근에 관공서, 각종 근린생활시설, 공원, 학교 등이 소재하고 있어 주거지로서 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

교통상황:

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있고 지하철 3호선 녹번역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

토지 형상 및 이용상태:

본 건 토지는 남서측 하향의 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로, 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

본 건은 남동측으로 노폭 약 6미터, 남서측으로 폭 약 2미터의 막다른 도로와 각각 접하고 있어 차량 진출입에 문제가 없을 것으로 보입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 도로(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 이 (이종훈)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-16

대항력: 없음

비고: 임대관계 미상으로 명시되어 있으나, 해당 임차인은 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

말소기준권리:

본 건의 말소기준권리는 2023년 1월 20일 접수된 관악농업협동조합의 근저당권(을7)입니다.

총 채무액:

등기부상 총 채무 총액은 약 2,570,523,765원입니다. 이는 감정가 대비 매우 높은 수준입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

현재 파악된 권리분석상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본 건이 소재한 녹번동은 은평구청 등 관공서가 밀집한 지역으로, 주거지와 상업시설이 혼재된 지역입니다. 인근에 공원과 학교가 있어 정주 여건이 양호한 편입니다. 본건 건물 내 식당 등 부대시설은 조사 시점에 운영되지 않는 것으로 파악되었습니다. 이는 향후 건물 활용 시 고려해야 할 사항입니다.

5. 생활정보

주변 편의시설 및 공공기관:

은평구청, 은평문화예술회관, 다수의 근린생활시설, 병원, 학교 등이 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 녹번역(3호선)이 가까워 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

건물 구조 및 준공 연도:

철근콘크리트조 평지붕 지하 4층, 지상 12층 건물 중 2층 209호입니다. 사용승인일은 2006년 1월 20일입니다.

설비 내역:

기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 중앙난방 설비, 승강기, 소화전, 화재탐지, 스프링클러 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건 및 복잡한 권리관계:

본 건은 '중복사건'으로 명시되어 있으며, 등기부상 여러 개의 임의경매 및 가압류가 중복으로 기입되어 있어 권리관계가 매우 복잡한 것으로 판단됩니다. 이는 낙찰 후에도 예상치 못한 법적 분쟁의 소지가 있음을 의미합니다.

높은 채무 총액:

등기부상의 채무 총액이 감정가를 훨씬 초과하므로, 일반적인 경매 물건보다 수익률이 낮거나 채무 변제 후 잔여 이익이 없을 가능성이 높습니다.

용도 제한 및 변경 가능성:

현재 '노유자시설(노인복지시설)'로 이용 중이나, 향후 다른 용도로 변경 시 건축법규 및 지역 지구제에 따른 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

협오시설 유무:

주변 지역을 조사한 결과, 본 건 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 녹번동의 주거 및 상업시설 밀집 지역에 위치하며, 지하철역 접근성이 양호한 편입니다. 건물 자체는 비교적 최신식(2006년 준공)이며 필요한 설비를 갖추고 있습니다. 그러나 '중복사건' 표기, 복잡한 권리관계, 감정가를 훨씬 초과하는 높은 채무 총액 등 다수의 중대한 리스크 요인이 존재합니다. 또한, 현재 노인복지시설로 이용 중이며 일부 부대시설은 미운영 상태인 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 은평구청 인근의 행정 및 상업 중심지에 위치하며, 지하철 녹번역을 통한 교통이 편리합니다.

* 안정적인 지역: 주변이 주거 지역으로 형성되어 있어 비교적 안정적인 상권 및 주거 환경을 유지하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 '중복사건'으로 명시된 점, 등기부상 총 채무액이 감정가를 훨씬 초과하는 점, 그리고 권리 분석상 복잡성이 매우 높은 점 등을 감안할 때, 일반적인 경매 물건보다 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 높은 리스크 요인을 충분히 고려하여, 낙찰 후 예상되는 추가 비용 및 잠재적 위험을 감안한 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다. 본 건의 경우, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 입찰가를 결정해야 할 것으로 판단됩니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 심층적인 권리 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.