나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11591 [1] 서울특별시 구로구 구로동 109-1 태형팰리스 제102동 제2층 제204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자호 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '구로5동 주민센터' 남서측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하며 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제2층 제204호로서,
외 벽 : 석재붙임 마감.
창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

일련번호 1 공부상 용도는 '업무시설(오피스텔)'임.

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 북서측으로 노폭 약 25미터, 남서측으로 노폭 약 8미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 구로동 109-1 및 109-2 공히
도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교
육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조
구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기
지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(허
가대상: 외국인 등의 주택 거래, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11591 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 109-1 태형팰리스 제102동 제2층 제204호

건물명: 태형팰리스

구분: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 320,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제2층 제204호

건축일자: 2020년 7월 1일 사용승인

토지면적: 12.35㎡ (약 3.74 평)

건물면적: 29.98㎡ (약 9.07 평)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '구로5동 주민센터' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 교통 상황은 보통입니다.

* 도로상태

대상 물건의 북서측으로는 노폭 약 25미터, 남서측으로는 노폭 약 8미터의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

대상 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 장애물제한표면구역(공항시설법), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 거래, 2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 기술보증기금 가압류 (2022-11-02)

* 등기부채권 총액: 434,500,000원

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(김강일)

보증금: 334,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-22

확정일자: 2022-07-05

배당신고일자: 2024-09-24

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기가 말소 예정으로 확인됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (지상권 개요 없으며, 표기된 권리들은 모두 말소 대상입니다.)

* 주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 낙찰자가 임차인 관련 권리를 인수하지 않음을 의미합니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건이 속한 태형팰리스는 업무시설(오피스텔), 도시형생활주택, 제1종근린생활시설(소매점) 등이 복합된 건물입니다.

* 주변은 주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 구로5동 주민센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 접근성이 양호합니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 시내버스 이용이 편리하며, 차량을 통한 도심 및 외곽 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 주민센터, 근린생활시설 등이 주변에 위치하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교육환경: 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 관련 법규 확인이 필요합니다. (남부교육청 문의 요망)

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 인수 조건 변경 사항이 여러 차례 언급되어 있어, 계약 진행 시 세부 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한: 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등은 향후 건물 증축이나 개축 시 제한 사항이 될 수 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역: 매수인이 외국인인 경우, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래 계약 시 허가를 받아야 하는 점을 유의해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 보통 수준입니다. 권리 분석상 임차인의 대항력 포기 조건부 매각으로 낙찰자가 임차인 관련 부담을 인수하지 않아 권리관계는 비교적 명확합니다. 다만, HUG 인수 조건 변경 및 토지이용계획상 일부 제한 사항이 존재하므로, 투자 결정 전에 세부 내용을 철저히 검토할 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 임차인 대항력 포기 조건: 낙찰자는 임차인 관련 보증금 반환 등의 법적 부담을 지지 않으므로, 권리관계가 명확한 물건입니다.

* HUG 인수 조건: HUG의 적극적인 개입이 있었던 만큼, 특정 조건 하에 안정적인 거래가 이루어질 가능성이 있습니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 경매 특성상 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

현재 감정가는 320,000,000원입니다. 주변 오피스텔 시세 조사를 통해 파악한 결과, 유사 면적 및 조건의 매물 평균 시세는 약 300,000,000원 ~ 350,000,000원 수준으로 파악됩니다.

주택도시보증공사(HUG)가 채권자로, 임차인(김강일)의 대항력 포기 조건으로 매각이 진행되는 점을 고려할 때, 해당 임차인의 보증금(334,500,000원)은 낙찰자가 인수하지 않는 금액입니다.

이에 따라, 현재 시세를 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 적정 입찰가는 감정가 이상인 330,000,000원에서 360,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 내용 및 입찰 당시의 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.