나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11563 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-7 웰타운에이 제3층 제304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 좋은 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""서울곰달래사거리"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(2,5호선 까치산역)이 위치하고 거리 및 운행상태 등을 보았을 때 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상13층 건 내 제3층 제304호로서,
(사용승인일: 2021년 03월 24일)
외벽: 석재붙임 마감 등
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 세장형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1.화곡동 938-7:도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).
2.화곡동 938-8:도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11563 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 938-7 웰타운에이 제3층 제304호

용도: 오피스텔

감정가: 262,000,000원

토지면적: 7.74㎡ (약 2.34평)

토지지분: 7.74㎡ (약 2.34평)

건물면적: 27.41㎡ (약 8.29평)

건물지분: 27.41㎡ (약 8.29평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 공동담보, HUG 인수조건 변경

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인의 주택도시보증공사에 대한 대항력 포기 조건 매각

1.1. 입지조건

* 위치: 본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "서울곰달래사거리" 남동측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

* 주변 환경: 본건 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 활동이 이루어지는 일반적인 지역 환경을 형성하고 있습니다.

* 교통 상황:

* 차량의 접근 및 진출입이 원활합니다.

* 인근에 다수의 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 까치산역이 가까이 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(서민정) → 서

* 보증금: 259,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 07월 22일

* 확정일자: 2021년 06월 18일

* 배당신고일자: 2023년 08월 17일

* 대항력: 없음

* 특이사항: 본 물건은 임차인이 매수인에 대해 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이에 따라 해당 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 북광주세무서장의 압류 (2023년 10월 06일 접수)

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 압류, 주택임차권 등 말소기준권리보다 늦은 모든 권리는 소멸됩니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보 및 특별매각조건상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 대항력 포기 조건으로 보증금은 인수되지 않습니다.)

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 강서구 화곡동 일대는 주거용 건물과 상업용 건물이 혼합된 지역으로, 지역 주민들의 생활 편의를 위한 다양한 근린생활시설이 입점해 있습니다.

* 본 건은 업무시설(오피스텔) 용도로 이용 중이며, 건부지로 활용되고 있는 토지와 건물이 일괄하여 매각 대상이므로, 투자 및 실거주 목적 모두 고려 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 정보:

* 건물명: 웰타운에이

* 구조: 철근콘크리트구조, 평슬라브지붕

* 규모: 지하 2층 / 지상 13층 중 제3층 제304호

* 사용승인일: 2021년 03월 24일 (비교적 신축 건물)

* 전용면적: 27.41㎡ (약 8.29평)

* 내부 설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등 현대적인 생활 및 업무를 위한 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항:

* 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역에 속합니다.

* 소로3류, 가축사육제한구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역 등에 해당합니다.

* 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 이는 외국인 등 특정 대상자 및 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 용도에 한정된 규제입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 매각 조건의 복잡성: 본 물건은 임차인의 대항력 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각이 진행되므로, 잔금 납부 시점까지 해당 조건의 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 공항, 군사시설 보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 용도 변경 시 관련 법규에 따른 제한이 따를 수 있습니다.

* 토지거래계약허가구역: 지정 기간 및 대상 용도에 대한 허가 구역으로, 매수인의 신분 및 계획하는 용도에 따라 별도의 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색상 본 물건 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2021년에 준공된 신축급 오피스텔로서 건물 상태가 양호하며, 지하철 역세권에 위치하여 교통이 편리한 장점을 가지고 있습니다.

* 권리분석상 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 보증금 부담이 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 다만, 공항 및 군사시설 보호구역 등 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재하므로, 물건의 실질적인 가치 평가 및 향후 활용 계획 수립 시 이러한 제한 사항을 충분히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 입주 및 임대가 가능합니다.

* 역세권 입지: 지하철 2, 5호선 까치산역 인근에 위치하여 직주근접성이 우수하며, 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 명확한 권리 관계: 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 명도 및 보증금 인수 부담이 없어 투자 위험이 낮습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 262,000,000원입니다.

* 제공된 정보만으로는 현 시세에 대한 정확한 분석 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래가, 현재 임대 시세, 공실률, 건물 관리 상태 등을 포함한 상세한 현장 조사를 통해 시세 분석을 수행해야 합니다.

* 따라서, 낙찰 예정자는 반드시 자체적인 시세 조사를 거쳐 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.