나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경34 [1] 서울특별시 강서구 초록마을로24길 28, 제5층 제503호 (화곡동, 다온숲) 도시형생활주택 경매

매각기일: 2026-01-20

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경34 [1] 서울특별시 강서구 초록마을로24길 28, 제5층 제503호 (화곡동, 다온숲) 도시형생활주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매8계 2025타경34 | 소재지: 서울특별시 강서구 초록마을로24길 28, 제5층 제503호 (화곡동, 다온숲) | 감정가: 266,000,000원 | 최저가: 266,000,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경34 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 초록마을로24길 28, 제5층 제503호 (화곡동, 다온숲)

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 266,000,000원

토지 면적: 26.03㎡ (약 7.88평)

건물 면적: 29.57㎡ (약 8.95평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 김OO

특이사항: 선순위 임차권 등기 존재

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '서울화일초등학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 기본적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 화곡역이 위치하여 교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

등기사항전부증명서 상 선순위 임차권 등기가 확인되었습니다. 임차보증금은 298,000,000원이며, 임대차계약일자는 2020년 12월 16일, 확정일자는 2020년 12월 21일입니다. 이 임차권의 존재는 낙찰 후 인수 여부 및 배당 관계 등을 면밀히 검토해야 하는 주요 사항입니다.

1.4. 상권분석

해당 물건이 위치한 지역은 다세대주택과 단독주택이 밀집한 전형적인 주거 지역입니다. 이에 따라 기본적인 근린생활시설(마트, 편의점, 식당 등)이 형성되어 있어 일상생활에 필요한 편의를 제공합니다. 대규모 상업 시설이나 업무 지구와의 직접적인 연계성은 낮으나, 주거지로서의 기본적인 상권은 유지하고 있습니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 지상 6층 건물 내 5층 503호이며, 2020년 11월 13일에 사용승인이 완료되었습니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다. 내부 구조는 도시형생활주택으로 이용 중이며, 위생 설비, 급배수 설비, 도시가스 설비, 승강기, 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 2필지(화곡동 56-364, 화곡동 56-578)로 구성되어 있으며, 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 도시계획이 적용됩니다. 특히 '중요시설물보호지구(공항)' 및 '수평표면구역'으로 지정되어 있어 공항 관련 규제를 받을 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 선순위 임차권의 존재입니다. 해당 임차인이 배당을 받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로, 명확한 권리 분석과 명도 계획 수립이 필수적입니다. 또한, 공항 인근 지역이라는 특성상 항공기 소음 및 고도 제한 등에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 내의 주거용 다세대주택으로, 기본적인 생활 편의시설과 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 그러나 선순위 임차권이라는 중대한 권리 문제가 존재하므로, 이에 대한 철저한 분석과 대비가 요구됩니다. 토지 이용계획상 공항 관련 규제가 있어 건축이나 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

* 서울 강서구 소재 아파트/다세대주택 시장 내 비교적 저렴한 감정가.

* 지하철 5호선 화곡역 인근으로 대중교통 이용 편리.

* 도시형생활주택으로 비교적 최신 건물(2020년 사용승인).

주변 시설 검색 결과, 해당 지역은 김포국제공항과 인접하여 항공기 소음이 발생할 수 있으며, 관련 규제(수평표면구역 등)가 적용됩니다. 특정 혐오 시설이 직접적으로 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매8계