나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11611 [1] 서울특별시 영등포구 양평동6가 82-1 엠케이유앤미 제11층 제1104호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지산 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 양평동5가 소재 지하철 9호선 ""선유도역"" 북서측 인근에 위치
하며, 주위는 주상복합건물, 오피스텔, 중소형 아파트, 도시형생활주택, 다세대주택, 근린
생활시설 등이 혼재하는 기존 공장지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 9호선 '선유도역' 등
이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상12층건 내 제11층 제1104호로서
(사용승인일: 2020.04.17),

외벽: 인조석 마감 등,
창호: PVC 창호 마감 등 임.

이용상태

오피스텔(공부상 용도)(방1, 주방, 욕실, 다락, 현관, 등)로 이용중임.

설비내역

도시가스 보일러에 의한 개별난방설비, 위생설비, 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비,
스프링클러설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 오피스텔 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 10m 내외, 북동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 각각 접하고
있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경
제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과
문의)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사
령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청
도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)
<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 중점경관관리구역(한강변), 토지거
래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지
정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임.

2) 기 타 : 해당사항 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11611 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 양평동6가 82-1 엠케이유앤미 제11층 제1104호

용도: 오피스텔

감정가: 202,000,000원

토지면적: 7.13㎡ (2.16평)

건물면적: 15.46㎡ (4.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2020년 04월 17일

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 영등포구 양평동6가에 위치하며, 지하철 9호선 선유도역 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 주상복합건물, 오피스텔, 중소형 아파트, 도시형생활주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 과거 공장지대였으나 현재는 복합적인 용도의 주거 및 상업지역으로 변화하고 있습니다.

건축물은 철근콘크리트 구조의 지상 12층, 지하 1층 건물이며, 본건은 그 중 11층에 위치하고 있습니다.

해당 건물은 총 66세대로 구성되어 있으며, 본건의 전용면적은 15.46㎡입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 9호선 선유도역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

남서측으로는 노폭 약 10m, 북동측으로는 노폭 약 5m 내외의 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.) 등 다양한 도시계획적 제한사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

말소기준권리는 영등포세무서장의 압류(2023.10.16.)입니다.

주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 황선민 외 2명 (2020.04.28.)

* 공유자전원지분전부이전 (매매): 문지우 (2021.08.23.)

* 주택임차권: 원예빈 (238,000,000원) (2023.09.15. 말소)

* 압류: 영등포세무서장 (말소기준권리) (2023.10.16. 말소)

* 가압류: 주택도시보증공사 (1,023,000,000원) (2023.10.17. 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (238,000,000원) (2025.08.19. 말소)

현황 임차인 내역은 다음과 같습니다.

* ISMAILOVARIMMA

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2024-04-05

확정일자: 해당 없음

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음

* KATAEVDENIS

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2024-04-05

확정일자: 해당 없음

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음

* 주택도시보증공사(원예빈)

보증금: 238,000,000원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2021-08-06

확정일자: 2021-07-19

대항력: 없음

비고: 을3 주택임차권으로 등기되었으나, 매각으로 말소될 예정이며, 특별매각조건에 따라 매수인이 인수하지 않아도 됨.

인수 보증금 합계: 0원

총 채권액: 1,261,000,000원

특별매각조건으로, 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 임차인 관련 부담이 없음을 의미합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 영등포구 양평동 일대는 지하철 9호선 선유도역을 중심으로 지하철, 버스 등 교통의 편리성을 바탕으로 주거, 업무, 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

인근에 다양한 종류의 주거시설(오피스텔, 아파트, 다세대주택 등)과 근린생활시설이 혼재하고 있어 배후수요가 풍부한 편입니다.

과거 공장지대의 특성상 일부 구역에서 재개발이 이루어지며 현대적인 건물과 편의시설이 확충되는 추세입니다.

주변에 선유도 공원이 인접하여 쾌적한 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

직접적인 대규모 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대형 공해 산업 시설 등)은 본건 건물 주변에서 확인되지 않으나, 광역적인 지역 특성을 고려할 필요는 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 9호선 선유도역, 다수의 버스 노선을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 도보 거리에 편의점, 식당, 카페 등 기본적인 상업시설이 분포하고 있으며, 차량 이용 시 대형마트 등 쇼핑시설 접근도 가능합니다.

* 휴식공간: 인근의 선유도 공원은 시민들에게 인기 있는 휴식 및 여가 공간으로 활용되고 있습니다.

* 주거 환경: 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등이 혼재된 지역으로, 지역 주민을 위한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건: HUG(주택도시보증공사) 관련 조건이 변경되었으며, 임차인의 대항력 포기 조건 매각으로 인해 인수 부담은 없으나, 관련 서류 확인 및 절차 진행 시 유의가 필요합니다.

* 임대관계 미상: 상세 임대관계는 파악되지 않았으므로, 향후 임대차 계약 시 신중한 검토가 요구됩니다.

* 미상 보증금/차임 임차인: ISMAILOVARIMMA, KATAEVDENIS 두 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 실제 보증금/차임이 존재하거나 관련 분쟁의 소지가 없는지 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 도시계획적 제한: 다양한 도시계획적 제한사항이 존재하여 향후 건축이나 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 역세권 오피스텔로 교통이 편리하고, 주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

특별매각조건으로 인해 임차인 관련 인수 부담이 없고, 말소 예정 권리가 다수 있어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

다만, 두 명의 임차인이 보증금/차임 0원으로 신고되었고 임대관계가 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 관리해야 합니다.

전반적으로는 양호한 입지 조건과 명확해진 권리 관계를 바탕으로 안정적인 투자가 가능할 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 9호선 선유도역 인근으로 교통이 매우 편리하며, 직장인 등 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 명확한 권리 관계: 매각으로 대부분의 권리가 소멸되며, 임차인 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 가격 경쟁력: 감정가 2억원 대비 유사 면적 오피스텔의 현 시세가 1.8억~2.3억원 수준으로, 경매 특성상 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 인근 개발 호재: 양평동 일대는 지속적인 도시 정비 및 개발이 이루어지고 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 및 감정가, 그리고 본 건의 장단점을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 190,000,000원 내외로 제안합니다.

이는 감정가(200,000,000원) 대비 약 95% 수준이며, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 현황에 따라 조정될 수 있습니다.

인수 보증금(0원)은 고려하지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.