나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경655 [1] 서울특별시 금천구 가산동 319-8 에이스한솔타워 제16층 제1603호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛감정 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하는 지하철1호선 ""독산역"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트형공장, 업무시설, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철1호선 ""독산역""이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건 내 제16층 제1603호로서,
(사용승인일: 2019-10-30)

외 벽 : 석재붙임, 강화유리 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 페어글라스 창호 등임.

이용상태

공장(지식산업센터(상호 : G-well))으로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 공장, 지원시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약 20m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접
합) , 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률
>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애
물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축
+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업
단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설
립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트
, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경655 (1)

물건종별: 지식산업센터

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 319-8 에이스한솔타워 제16층 제1603호

건물명: 에이스한솔타워

주요구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제16층

사용승인일: 2019년 10월 30일

총호수: 344호

1.3. 면적 및 이용현황

토지면적: 11.66㎡ (약 3.53 ᴘʏᴇᴏɴɢ)

건물면적: 48.88㎡ (약 14.79 ᴘʏᴇᴏɴɢ)

이용상태: 공장(지식산업센터, 상호 : G-well)으로 이용 중

건축물 용도: 지식산업센터

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 201,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하며, 지하철 1호선 "독산역" 북서측 인근에 위치함. 주변은 아파트형 공장, 업무시설, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상복합지대로, 주위 환경은 보통임.

2.2. 교통 여건

차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재함. 지하철 1호선 "독산역"이 인접하여 제반 교통 여건이 양호함.

2.3. 도로 접근성

본건은 남서측으로 약 20m 도로에 접해 있음.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

명시된 인수 보증금 합계는 0원이므로, 낙찰 후 인수되는 별도의 보증금은 없음.

3.2. 소멸되는 권리

경매 진행으로 소멸될 것으로 예상되는 주요 권리는 다음과 같음.

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (2021-03-26, 채권액 192,000,000원)

* 국민은행 근저당공동담보목록 (2023-07-17, 채권액 102,000,000원)

* 국민은행 임의경매개시결정 (2025-08-22, 채권액 294,000,000원)

이 외 등기부상 갑구의 소유권 이전 및 말소 등기 사항들이 존재함.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 1: 주식회사더블유에스이앤티

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2022-12-08

대항력: 없음

* 임차인 2: 파산자(주)지웰스틸의 파산관재인 한

보증금: 23,000,000원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2021-04-07

배당신고일자: 2025-10-16

대항력: 없음

3.4. 등기부 현황

* 등기부채권 총액 (국민은행 기준): 294,000,000원

* 집합건물 등기부 요약: 신탁말소, 공유자지분 이전, 소유권 이전(매매 금203,000,000원), 국민은행 근저당, 임의경매 개시결정 등의 이력이 확인됨.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재하는 금천구 가산동 일대는 서울의 주요 IT 및 산업단지 중 하나인 가산디지털단지의 핵심 지역임. 다수의 지식산업센터와 오피스, 상업시설이 밀집해 있어 업무 및 상업 기능이 매우 활발한 지역임.

4.2. 주변 시설

주변에는 아파트형 공장, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 직주근접성이 우수하며, 관련 편의시설 이용이 용이함.

본 검토 시점에서는 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

5. 생활정보

* 편의시설: 단지 내 및 주변 근린생활시설을 통한 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

* 업무환경: 다수의 기업체 및 관련 산업 인프라가 밀집한 지역으로, 관련 업종 종사자들의 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 이는 임대 수익 확보에 긍정적인 요소로 작용함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 및 특이사항

* 토지이용계획상 다수의 제한사항이 존재함. (예: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등)

* 외국인 등 대상 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26~2026.8.25)으로, 외국인 투자 시 별도 확인 및 허가 절차 필요.

* 본 물건은 유동화물건으로, 거래 구조상 일반적인 물건과 다소 차이가 있을 수 있으며, 관련 절차에 대한 면밀한 검토가 필요함.

* 별도등기: 공부상 '토지 을구 33번 지상권설정등기'가 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리이므로 낙찰 후에도 권리가 존속함. 취득 시 해당 지상권자와의 협의 또는 이를 감안한 입찰가 산정이 필수적임.

6.2. 권리 관련 리스크

등기부상 확인되는 총 채권액은 294,000,000원으로, 감정가 대비 상당한 수준임. 다만, 말소기준권리 이하의 권리는 말소될 것으로 예상되나, '별도등기'는 별도 분석 및 대응 필요.

6.3. 기타 고려사항

임대관계는 미상으로, 현황 파악이 선행되어야 함. 현황 조사 시 임차인 외 점유자가 있는지 여부도 확인 필요.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서남권의 주요 업무지구인 가산디지털단지에 위치한 지식산업센터로, 비교적 신축(2019년 사용승인)이며 역세권에 인접하여 입지 조건은 매우 우수함. 토지/건물 일괄 매각으로 권리관계 정리가 비교적 명확해 보이나, '별도등기' 존재 및 '유동화물건'이라는 특이사항은 투자 결정 전 반드시 면밀히 확인해야 할 핵심 리스크 요소임. 임차인의 대항력은 없으며, 보증금 내역은 확인되어 인수 부담은 적을 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지 내 우량 입지: 서울의 주요 IT/산업 클러스터에 위치하여 지속적인 임대수요 확보 가능.

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 관리 용이 및 높은 선호도 기대.

* 뛰어난 교통 편리성: 지하철 1호선 독산역 및 버스정류장 인접으로 직원들의 출퇴근이 매우 용이함.

* 일괄 매각 장점: 토지와 건물을 동시에 취득하여 권리관계 정리가 용이하며, 별도 등기 사항만 신중하게 검토하면 됨.

9. 예상 입찰가

감정가: 201,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

예상 입찰가 산정 시, 본건의 우수한 입지, 신축급 건물 상태, 양호한 교통 여건 등의 장점과 더불어 '별도등기' 및 '유동화물건'이라는 특수성을 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율, 그리고 해당 리스크 요인에 대한 자체적인 평가를 바탕으로 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.