나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11689 [1] 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제101동 제6층 제602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 ""염창역(지하철9호선)"" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 '염창역(지하철9호선)"" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 11층 건물내 제6층 제602호로서,
(사용승인일: 2022.01.11)

외벽: 석재붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 하이샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 오피스텔(후첨 ""내부구조도"" 참조)로 이용중에 있습니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차시설 및 도시가스의 의한 개별난방시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역
(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 토지거래계약에관한
허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11689 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제101동 제6층 제602호

용도: 오피스텔 (현황 주거용 사용)

건물면적: 29.96㎡ (약 9.06평)

토지면적: 9.91㎡ (약 3.00평) / 토지 지분: 9.9116㎡ (약 3.00평)

감정가: 380,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사 주OOOOOOO (HUG)

사용승인일: 2022년 1월 11일

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 염창동 소재, 지하철 9호선 염창역 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 본건은 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 있습니다.

* 교통: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 염창역이 소재하여 대중교통 이용 여건이 양호합니다.

* 도로: 본건 서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 7월 18일 동수원세무서장 압류 (갑4)

* 낙찰 시 소멸되는 권리:

* 을3: 서재현 주택임차권 (2022-08-25 확정, 399,000,000원) - 매각으로 소멸되는 것으로 보이나, 조건부 매각에 따라 확인 필요.

* 갑5: 주택도시보증공사 강제경매 (2025-08-22 접수, 399,000,000원) - 말소기준 권리보다 후순위이므로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 없습니다. (물건명세서 상 매각 조건에 따라 임차권 등기가 말소될 예정입니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 박 (박성동)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-03-26

* 대항력: 없음 (참고: 전입일자가 현재 시점보다 미래 시점이므로, 현재 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.)

* 임차인: 주택도시보증공사 (서 현)

* 보증금: 399,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-02

* 확정일자: 2022-08-25

* 배당신고일자: 2024-07-18

* 대항력: 없음 (참고: 권리분석상 말소 대상이나, 물건명세서 상 특이 조건 존재)

* 주택임차권: 서재현 (2022-09-02 전입, 2022-08-25 확정), 보증금 399,000,000원. 집행법원 채권자를 주택도시보증공사로 기재하고 있으며, 물건명세서 상 '임차인 서재현 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각'하는 조건이 명시되어 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (매각 조건에 따라 인수 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 업종: 본건은 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역에 위치하고 있습니다.

* 유동인구: 지하철 9호선 염창역 역세권으로 평소 유동인구 확보가 가능할 것으로 보입니다.

* 주요 시설: 지하철 9호선 염창역을 중심으로 편의시설 및 상업시설 이용이 편리합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 9호선 염창역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 주변 상업지역 내 편의점, 마트, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: (제공된 정보 부족, 주변 학교 정보 별도 확인 필요)

* 의료시설: (제공된 정보 부족, 주변 병원 정보 별도 확인 필요)

* 공원/녹지: (제공된 정보 부족, 주변 공원 정보 별도 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 특이사항: '대항력있는 임차인'이라는 문구가 있으나, 권리분석상 박 임차인은 대항력이 없는 것으로 보입니다. 또한, 서 현 임차인의 경우, 보증금 399,000,000원에 대한 '보증금 반환청구권 포기 및 등기 말소 조건'으로 매각이 진행됩니다. 이 조건이 충족되지 않을 경우, 명도 및 법적 절차에 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있으므로, 매각 조건의 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 해당 물건 외 다른 부동산에 대한 경매 진행 여부와 그 결과가 본건의 매각에 영향을 미칠 수 있습니다. 관련 정보를 추가로 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등) 등 다수의 용도지역 및 제한 사항이 적용됩니다. 특히 외국인 투자에 관한 제한 사항 등은 투자 전 반드시 확인이 필요합니다.

* 현황 주거용 사용: 공부상에는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 실제 현황은 주거용으로 사용 중입니다. 이는 명도 시 주거용 건물에 대한 법적 절차 및 고려 사항이 적용될 수 있음을 의미합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 염창동에 위치한 지하철 9호선 염창역 역세권 신축 오피스텔입니다. 2022년 준공으로 건물 상태는 양호할 것으로 예상되며, 감정가 3억 8천만원, 최근 실거래가 3억 5천 9백만원(2023년 11월)으로 시세는 유사한 수준입니다.

권리관계는 다소 복잡하게 얽혀 있으며, 특히 주택도시보증공사와 관련된 임차인 및 주택임차권 사항은 면밀한 법적 검토가 필수적입니다. 물건명세서 상 명시된 '보증금 반환청구권 포기 및 등기 말소 조건'이 성실히 이행될 경우, 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 토지이용계획 상의 일부 제한 사항을 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 9호선 염창역 인접으로 교통이 매우 편리하며, 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 신축 오피스텔: 2022년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 내부 컨디션 또한 양호할 것으로 기대됩니다.

* 시세 대비 가격 메리트: 최근 실거래가와 감정가를 고려했을 때, 복잡한 권리관계 및 매각 조건 해소 시 가격 메리트가 발생할 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 현 시세 분석:

* 감정가: 380,000,000원

* 최근 실거래가: 359,000,000원 (2023년 11월, 29.96㎡ 기준)

* 인수 보증금: 0원 (매각 조건부로 인수 보증금 없음)

* 본 건은 복잡한 권리관계와 조건부 매각이라는 특수성이 존재합니다. 임차인 관련 조건의 이행 여부, 명도 절차에 소요될 시간 및 비용, 공동담보 물건으로서의 위험성을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 최근 실거래가(3억 5천 9백만원)와 감정가(3억 8천만원)를 기준으로, 잠재적 리스크를 보수적으로 반영하고 명도 및 기타 부대 비용을 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 약 80% ~ 90% 수준에서 결정될 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 310,000,000원 ~ 340,000,000원

1.9. 주변 시설

* 해당 물건의 소재지인 서울특별시 강서구 염창동 261-16 주변을 검색한 결과, 직접적인 대규모 혐오시설(폐기물 처리 시설, 납골당 등)이 인접해 있거나 눈에 띄는 유해 시설은 확인되지 않았습니다.

* 주로 주거 단지, 상업 시설, 지하철역, 도로 등이 위치하고 있어 일반적인 도시 생활 환경을 제공합니다.

* 토지이용계획 상 '폐기물매립시설 설치제한지역'이라는 문구가 있으나, 이는 해당 지역 전체에 대한 행위 제한 규제일 가능성이 높으며, 본 건 인근에 실제 폐기물 매립 시설이 존재함을 직접적으로 의미하지는 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.