나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11703 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1083-12 에이엔타워 제5층 제501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""신월초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철5호선 ""화곡역""이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물내 제5층 제501호로서
(사용승인일자: 2021. 11. 15.)

외벽: 석재붙임 및 치장벽돌 등 마감.
창호: 샷시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.<후첨, ""내부구조도""참조>

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 세장형 토지로서, 건부지(도시형생활주택(단지형다세대))로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접하며, 동측으로 3m의 막다른 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 1, 2: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11703 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1083-12 에이엔타워 제5층 제501호

* 건물명: 에이엔타워

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 285,000,000원

* 토지 면적: 17.50㎡ (약 5.30 평)

* 건물 면적: 27.61㎡ (약 8.35 평, 전용면적 추정)

* 건물 연면적: 659.81㎡

* 토지 대지권 면적: 350.5㎡ (건물 전체 토지 면적)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

* 사용 승인일: 2021년 11월 15일

* 총 층수: 6층 (본건 5층)

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 신월초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 일반적인 생활 환경은 보통임.

* 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 화곡역이 소재하는 등 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 도로 상태

본건 남측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접하며, 동측으로는 3m의 막다른 도로와 접해 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리

서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경11703) 등기부채권 총액: 340,000,000원 (말소기준권리로 판단됨)

* 인수되는 권리

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임. (단, 지상권 개요는 공란으로 추가 확인 필요)

* 소멸되는 권리

본건 강제경매(채권자: 주택도시보증공사)가 말소기준권리이므로, 이보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 임차인 현황

- 임차인: 주택도시보증공사 (권리자: 강 )

- 보증금: 340,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022년 01월 07일

- 확정일자: 2021년 11월 30일

- 배당신고일자: 2024년 01월 17일

- 대항력: 없음

- 비고: 주택임차권 등기 말소 예정.

* 특이사항 및 주의사항

본건은 HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 공동담보 등의 특이사항이 있으며, 특히 임차인(주택도시보증공사)은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨. 따라서 매수인이 인수하는 임차보증금은 0원으로 판단됨.

4. 상권분석

* 주위 환경

본건은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거지역에 위치하고 있음. 주변에 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포들이 주로 분포할 것으로 예상됨.

* 시세 동향 (제공된 JSON 데이터 기반)

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 JSON 데이터는 동일 건물이 아니며, 건축 연도 및 면적이 상이하여 직접적인 비교에는 한계가 있음.

- 2018년식 (37.05㎡): 300,000,000원 (약 810만원/㎡)

- 2000년식 (53.84㎡): 255,000,000원 (약 474만원/㎡)

- 1995년식 (41.32㎡): 169,000,000원 (약 409만원/㎡)

본건(2021년식, 27.61㎡)의 감정가는 285,000,000원으로, ㎡당 약 1,032만원 수준임. 가장 최근의 거래 사례(2018년식)와 비교 시 ㎡당 가격은 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 본건의 신축 연도를 감안하면 고려해 볼 만한 수준임.

5. 생활정보

* 교육 시설

본건 인근에 신월초등학교가 위치하고 있으며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대 보호구역에 해당하므로 교육 지원청 확인이 필요함.

* 교통 시설

지하철 5호선 화곡역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 편의 시설

근린생활시설이 혼재하는 주거지역이므로 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 리스크

임차인(주택도시보증공사)의 보증금반환청구권 포기 조건 매각으로 인해 매수인에게 임차보증금 인수 부담은 없으나, 조건 불이행 또는 추가적인 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없음.

* 권리관계 복잡성

"HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 공동담보" 등 복합적인 권리관계가 명시되어 있어, 등기부등본 및 관련 서류에 대한 면밀한 추가 확인이 필요함.

* 토지 이용 규제

본건은 제2종일반주거지역(7층 이하) 외에도 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등) 등에 해당함. 특히 공항 관련 구역 및 대공방어협조구역은 재산권 행사에 제약을 줄 수 있음.

* 주변 시설

본건은 공항 인근에 위치하며, 대공방어협조구역에 해당하여 비행 안전과 관련된 고도 제한 등이 있을 수 있음. 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 없으나, 공항 관련 시설 및 소음 등의 영향은 고려할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동 소재 에이엔타워 내 도시형생활주택으로, 2021년 신축된 비교적 깨끗한 건물이지만 권리관계에 다소 복잡성이 있는 물건임. 임차인(주택도시보증공사)의 보증금반환청구권 포기 조건으로 인해 매수인의 금전적 부담은 최소화될 것으로 예상되나, 이 조건의 이행 여부에 대한 면밀한 확인이 요구됨. 교통 및 생활 환경은 무난한 편이나, 공항 관련 규제 등 토지 이용상의 제약사항이 존재함. 감정가는 2억 8,500만원으로 책정되었으나, 제시된 주변 시세와 비교 시 ㎡당 가격이 높은 편으로, 낙찰가 산정에 신중을 기해야 함.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 건물에 해당하여 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 낮음.

* 임차보증금 부담 없음: 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건으로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없음.

* 역세권 인근: 지하철 5호선 화곡역을 이용할 수 있는 역세권 인근 주거지로서 기본적인 임대 수요 기대.

* 잠재적 가치: 화곡동 일대의 개발 가능성 및 도시 재생 사업 등을 고려했을 때, 장기적인 관점에서 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 285,000,000원

* 시장 시세 (유사 사례 분석): 2018년식 37.05㎡ 물건이 300,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, ㎡당 약 810만원 수준. 본건(27.61㎡)에 이 비율을 적용 시 약 223,600,000원의 시세가 산출됨.

* 본건은 신축 연도가 더 앞서므로 감정가 수준도 고려할 수 있으나, 복합적인 권리관계와 조건부 매각 등을 고려하여 보수적인 접근이 필요함.

* 임차인 관련 인수 보증금은 0원이므로, 순수 부동산 가치와 경매 상황을 고려한 입찰가 산정이 필요.

* 예상 입찰가 범위: 감정가의 80% ~ 90% 수준인 228,000,000원 ~ 256,500,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장함. 현장 조사와 추가적인 권리 분석 결과를 반영하여 최종 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.