나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경654 [1] 서울특별시 금천구 가산동 327-30 가산와이피피아르센타워 제11층 제1114호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 '철산중학교' 동측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 아파트 단지, 아파트형 공장, 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임. 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제11층 제1114호로서,
- 외벽 : 석재붙임 및 페어글라스 창호 마감 등
- 창호 : 페어글라스 창호 마감임.

이용상태

공부상 산업시설(공장)으로 등재되어 있음.
(후첨 ‘건물내부구조도’ 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 세장형 토지로서, ""산업시설(공장)"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 남서측으로 폭 약 18M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호), 장애물제한표면구역(진입표면구역), 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할), 국가산업단지(2012-07-05), 산업시설구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경654 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 327-30, 가산YPP아르센타워 제11층 제1114호

신축주소: 서울특별시 금천구 가산디지털2로 24 (가산동)

건축물 용도: 지식산업센터 (공장)

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

건물 층수: 지하 3층, 지상 20층 중 11층

1.3. 면적 정보

토지 면적: 11.42㎡ (약 3.45평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 49.22㎡ (약 14.89평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.4. 감정평가액 및 매각 정보

감정가: 297,000,000원

공부상 용도: 산업시설(공장)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 '철산중학교' 동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 아파트형 공장, 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 입지 여건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

대상 물건 남서측으로 폭 약 18M 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 주식회사에이

보증금: 7,000,000원

차임: 670,000원

전입(사업)일자, 확정일자, 배당신고일자: 2025년 09월 15일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리: 을1 (2023.07.07. 접수) 국민은행 근저당권 (274,800,000원)

매각으로 인해 말소되는 권리:

* 을1: 국민은행 근저당권 (2023.07.07.)

* 갑3: 현대카드 가압류 (2025.01.03.)

* 갑4: 국민은행 임의경매개시결정 (2025.08.25.)

* 갑5: 금천구 압류 (2025.12.18.)

* 을2: 주식회사에이치인텔리전스 상가건물임차권 (2026.03.13.)

3.3. 인수되는 권리 (주의)

매각으로 인해 소멸되지 않고 인수되는 권리가 있습니다.

* 대지권의 목적인 토지에 말소되지 않고 인수되는 별도등기: 을구 16번 지상권 설정 (지상권자: 금천구, 2023년 4월 10일 제56821호).

지상권자는 금천구이며, 이는 매수인에게 인수되므로 대금 외 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

3.4. 등기부상 주요 권리 요약

등기부채권 총액: 289,473,667원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 가산동 지역은 서울디지털국가산업단지(G밸리)의 핵심 지역 중 하나로, 다수의 지식산업센터와 IT 기업이 밀집해 있습니다.

일반적인 지식산업센터 및 업무시설 밀집 지역으로, 상업 시설과 주거 시설도 혼재하고 있습니다.

4.2. 업종 적합성

지식산업센터 용도로 등록되어 있으며, IT, 제조업, 연구개발업 등 다양한 지식산업 관련 업종에 적합합니다.

소규모 사무실, 스타트업 기업, 또는 기존 사업장의 확장이나 이전지로 고려해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주변에 각종 근린생활시설, 상업시설, 금융기관 등이 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

가산동 인근에 철산중학교가 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 권리 (지상권)

등기부등본상 '을구 16번 지상권 설정'으로 금천구가 지상권자로 등재되어 있으며, 이 권리는 매각으로 소멸되지 않고 인수됩니다.

이는 해당 토지에 대한 금천구의 권리가 존재함을 의미하며, 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 중요한 리스크 요소입니다. (별도등기)

6.2. 건축물 관련

공부상 용도는 산업시설(공장)로 등재되어 있습니다. 실제 이용 현황과 공부상 용도가 일치하는지 확인이 필요할 수 있으나, 본건은 지식산업센터 내 호실이므로 일반적인 이용으로 보입니다.

6.3. 주변 혐오시설

주변 지역 검색 결과, 해당 주소지 인근에 특별히 명시된 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 유해 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 대규모 산업단지 특성상 공장 밀집 지역임을 감안해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산동의 주요 지식산업센터 내 위치하여 직주근접성과 교통 접근성이 양호합니다.

감정가는 2억 9천 7백만원이며, 토지 및 건물 면적은 각각 약 3.45평, 14.89평입니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되나, 가장 큰 주의사항은 토지에 대한 금천구의 지상권 설정이 매수인에게 인수된다는 점입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 및 지식산업센터 밀집 지역 입지

* 향후 미래 가치 상승 가능성이 있는 산업단지 내 물건

* 감정가 대비 합리적인 초기 투자 고려 가능

9. 예상 입찰가

본 건은 임차인 보증금 인수액이 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 산정합니다.

다만, '을구 16번 지상권 설정'으로 인한 인수 부담이 존재하므로, 실제 입찰가 산정 시에는 이 부분에 대한 면밀한 가치 평가와 법률 검토가 반드시 필요합니다.

감정가: 297,000,000원

안정적인 투자를 위해서는 감정가의 80~90% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다. (예상 입찰 범위: 약 237,600,000원 ~ 267,300,000원)

최종 입찰가는 물건의 현황, 시장 상황, 경쟁 입찰자의 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.