나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11711 [1] 서울특별시 금천구 독산동 907-16 리치에코빌 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '독산고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건 내 제3층 제302호 로서,
외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 각각 노폭 약 20m 및 3m내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

독산동 907-16 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동작관악교육청 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)
독산동 907-17 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동작관악교육청 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11711 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 907-16 리치에코빌 제3층 제302호 (도로명주소: 서울특별시 금천구 문성로 60)

용도: 도시형생활주택

감정가: 241,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 18.52㎡ (약 5.60평)

토지지분: 18.52㎡ (약 5.60평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.78㎡ (약 9.01평)

건물지분: 29.78㎡ (약 9.01평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 건물 정보

본 건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '독산고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 제3층 제302호이며, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시 창호 마감입니다. 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접 필지 및 인접 도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다. 북측 및 서측으로 각각 노폭 약 20m 및 3m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

본 건 토지(독산동 907-16, 907-17)는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 장애물 제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등 대상) 등으로 지정되어 있습니다. 세부 내용은 관련 법규에 따라 확인이 필요합니다.

2.5. 주변 시세 및 건물 정보

최근 거래된 유사 건물 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 29.87㎡)의 다세대주택이 2026년 5월 5일 325,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 241,000,000원으로, 최근 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보입니다.

2.6. 주변 혐오시설 조사 결과

주변 지역에 대한 조사 결과, 독산동 우시장 일대에 악취 문제가 제기되어 '냄새 클린존' 지정 및 악취 저감 시설 설치 계획이 있는 것으로 나타났습니다. 또한, 독산1동에 위치한 금천자원재활용처리장(적환장)의 이전 문제가 장기간 논의되고 있으며, 이와 관련된 민원 및 환경 문제가 제기된 바 있습니다. 본건 건물의 직접적인 인근에 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았으나, 이러한 지역적 이슈는 잠재적 리스크 요인으로 고려될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건은 강제경매로 진행되며, 말소기준권리인 서울남부지방법원 강제경매개시결정(2025타경11711, 2025년 8월 25일 등기)보다 선순위인 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 정보

* 임차인: 송정인 (주택도시보증공사 관련)

- 보증금: 230,000,000원

- 전입일자: 2021년 5월 7일

- 확정일자: 2021년 3월 29일

- 대항력: 없음 (등기부상 을5 주택임차권은 말소 처리되었으나, 특별매각조건으로 인수/포기 조건이 명시됨)

* 임차인: 조재문

- 보증금: 5,000,000원

- 차임: 500,000원

- 전입일자: 2025년 1월 21일

- 확정일자: 2025년 9월 2일

- 배당신고일자: 2025년 11월 19일

- 대항력: 있음 (전입일자가 말소기준권리보다 선순위)

3.3. 특별 매각 조건

본건은 임차인 송정인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

3.4. 인수 보증금

상기 특별 매각 조건 및 권리 분석 결과, 매수인에게 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 매매 동향

본건 소재지인 독산동 일대 다세대주택 및 연립주택의 최근 매매 사례를 보면, 2026년 5월 5일 전용면적 약 29.87㎡의 다세대주택이 325,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건의 건물 면적(29.78㎡)과 유사한 규모입니다. 또한, 2026년 5월 6일 전용면적 약 53.72㎡의 다세대주택은 440,000,000원에 거래되었고, 2026년 5월 1일 전용면적 약 21.99㎡의 연립주택은 140,000,000원에 거래되었습니다. 이러한 거래 사례들은 해당 지역의 주택 시세 형성 수준을 보여줍니다.

4.2. 상권 특성

본 건은 독산고등학교 인근에 위치한 지역으로, 주거 밀집 지역 내 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재되어 있습니다. 상권 자체는 활발한 편은 아니나, 지역 내 주거 수요를 충족하는 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

다세대주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하는 주거 지역으로, 일상생활 영위에 필요한 기본적인 주거 환경이 조성되어 있습니다.

5.2. 교육 시설

본건 북측 인근에 독산고등학교가 위치하고 있으며, 교육환경보호구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.3. 편의 시설

인근 노선버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 진입이 용이하여 교통 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

대항력 있는 임차인(조재문)이 존재하며, 임차인 및 주택도시보증공사와 관련된 특별 매각 조건이 명시되어 있어 권리 분석 및 인수에 있어 주의가 필요합니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 분석되나, 관련 조건 불이행 시 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항(가축사육제한구역, 장애물 제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등)이 존재하므로, 구체적인 건축 및 이용 계획 수립 시 반드시 관련 법규를 재확인해야 합니다.

6.3. 지역 환경 이슈

독산동 우시장 인근 악취 문제 및 금천자원재활용처리장 이전 관련 민원 등 지역 환경 이슈가 존재하므로, 향후 건물 가치에 잠재적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치한 도시형생활주택으로, 감정가 대비 주변 유사 물건의 실거래가 추이가 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 존재 및 복잡한 권리관계, 특별 매각 조건 등으로 인해 권리 분석에 신중을 기해야 합니다. 또한, 토지 이용 제한 사항과 지역 환경 이슈도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 인수되는 임차 보증금이 없는 것으로 분석되나, 관련 조건의 이행 여부가 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울시 금천구 역세권 인근의 주거용 부동산.

* 최근 시세 대비 저평가된 감정가.

* 유사 면적의 최근 실거래가 대비 높은 시세 상승 잠재력.

* 특별 매각 조건 이행 시, 권리 관계 해소 후 명확한 소유권 확보 가능.

9. 예상 입찰가

본건 건물면적(29.78㎡)의 최근 실거래가(2026년 5월 5일, 325,000,000원)를 기준으로, 감정가(241,000,000원) 및 낙찰 시 발생할 수 있는 제반 비용, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정하였습니다. 인수 보증금이 0원임을 감안할 때, 시장 가치를 반영한 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 275,000,000원

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