나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11707 [1] 서울특별시 강서구 방화동 589-25 마곡엠타운-102 제2층 제203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11707 [1] 서울특별시 강서구 방화동 589-25 마곡엠타운-102 제2층 제203호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경11707
• 주소: 서울특별시 강서구 초원로11길 23 마곡M타운-102
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경11707 | 소재지: 서울특별시 강서구 초원로11길 23 마곡M타운-102 | 감정가: 265,000,000원 | 최저가: 212,000,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경11707 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11707 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 589-25 마곡엠타운-102 제2층 제203호

용도: 다세대주택

감정가: 265,000,000원

토지면적: 18.44㎡ (약 5.58평)

토지지분: 18.4365㎡ (약 5.58평)

건물면적 (전용면적): 27.23㎡ (약 8.24평)

건물지분 (전용면적): 27.23㎡ (약 8.24평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

구분건물감정평가요항표 요약:

- 건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 (사용승인일자: 2019.10.16) 중 제2층 제203호

- 건물 마감: 외벽 - 외장석재붙임 등, 내벽 - 벽지 및 타일붙임 등, 바닥 - 바닥재깔기 및 일부 타일깔기, 창호 - 새시창호

- 이용 상태: 도시형생활주택(단지형다세대)으로 방 2, 거실겸주방, 욕실 등으로 이용 중.

- 설비 내역: 급탕 및 급배수 위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 옥내소화전, 1층 주차장 시설.

- 토지 이용 상태: 부정형 토지로 건부지로 이용 중.

- 공부와의 차이: 없음.

- 기타 참고사항: 본건이 속한 구분건물은 2층~6층까지 각 층별 4세대씩 총 20세대로 구성됨. 임대내역은 미상.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 '방화초등학교' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 아파트 단지, 다세대 주택 등 공동주택과 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재되어 있어 기본적인 주거 환경은 양호한 편입니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고 서측 근거리에 지하철 9호선 '신방화역'이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다. 본건 남측으로 약 20미터폭의 초원로, 북측으로 약 6~7미터폭의 포장도로와 접하고 있어 진출입 도로 상태는 보통입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 특히 주의사항으로 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'으로 명시되어 있습니다. 이는 인수해야 할 임차보증금이 없을 수 있으나, 계약 조건에 따라 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기해야 하는 조건이 붙어 있으므로, 낙찰자는 해당 조건을 면밀히 확인하고 인수 여부 및 발생 가능한 추가 비용에 대해 신중하게 검토해야 합니다.

1.4. 상권분석

대상 물건이 위치한 방화동 지역은 아파트 단지와 다세대 주택이 밀집한 주거 지역의 특성을 보입니다. 또한, 인근에 근린생활시설과 학교가 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있습니다. 지하철 9호선 신방화역을 중심으로 형성된 상권 또한 어느 정도 형성되어 있어, 거주지로서의 기본적인 수요는 충족될 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

해당 물건은 방 2개, 거실 겸 주방, 욕실로 구성된 도시형생활주택(단지형 다세대)입니다. 2019년 10월에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 철근콘크리트 구조로 되어 있습니다. 기본적인 위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 옥내소화전 등이 설치되어 있으며, 1층에 주차장 시설이 마련되어 있습니다. 지하철 9호선 신방화역(도보 약 10~15분 거리 예상)과 다수의 버스 노선이 인접해 있어 서울 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다. 주변에 방화초등학교, 치현초등학교, 방화중학교, 공항고등학교 등이 있어 교육 환경도 비교적 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건은 공항이 인접한 지역에 위치하여 '중요시설물보호지구(공항)' 및 '수평표면구역(수평표면)' 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 또한, '대공방어협조구역'으로 지정되어 있으며, '소규모주택정비 관리지역'으로 분류되어 향후 지역 정비 사업 등을 고려해 볼 수 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있어, 특정 대상자의 경우 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다. 아울러 '가축사육제한구역' 및 '상대보호구역' 등으로도 지정되어 있으므로 관련 법규를 확인해야 합니다. 현재까지 검색된 정보로는 주변에 혐오시설은 파악되지 않았으나, 토지이용계획상 공항 인근이라는 점은 고려할 사항입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 방화동에 위치한 비교적 신축인 다세대주택으로, 대중교통 이용이 편리하고 주변 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 거주 목적이나 임대 수익 목적으로 고려해볼 만합니다. 특히, 토지면적과 건물면적이 1인 또는 2인 가구가 거주하기에 적합한 소형 평형으로 구성되어 있습니다. 다만, 경매 물건의 특성상 명확한 임대 내역 파악이 어렵고, '임차보증금반환청구권 포기 조건'이 있다는 점을 반드시 인지하고 권리 분석을 철저히 해야 합니다. 또한, 공항 인근 지역으로서의 개발 제한 및 관련 법규 준수 여부를 확인해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 신축급 소형 주거 공간 : 2019년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 전용면적 약 8.24평(약 27.23㎡)의 소형 주거 공간은 1~2인 가구 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

2. 편리한 교통망 : 지하철 9호선 신방화역 이용이 가능하며, 다양한 버스 노선을 통해 서울 시내 접근성이 우수합니다.

3. 주거 밀집 지역 : 아파트 단지와 다세대 주택이 혼재된 주거 지역으로, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

4. 명확한 권리 관계 (조건부) : 임차보증금반환청구권 포기 조건부 매각으로, 명확한 권리 인수 부담이 없을 가능성이 있습니다 (단, 조건 확인 필수).

5. 향후 개발 가능성 : '소규모주택정비 관리지역'으로 지정되어 있어, 향후 지역 정비 사업 추진 시 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계