나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11621 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 366-76 씨아트빌 제4층 제404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2025.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""화원중학교"" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 남동측 근거리에 지하철 2호선·5호선 ""까치산역""이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건 내 제4층 제404호로서,
(사용승인일 : 2022.09.02.)

외벽 : 치장벽돌 마감 등.
창호 : 섀시창호.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필일단의 가장형 평지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

366-76 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

366-77 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
-임차보증금 금330,000,000원
-임대차계약일자 (1)2023.06.09. (2)2023.06.28.
-확정일자 2023.06.09.(금330,000,000원)

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11621 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 366-76 씨아트빌 제4층 제404호

건물명: 씨아트빌

용도: 도시형생활주택

감정가: 303,000,000원

토지면적: 19.83㎡ (약 6.00평)

토지지분: 19.83㎡ (약 6.00평)

건물면적: 29.75㎡ (약 9.00평)

건물지분: 29.75㎡ (약 9.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일: 2022년 09월 02일

건축물 구조: 철근콘크리트구조

건물 층수: 지하 0층, 지상 6층 중 4층

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, "화원중학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택 및 단독주택 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

교통 상황으로는 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 남동측 근거리에 지하철 2호선 및 5호선 "까치산역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 건물 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 10월 30일 접수된 압류(세무관리과-013287, 갑5)입니다.

말소예정권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김미형)

* 보증금: 330,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023년 06월 26일

* 확정일자: 2023년 06월 09일

* 배당신고일자: 2024년 06월 12일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 임차인은 대항력이 없으며, 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하여 전반적으로 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

주변에 다세대, 단독주택 등이 많아 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

인근에 "화원중학교"가 있어 교육 관련 시설 이용이 가능합니다.

특화된 상권보다는 주거지 내 생활 편의시설 위주로 형성되어 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 및 5호선 까치산역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주거 지역 특성상 주변에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

* 건물 내부 시설: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건: 매수인에게 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 하는 매각 절차가 진행되므로, 관련 조건을 명확히 인지하고 입찰해야 합니다. 인수 보증금은 없으나, 조건 이행에 대한 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 신축된 도시형생활주택으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

까치산역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주거 지역 내에 있어 조용한 생활 환경을 제공합니다.

가장 중요한 점은 임차인 보증금 330,000,000원에 대해 매수인에게 인수되는 금액이 없으며, 관련 청구권을 포기하는 조건으로 매각된다는 것입니다. 이는 입찰 시 큰 이점으로 작용할 수 있습니다.

다만, 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재하므로, 해당 내용을 숙지하고 투자 결정을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인으로 비교적 최신 건축물입니다.

* 역세권 입지: 지하철 2, 5호선 까치산역 이용이 가능하여 주거 편의성이 높습니다.

* 보증금 인수 부담 없음: 임차인 보증금 330,000,000원에 대해 매수인이 인수할 금액이 없습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 시세 정보를 분석한 결과, 가장 유사한 조건의 거래 사례(2026년 7월 1일, 366-36번지, 19.98㎡, 216,000,000원)를 기준으로 평당 약 10,810,810원의 시세를 적용할 수 있습니다.

본건 건물의 면적(29.75㎡)을 적용하면 시장 가치는 약 321,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 303,000,000원이며, 이는 추정 시장 가치보다 다소 낮은 수준입니다.

신축 건물이라는 점과 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 5%~10%의 할인을 적용하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

따라서 예상 입찰가 범위는 272,700,000원 ~ 287,850,000원으로 제안하며, 적정 목표 입찰가는 약 280,000,000원 ~ 290,000,000원 수준으로 고려해볼 수 있습니다.

혐오시설에 대한 정보는 외부 검색이 불가하여 포함되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.