나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경1630 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 1층108호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이강감정 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 ""은평구청"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 공공시설, 단독주택, 연립주택, 다세대주택, 아파트 및 근린공원 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근 도로변에 노선버스정류장 및 지하철3호선 ""녹번역""이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 지상12층 지하4층 건물 중 제1층 제108호[기호(1)] 및 제4층 제414호[기호(2)]로서,
(사용승인일자:2006.01.20.)

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : - ,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1),(2) 공히 집합건축물대장상 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)임.[후첨 '내부구조도' 참조]

설비내역

위생설비, 급배수설비, 냉난방설비, 승강기, 소화설비, 화재경보설비, 공조설비 및 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 각각 세로의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26~2026.8.25))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

교육연구 및 복지시설 임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경1630 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 1층 108호

건물명: 시니어캐슬 클라시온

구조: 철근콘크리트조 평지붕, 지상 12층 / 지하 4층 건물 중 제1층 제108호

사용승인일자: 2006년 1월 20일

1.3. 면적 및 가치

토지면적: 12.26㎡ (약 3.71평)

건물면적: 34.40㎡ (약 10.41평)

감정가: 580,000,000원

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

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2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 '은평구청' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공공시설, 단독주택, 연립주택, 다세대주택, 아파트 및 근린공원 등이 혼재하는 주거지대입니다. 북측으로는 약 1만평 규모의 녹번동 근린공원이 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 있습니다. 지하철 3호선 '녹번역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 접근성

본건은 남동측 및 남서측으로 세로의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 유리한 조건입니다.

3. 권리분석

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3.1. 채권자 및 권리 관계

채권자: 남인천농업협동조합

등기부 요약:

* 2015-08-13: 소유권이전 (주식회사예지미)

* 2018-01-05: 소유권이전 (최경희, 매매금 340,000,000원)

* 2024-11-08: 근저당권 설정 (남인천농업협동조합, 채권액 404,400,000원) - 말소기준권리

* 2025-08-20: 임의경매 개시결정 (남인천농업협동조합, 채권액 968,594,112원)

* 2026-03-23: 압류 (은평세무서장)

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 3월 24일

대항력: 없음

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리는 2024년 11월 8일자 남인천농업협동조합의 근저당권입니다. 매각으로 인해 위 근저당권보다 후순위 권리 및 임차인은 소멸합니다. 본 건 임차인 김 은 대항력이 없습니다. 등기부상 매각으로 인해 인수해야 할 권리는 특별히 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

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4.1. 주변 지역 특성

본 건물이 위치한 녹번동 일대는 주거지역과 상업시설, 공공시설이 혼재된 지역입니다. 은평구청 및 근린공원 인접 등 생활 편의성이 높습니다. 건물 자체는 노인복지시설, 교육연구시설, 근린생활시설 등으로 복합적으로 이용되고 있습니다.

4.2. 상권 현황

지하철 3호선 녹번역 역세권에 위치하며, 1층 상가(108호)로서 유동인구 확보에 유리한 입지입니다. 주변으로 다양한 상가 매물이 있으며, 지역 내 상권은 안정적인 수요를 기반으로 형성되어 있습니다. 다만, '시니어캐슬 클라시온' 건물 내에서 다수의 경매 및 공매 물건이 진행 중이라는 점은 건물 전체의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

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5.1. 편의시설

건물 자체에 식당, 사우나, 마트, 도서실, 미용실 등의 편의시설이 구비되었거나 계획되었던 이력이 있습니다. 인근으로 녹번역 주변의 상업시설 및 대형마트, 편의점 등을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

은평구청 인근 지역으로, 은평구는 최근 뉴타운 개발 등으로 교육 환경이 개선되고 있습니다. 향후 녹번동에 서울시립대학교 은평캠퍼스 조성이 예정되어 있어 교육 인프라에 대한 기대감이 있습니다.

5.3. 의료시설

단지에서 차량으로 10분 거리에 가톨릭대학교 은평성모병원, 연세노블병원, 더바른내과의원 등 다수의 종합병원 및 의원이 있어 의료 접근성이 우수합니다.

5.4. 공공시설

은평구청, 은평구립 녹번종합사회복지관 등 주요 공공기관이 인접해 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 토지이용계획 및 제한 사항

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 본 건물은 12층 규모이므로, 향후 증축이나 용도 변경 등에는 제약이 있을 수 있습니다. 다만, 현재 사용 승인된 상태로 건물 자체의 합법성은 공부상 확인됩니다.

6.2. 토지거래계약에 관한 허가구역

본 건 토지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 외국인 등 특정 대상자에 한해 적용되나, 거래 시 관련 규정을 반드시 확인해야 합니다. 현재 매각 시점이 허가 기간 내에 해당되므로, 매수인은 취득 시 허가 요건 충족 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 용도 및 시설 관련 사항

본 물건은 집합건축물대장상 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 등재되어 있으며, 제2종근린생활시설 용도도 포함됩니다. 1층 108호는 이러한 복합 용도 중 하나로 활용 가능합니다. 과거 2016년경 관리비 과다 관련 민원 및 소송이 발생한 이력이 있습니다.

6.4. 기타 특이사항

'시니어캐슬 클라시온' 단지 내에 경매 및 공매로 진행 중인 물건이 다수(약 50건) 존재한다는 점은 단지 전반의 재정적 어려움이나 시장 포화 가능성을 시사하며, 향후 건물 관리 및 가치 평가에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

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7.1. 물건 요약

본 물건은 서울 은평구 녹번동에 위치한 '시니어캐슬 클라시온' 내 1층 상가(교육연구 및 복지시설, 근린생활시설)입니다. 지하철 3호선 녹번역 역세권으로 교통이 편리하며, 은평구청, 공원 등 생활 편의시설이 인접해 있습니다. 감정가는 5억 8천만원입니다.

7.2. 장단점 분석

장점으로는 역세권의 입지, 편리한 교통망, 인접한 공원 및 관공서, 그리고 건물 자체의 다양한 편의시설이 있습니다. 1층 상가로서의 잠재력도 있습니다.

단점으로는 '제2종일반주거지역(7층 이하)' 규정과 건물 층수 간의 괴리 가능성, 토지거래허가구역 지정, 그리고 동일 건물 내 다수의 경공매 물건으로 인한 잠재적 리스크가 있습니다. 또한, 과거 관리비 관련 이슈도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

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8.1. 강점

* 역세권 입지: 지하철 3호선 녹번역 접근성이 뛰어나 수요 확보에 유리합니다.

* 생활 인프라: 은평구청, 근린공원, 병원 등 다양한 편의시설이 인접해 있습니다.

* 다용도 활용 가능성: 교육연구 및 복지시설, 근린생활시설 용도로 활용 가능하여 사업적 유연성이 있습니다.

8.2. 잠재 가치

은평뉴타운 및 주변 지역 개발에 따른 지역 가치 상승 가능성이 있습니다. 1층 상가로서 지역 주민 및 시설 이용자를 대상으로 한 사업에 투자해 볼 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

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9.1. 산정 근거

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 5억 8천만원을 기준으로 하되, 토지거래허가구역 지정, 건물 내 다수의 경공매 물건 존재, 그리고 제2종일반주거지역(7층 이하) 규제 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 현재 건물 내 시세 또는 유사 물건의 거래 사례를 추가적으로 파악하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정할 것을 권고합니다.

9.2. 권리 인수 비용

임차인 인수 보증금은 0원이므로, 권리 인수 비용은 발생하지 않습니다. 단, 토지거래허가 수수료 등 관련 행정 비용은 별도 발생할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.