나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11685 [1] 서울특별시 강서구 방화동 360 해강프리미아 제101동 제5층 제501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 ""방화3동주민센터"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 등이 소재하는 공동주택 지대로서 제반주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(5호선 '방화역')이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제5층 제501호로서,
(사용승인일 : 2022.06.07)
외벽 : 치장벽돌 마감 등,
내부 : 벽지도배 마감 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 하이새시 창호 등으로 되어있습니다.

이용상태

공부상 ""도시형생활주택(단지형다세대)""으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 시스템 냉난방설비, 도시가스설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 6필지 일단의 사다리형 토지로서, ""도시형생활주택"" 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1)~(6) 공히
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

해당없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11685 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 360 해강프리미아 제101동 제5층 제501호

용도: 도시형생활주택

감정가: 367,000,000원

토지면적: 382.89㎡ (약 115.87평)

건물면적: 49.89㎡ (약 15.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물명칭: 해강프리미아

사용승인일: 2022년 6월 7일

2.2. 입지조건

2.2. 1.주변 환경 및 교통

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화3동주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 등이 소재하는 공동주택 지대로서 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 '방화역'이 소재하여 교통상황은 보통입니다.

2.2. 2.주변 시세 및 시장 동향

최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역에서 유사한 다세대 주택 거래가 있었습니다.

2017년식 마곡팰리스(38.95㎡, 3층)가 2026년 7월 7일에 306,000,000원에 거래되었습니다.

2015년식 대림캐슬(29.97㎡, 5층)이 2026년 7월 6일에 253,000,000원에 직거래되었습니다.

2003년식 럭키밸리존(57.69㎡, 2층)이 2026년 7월 1일에 260,000,000원에 거래되었습니다.

본건(49.89㎡, 2022년 사용승인)은 비교적 신축 건물이며, 면적과 연식을 고려할 때 시장에서 긍정적으로 평가받을 수 있습니다.

2.3. 권리분석

2.3. 1.말소기준권리

주택도시보증공사의 강제경매개시결정(접수일자: 2025년 8월 22일)이 말소기준권리이며, 해당 권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

2.3. 2.임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김기연)

보증금: 429,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-29

확정일자: 2022-07-11

배당신고일자: 2024-05-21

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권은 말소된 것으로 확인됩니다.

* 임차인: 장유정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-01-06

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 인수 여부 및 권리관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인: 지형원

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-01-06

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 인수 여부 및 권리관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

2.3. 3.특이사항 및 주의사항

HUG 인수조건 변경 및 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

매각 시 주의사항으로, 임차인 김기연 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 HUG의 보증 범위와 관련하여 매수인에게 추가적인 부담이 없을 가능성을 시사하지만, 계약 조건의 명확한 이해가 필수적입니다.

2.4. 상권 및 생활정보

2.4. 1.상권 분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 주민센터가 있어 기본적인 행정 서비스 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설보다는 주택가로서의 성격이 강합니다.

2.4. 2.생활 편의시설

단지 내 기본 위생, 급배수, 냉난방, 가스, 화재 탐지 설비 및 승강기 등 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 인근 교통망을 통해 서울 시내 및 기타 지역으로의 이동이 용이합니다.

2.5. 건물 및 토지 정보

2.5. 1.건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로, 지상 6층 건물 중 제5층 제501호(전용면적 49.89㎡)입니다. 외벽은 치장벽돌 마감, 내부는 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 하이새시로 되어 있습니다. 사용승인일은 2022년 6월 7일로 비교적 신축입니다.

2.5. 2.토지 정보 및 이용 계획

토지는 인접지 대비 등고평탄한 6필지 일단의 사다리형 토지로서, "도시형생활주택" 건부지로 이용 중입니다. 동측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 다음과 같은 제한 사항이 있습니다.

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 중요시설물보호지구(공항)

* 수평표면구역(수평표면)

* 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)

특히 공항 인근 지역이라는 점은 항공기 소음 등의 환경적 요인에 영향을 줄 수 있습니다.

2.6. 잠재적 리스크

2.6. 1.법규 및 규제 리스크

토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함되어 있어 건축 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등의 토지 취득 시 허가가 필요합니다.

2.6. 2.임차 관련 리스크

보증금이 0원인 임차인(장유정, 지형원)이 대항력을 가지고 있어, 매수인에게 예측하지 못한 권리를 주장할 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 비록 HUG 인수조건 변경 및 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건이 명시되어 있으나, 구체적인 계약 내용 및 HUG의 보증 이행 범위에 대한 철저한 확인 없이는 잠재적 분쟁의 소지가 있습니다.

2.7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 방화동에 위치한 신축(2022년 사용승인) 도시형생활주택으로, 5호선 방화역 인근에 위치하여 교통이 편리합니다. 감정가는 3억 6천 7백만원이며, 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 존재하며, HUG 관련 특별 매각 조건이 부가되어 있어 권리 분석 및 계약 조건에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 공항 관련 지구 지정으로 인한 잠재적 리스크도 고려해야 합니다.

2.8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)로 향후 유지보수 비용 절감 기대.

* 지하철 5호선 방화역 인근으로 우수한 교통 접근성.

* 신축급 도시형생활주택으로 실수요자 및 투자 수요 모두 기대 가능.

* HUG 관련 특별 조건으로 인해 복잡한 권리관계 해소 가능성.

2.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 367,000,000원입니다. 주변 시세 및 건물의 신축 연식, 면적 등을 종합적으로 고려하되, 임차인 관련 특이사항 및 복잡한 매각 조건을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

본 건의 예상 입찰가는 320,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 87% 수준으로, 건물의 가치를 반영하면서도 잠재적 리스크를 고려한 보수적인 접근입니다. 최종 입찰가 결정 시에는 법원 현황 조사 보고서 및 임장 활동을 통해 추가 정보를 확보하고, 전문가와 상의하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.