나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11715 [1] 서울특별시 양천구 신정동 955-7 건향파크빌7차비 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 '신서고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 인근은
다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 '신정역'이
소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
지하 1층 지상 6층 건물 내 제3층 제301호로서,
(사용승인일:2019-07-25)

외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활단지형다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 도시형생활단지형다세대주택 부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 8m내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에
관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등 /
용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 양천구 신정동 955-7번지 건향파크빌7차B 제3층 제301호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경11715 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

감정평가액은 262,000,000원입니다.

토지 면적은 14.21㎡ (약 4.30평)이며, 건물 면적은 21.76㎡ (약 6.58평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

건축물 정보에 따르면, 해당 건물은 2019년 7월 25일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 도시형 생활주택으로, 비교적 신축 건물에 해당합니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 신서고등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 대체로 양호한 편입니다.

교통 여건으로는 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 5호선 신정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 강제 경매로 진행되며, 말소기준권리는 2021년 5월 26일자 양천구의 압류입니다.

등기부등본상 소유권 보존, 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 공유자 전원 지분 이전 등의 등기 사항이 확인됩니다.

채권자로는 주택도시보증공사, 광명세무서장, 전주세무서장, 양천구 등이 있으며, 총 등기부채권액은 5,151,500,000원입니다.

주요 권리 분석 내용은 다음과 같습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(장 )

보증금: 260,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 10월 16일

확정일자: 2019년 10월 1일

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기 말소 예정.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: HUG 인수 조건 변경 및 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 임차 보증금 반환 채무를 인수하지 않음을 의미합니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 신서고등학교와 같은 교육 시설 및 근린생활시설이 혼재하고 있습니다.

지하철 5호선 신정역을 이용할 수 있어 서울 시내 접근성이 양호합니다.

주거지로서의 안정성과 생활 편의성을 갖춘 지역으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 5호선 신정역, 다수의 버스 노선

* 주변 시설: 신서고등학교, 근린생활시설

* 기타: 인근 지역은 주거 및 교육 시설이 잘 갖추어져 있어 생활 환경이 비교적 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건: 본 건은 HUG 인수 조건 변경 및 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 조건으로 매각됩니다. 매수인은 이 조건이 명확히 이행되는지, 그리고 HUG로부터 관련 서류 및 확인을 철저히 받아야 합니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계는 현재 미상으로, 잔금 납부 시점의 실제 점유 및 사용 현황을 확인해야 합니다. 다만, HUG 임차인의 대항력이 없으므로 보증금 반환 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 감정가와 시세 차이: 제공된 주변 시세 정보(JSON 데이터)와 감정평가액 사이에 상당한 차이가 있습니다. JSON 데이터상의 유사 면적, 신축 연도의 건물 거래가액은 12,230만원에서 16,060만원 수준으로 추정되나, 감정가는 26,200만원으로 책정되어 있습니다. 이 간극은 물건의 실제 시장 가치 평가에 신중을 기해야 할 필요성을 보여줍니다.

1.6. 종합 의견

본건 건향파크빌7차B는 2019년에 준공된 신축급 다세대주택으로, 역세권에 위치하여 주거 가치가 높습니다.

권리 분석상 임차인의 대항력이 없고, HUG의 보증금 반환 청구권 포기 조건이 명시되어 있어 매수인의 인수 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다.

다만, 감정평가액과 비교 시세 정보 간의 큰 차이가 존재하므로, 철저한 현장 조사와 시세 분석을 통해 입찰가를 결정해야 합니다. HUG 관련 조건의 명확한 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 사용 승인으로 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 신정역 인근으로 교통이 편리합니다.

* HUG 조건: 임차인 보증금 반환 관련 위험이 명확히 해소될 가능성이 높아, 잠재적 부담이 적습니다.

* 시장 대비 저평가 가능성: 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정되었다면, 유찰될 경우 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 JSON 정보 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 시세는 100% 면적 기준 약 12,230만원에서 16,060만원 수준으로 추정됩니다.

하지만 본 건의 감정가는 26,200만원으로, 시세와 큰 괴리가 있습니다.

HUG 보증금(260,000,000원)과 감정가(262,000,000원)가 유사한 점, 그리고 HUG 인수 조건 변경 및 임차 보증금 반환 청구권 포기 조건 매각 등 복합적인 요소를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가를 기준으로 하되, 시세와의 격차 및 HUG 조건의 복잡성을 감안하여 약 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서 예상 입찰가 범위는 약 183,400,000원 ~ 209,600,000원 수준에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

본 예상가는 외부 시세 정보와 감정가를 종합적으로 고려한 것이며, 실제 입찰 시에는 반드시 최신 시세 변동, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.