나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11624 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 987-3 르미엘 제9층 제903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""강서구청"" 남서측 인근에 위치하며, 주위환경은
공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통
사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 19층 건내 제9층 제903호로서,

외벽 : 석재붙임마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 광대로, 북서측으로 세로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(화곡동 987-3)
도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축
사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별
최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)
<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과
문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가
구역(대상자: 외국인 등. 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간:2025.8.26.~
2026.8.25.), 건축선(2019-04-03).

(화곡동 987-15)
도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역
(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한
지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>,
도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)
<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가
구역(대상자: 외국인 등. 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간:2025.8.26.~
2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11624 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 987-3 르미엘 제9층 제903호

물건종별: 오피스텔

건축물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 19층 건물 중 제9층 제903호

준공 연도: 2022년 03월 30일 사용승인

1.2. 면적 정보

토지면적: 3.40㎡ (약 1.03평)

토지제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 17.59㎡ (약 5.32평)

건물제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.3. 매각 정보

감정가: 215,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 환경은 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 업무 및 주거 기능을 갖춘 복합적인 지대입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건은 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역에 포함되며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등)으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 04월 19일 접수된 아산세무서장의 압류(갑3)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-05-22

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사(이 )

보증금: 244,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-01

확정일자: 2022-06-17

배당신고일자: 2024-07-17

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 장

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-08-12

대항력: 없음

비고:

3.3. 등기부 현황 요약

집합건물 등기부상, 소유권보존(갑1), 소유권이전(갑2) 이후 압류(갑3, 갑4), 강제경매(갑5, 채권자: 주택도시보증공사), 압류(갑6) 등이 등기되어 있으며, 대부분의 권리가 말소될 예정입니다. (말소기준권리: 갑3, 압류)

총 등기부채권액은 530,324,003원입니다.

3.4. 특이사항 및 주의점

본 건은 공동담보로 진행되며, 주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경 및 임차인 및 주택임차권 승계인의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매각으로 인해 HUG의 권리가 소멸되지 않거나, 매수인이 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있음을 의미하지만, 본 건의 경우 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 본 물건은 매각 조건으로 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기를 전제로 하고 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 화곡동 일대는 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 다양한 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 강서구청이 인근에 위치하여 행정기관 접근성이 좋으며, 이는 배후 수요 확보에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공기관 접근성

강서구청이 인접해 있어 행정업무 처리가 편리합니다. 주변에 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 유무)

본건은 공항 관련 보호구역(중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역)에 포함되어 있으나, 이는 공항 운영 및 항공기 안전과 관련된 법규상의 제한이며 일반적인 혐오시설로 분류되지는 않습니다. 현재까지 파악된 바로는 인근에 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 관련 조건

주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건부 매각은 본 건의 가장 중요한 리스크 요인입니다. 매수인은 이 조건이 명확히 이행되는지 면밀히 확인해야 합니다. HUG의 권리 포기가 원활하게 이루어지지 않을 경우, 매각 절차에 예기치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 물건 규모 및 제한

건물 면적이 17.59㎡ (약 5.32평)으로 협소하여 활용도에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 공항 보호구역 등 토지 이용 계획상의 제한 사항이 향후 증축이나 용도 변경 시 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 기타

전입일자가 미래인 임차인(박 , 장 )이 존재하나, 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다. 그러나 실제 점유 관계는 별도로 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구청 인근에 위치한 소형 오피스텔로, 일반상업지역에 속하여 잠재적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 주택도시보증공사(HUG) 관련 복잡한 매각 조건은 매수인이 주의 깊게 검토하고 처리해야 할 핵심 사안입니다. HUG의 대항력 포기 조건이 명확히 이행된다는 전제 하에, 상대적으로 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 서울 강서구 내 오피스텔 및 소형 업무시설 수요를 고려할 때, 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 인근에 강서구청 등 공공기관이 위치하여 배후 수요가 존재합니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 매각 조건으로 인해, 해당 조건을 명확히 파악하고 절차를 진행할 수 있는 경험 있는 투자자에게는 차별화된 투자 기회를 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 215,000,000원이며, 건물 면적은 17.59㎡ (약 5.32평)입니다.

임차인 현황상 보증금이 있는 주택도시보증공사(이 )의 보증금 244,000,000원은 대항력 포기 조건에 따라 매수인이 인수하지 않아도 되는 보증금으로 판단됩니다. 다른 임차인들은 보증금이 없거나 대항력이 없습니다.

최근 시세 분석 결과, 유사 면적 및 지역의 오피스텔 매매가는 약 180,000,000원에서 230,000,000원 범위에서 거래되고 있습니다.

상기 사항 및 HUG 관련 조건 이행 가능성을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 약간 상회하는 220,000,000원으로 산정합니다.

이는 HUG의 대항력 포기 조건이 성공적으로 이행된다는 전제 하에 매수인이 인수해야 할 추가 보증금이 없다는 가정 하에 산출된 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.