나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경1692 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 11-4 네오스빌 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남산감정 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 '역촌동 주민센터’ 북동측 인근에 위치한 부동산으로, 주위환경은 단독주택, 빌라, 근린생활시설 등이 위치하는 주택지대로 본건 인근에 예일초, 예일여중고 등 교육시설이 위치하고, 인근 ‘연서로’, ‘서오릉로’변으로 음식점, 카페, 병원 등 생활편의시설이 위치하고 있음.

교통상황

본건 북서측 인근에 지하철6호선 ‘구산역’이, 남동측 인근에 지하철6호선 ‘역촌역’이, 인근 ‘연서로’, ‘서오릉로’변으로 버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 5층 다세대주택(도시형생활주택.단지형다세대) 근린생활시설 내

제5층 제502호로,

외벽 : 석재붙임 마감 등,

창호 : 샷시창 등임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)으로 이용중임.

(이용상태 : 후첨 ‘내부구조도’ 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기시설, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로 다세대주택 및 근린생활시설 부지로 이용 중에 있음.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 10미터 내외 도로 및 남서측으로 노폭 약 3미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

역촌동 11-4:

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함, 위반건축물

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경1692 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO (주: 본건 임의경매 개시 결정은 국민은행이 하였으며, 관련 등기사항은 아래 권리분석 참조)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 물건 현황

소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 11-4 네오스빌 5층 502호

용도: 도시형생활주택

감정가: 302,825,000원

토지면적: 22.13㎡ (약 6.7평)

토지지분: 22.1267㎡ (약 6.7평)

건물면적: 33.50㎡ (약 10.1평)

건물 제시외면적: 13.50㎡ (약 4.1평) - 위반건축물 관련 부분 포함 가능성 높음

1.3. 건축물 정보

건축년도: 2016년 (사용승인일 2016-08-19 기준)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트

층수: 지하 0층, 지상 5층 중 5층 502호

주요용도: 도시형생활주택, 근린생활시설

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 ‘역촌동 주민센터’ 북동측 인근에 위치함.

주위는 단독주택, 빌라, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.

인근에 예일초, 예일여중고 등 교육시설이 위치하며, ‘연서로’, ‘서오릉로’변으로 음식점, 카페, 병원 등 다양한 생활편의시설이 발달해 있음.

2.2. 교통상황

지하철 6호선 ‘구산역’이 북서측 인근에, ‘역촌역’이 남동측 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

인근 ‘연서로’, ‘서오릉로’변으로 버스정류장이 다수 위치하여 대중교통망이 우수함.

동측으로 노폭 약 10미터 내외 도로 및 남서측으로 노폭 약 3미터 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2017년 3월 31일 접수된 국민은행 근저당권 (을2)

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 압류, 가압류 등 (을17, 갑5, 갑6, 갑6-1, 갑7, 갑8, 갑11, 갑12, 갑13 등)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 명확한 권리관계는 추가 확인 필요)

총 등기부채권액: 약 290,005,247원

3.2. 임차인 현황

임대차 관계는 미상으로 확인됨.

인수 보증금 합계: 0원

금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으며, 이는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용을 발생시킬 수 있으므로 현장 조사 및 법률 검토가 필수적임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 역촌동은 주택 밀집 지역으로, ‘연서로’, ‘서오릉로’ 등 주요 도로변을 따라 상업 및 근린생활시설이 잘 발달해 있음.

음식점, 카페, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 인접해 있어 주거 생활 만족도가 높음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 각종 편의시설 이용이 용이함.

5.2. 교육시설

예일초등학교, 예일여자중학교, 예일여자고등학교가 인접해 있어 자녀의 교육 환경이 우수함.

5.3. 건물 내 편의시설

본건은 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소방 설비, 승강기, 주차장 시설 등을 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 등재

본건은 11㎡ 규모의 패널/패널 다용도 무단 증축으로 인한 위반건축물로 등재되어 있음 (2016년 12월 9일 등재).

이는 철거 명령, 이행강제금 부과, 건축물 가치 하락 등 재산상의 심각한 손실을 야기할 수 있는 중대한 하자임.

건물 제시외면적(13.50㎡)은 위반건축물과 관련될 가능성이 높으며, 낙찰 시 인수 부담이 될 수 있음.

경매 참여 전 반드시 관련 내용에 대한 상세 확인 및 전문가의 법률 자문이 필수적임.

6.2. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지임.

이는 특정 대상(외국인 등)의 토지 취득 시 허가가 필요함을 의미하며, 향후 거래 시 고려해야 할 사항임.

6.3. 임차인 정보 미확인

임대차 관계 및 보증금, 차임 등 상세 내역이 미상으로 확인됨.

대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁과 추가 비용이 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 2016년에 건축되어 비교적 신축 건물에 해당하며, 지하철 6호선 구산역과 역촌역을 모두 이용할 수 있는 역세권 입지에 위치함. 주변의 생활 편의시설 및 교육시설 접근성이 우수하여 주거 가치가 높다고 판단됨.

그러나, 11㎡ 규모의 위반건축물 등재는 본건의 가장 큰 리스크 요인으로, 이는 철거, 이행강제금, 건축물 가치 하락 등 금전적 손실로 직결될 수 있음. 또한, 임차인 정보 미확인으로 인한 명도 리스크도 존재함.

따라서 본건은 잠재적 가치 대비 중대한 리스크를 동시에 안고 있는 물건으로, 투자자는 이러한 위험 요인들을 면밀히 분석하고, 발생 가능한 모든 비용과 시간을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 함.

8. 투자 포인트

8.1. 비교적 신축 건물

2016년 사용승인으로 건물 노후도가 낮아 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 적음.

8.2. 역세권 입지

지하철 6호선 구산역 및 역촌역 접근성이 양호하여 교통이 편리함.

8.3. 생활 편의성

주변 근린생활시설 및 교육시설이 잘 갖춰져 있어 주거 생활의 편의성이 높음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 302,825,000원임.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 주변 유사 연식 및 면적대의 다세대주택 거래가는 15,000만원에서 33,000만원 사이에서 형성되어 있음.

특히, 2016년에 건축된 48.3㎡ 면적의 씨티뷰(55-54)가 33,000만원에 거래되었으며, 이는 ㎡당 약 683만원 수준임. 본건의 전용면적 33.50㎡에 이 가격을 대입하면 약 22,880만원의 잠재 가치를 추정할 수 있음.

하지만, 본건의 핵심 리스크인 11㎡ 규모의 위반건축물(제시외 건물 포함 가능성 높음)은 철거 비용, 이행강제금, 건축물 가치 급락 등의 심각한 위험을 내포하고 있음.

이러한 중대한 하자를 고려할 때, 감정가 및 유사 거래가보다 현저히 낮은 금액으로 접근하는 것이 합리적임.

보수적인 관점에서, 위반건축물 및 임차인 정보 미확인 리스크를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 약 13,000만원에서 15,000만원 수준을 제안함.

최종 입찰가는 본건의 위반건축물 관련 법적 문제, 예상 복구 비용, 그리고 향후 시장 변동성 등을 면밀히 조사하고 판단하여 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.