나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11587 [1] 서울특별시 금천구 독산동 678-10 모던하우스금천2호점 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2025.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ""독산역(지하철1호선)"" 서측 인근에 위치하며, 주위
는 다세대주택 및 아파트단지, 각종 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(1호선 독산역)이 소재하
는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 제3층 제302호로서,
(사용승인일: 2021.09.08.)

외벽: 타일붙임마감 등,
내벽: 벽지도배 및 일부타일마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(2015-12-03)(서부간선지하도로)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역
(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)
<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령
부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트,
연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경11587 (1)

서울특별시 금천구 독산동 678-10 모던하우스금천2호점 제3층 제302호 (신주소: 서울특별시 금천구 서부샛길 224)

본 물건은 다세대주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정평가액은 272,000,000원입니다.

토지 면적은 15.86㎡ (약 4.8평)이며, 건물 면적은 29.29㎡ (약 8.86평)입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

건물은 철근콘크리트구조로 2021년 9월 8일에 사용승인되었습니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 지하철 1호선 독산역에서 서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 다세대주택, 아파트단지, 각종 근린생활시설 및 업무시설이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 독산역이 소재하여 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

토지이용계획상 도시지역, 준공업지역에 해당하며, 대로2류(폭 30m~35m)(서부간선지하도로)에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 등의 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기부상 말소기준권리는 2024년 5월 3일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(금액 1,878,215,000원)입니다.

등기부상 갑3 소유권이전 2번 신탁등기 말소, 을3 주택임차권(서효민, 270,000,000원) 말소, 갑4 가압류(말소기준권리), 갑5 강제경매(본건) 순으로 기재되어 있습니다.

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정이므로, 매수인이 인수할 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(서효민)

보증금: 270,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-04

확정일자: 2022-03-04

배당신고일자: 2024-04-15

대항력: 없음

비고: 본 건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인/주택임차권 승계인의 주택도시보증공사 대항력 포기 조건으로 매각됩니다. '임차인 현황'에도 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으며, 등기부상 을3 주택임차권도 말소된 것으로 확인됩니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 독산역 인근에 위치하며, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 지역으로 상업 활동이 가능한 입지입니다.

최근 매매 정보 분석 결과, 다음과 같은 사례가 있습니다.

* 2026년 5월 6일: 독산동 886-6번지, '더하우스비동'(2017년식, 5층, 다세대), 전용면적 53.72㎡, 44,000만원에 거래.

* 2026년 5월 5일: 독산동 972-50번지, '로얄팰리스5'(2023년식, 3층, 다세대), 전용면적 29.87㎡, 32,500만원에 거래.

* 2026년 5월 1일: 독산동 960-11번지, '엘리체'(2012년식, 4층, 연립), 전용면적 21.99㎡, 14,000만원에 거래.

본건(전용면적 29.29㎡, 3층, 2021년 준공)은 '로얄팰리스5'와 면적, 층수, 준공 연도 등에서 유사성이 높습니다. '로얄팰리스5'의 최근 시세가 3.25억 원인 점을 고려할 때, 본 건의 현재 시세는 3.2억 원 이상으로 추정됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 독산역 및 다수의 버스 노선 이용이 편리하여 서울 시내 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 독산역 주변 상업시설 및 근린생활시설이 발달해 있어 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 다세대주택과 아파트가 혼재된 지역으로, 주거 밀집도가 높습니다.

* 주변 혐오시설: 본건 소재지 및 독산역 주변에 대한 검색 결과, 대규모 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 납골당 등)이 직접적으로 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 토지이용계획상 (한강)폐기물매립시설 설치제한구역으로 지정되어 있으나, 이는 신규 시설 설치에 대한 제한 규정입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 다수의 제한사항: 본 건은 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 등에 해당하므로, 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다. 특히 토지거래허가구역 지정 기간 내에는 외국인 등 특정 대상자에게 적용될 수 있는 허가 요건을 확인해야 합니다.

* 복잡한 권리관계: HUG(주택도시보증공사)가 채권자이자 임차인(서효민)의 보증금 관련 주체로 등장하며, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 매각되는 등 권리관계가 복잡합니다. 이는 법원 매각 결정에 따라 해소되므로 매수인이 인수하는 부담은 없으나, 입찰 전 최종적인 법원 공고 및 현황 조사가 필수적입니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 중인지, 임대 조건은 어떠한지에 대한 정보가 확인되지 않아, 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동의 역세권에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 다세대주택입니다. 독산역과 가까워 교통이 편리하고, 주변에 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 양호합니다.

감정가는 2.72억 원이지만, 최근 인근 유사 물건의 실거래가가 3.25억 원 이상임을 감안할 때 시세 대비 저평가된 것으로 판단됩니다.

권리분석상 매수인이 인수해야 할 부담은 없으며, 임차인(서효민)의 경우 대항력이 없어 명도 과정에서 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 토지이용계획상의 여러 제한사항은 향후 재산권 행사에 일부 제약이 될 수 있으므로 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물의 노후화가 적어 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 역세권 입지: 지하철 1호선 독산역 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 직주근접성이 우수하며, 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리관계 명확화: HUG 관련 복잡한 권리관계가 매각으로 모두 소멸되므로, 매수인의 인수 부담이 없습니다. 대항력 없는 임차인으로 명도 용이성이 높습니다.

* 시세 차익 기대: 유사 면적 및 연식의 인근 다세대주택 시세 대비 감정가가 낮게 형성되어 있어, 시세 반영 시 상당한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건과 유사한 조건(면적 29.29㎡, 3층, 2021년 준공)의 물건을 분석했을 때, 최근 실거래가 3.25억 원(2026년 5월 5일, 독산동 972-50번지 '로얄팰리스5')을 기준으로 삼는 것이 합리적입니다.

감정가 2.72억 원과 비교했을 때, 시세 반영 시 약 5,300만 원 이상의 상승 여력이 있습니다.

매수인이 인수할 임차보증금이 없으므로, 시세 수준에서의 입찰가 산정이 가능합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 3억 1천만 원에서 3억 2천 5백만 원 사이로 제시하며, 이는 경쟁률, 현장 조사 결과, 명도 비용, 추가적인 법적 검토 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.