나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11577 [1] 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제106동 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 ""오남중학교"" 서측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 ""천왕역"" 이 소재하는
등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건내 제5층 제502호로서,

외벽 : 치장벽돌마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시
확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축
+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도:단독,
다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 토지 별도등기 있음
- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11577 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제106동 제5층 제502호

* 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

* 건물 규모: 제5층 제502호 (전용면적 24.62㎡ / 약 7.45평)

* 토지 지분: 16.29㎡ (약 4.93평)

* 건축 연도: 2019년

* 감정가: 241,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "오남중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 지하철 7호선 "천왕역"이 위치하여 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)임.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 토지 별도등기 중 을구 1번 구분지상권설정 등기(2020.09.28.)는 말소되지 않고 매수인이 인수함.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (정연 )

* 보증금: 235,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-08

* 확정일자: 2021-01-20

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 정연 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함. 인수 보증금 합계는 0원임.

* 말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (2024.06.10.)

1.3. 상권분석

* 본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 학교 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 지하철 7호선 천왕역을 이용할 수 있어 서울 시내 접근성이 양호한 편임.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석:

* 2026년 3월, 구로구 오류동 J팰리스3차(A동) 18.71㎡ (약 5.66평)이 130,000,000원에 거래됨 (평당 약 694,700원).

* 2026년 3월, 구로구 오류동 한보빌라(가,나) 36.44㎡ (약 11.02평)이 190,000,000원에 거래됨 (평당 약 521,370원).

* 2026년 3월, 구로구 오류동 보네르캐슬 46.41㎡ (약 14.04평)이 285,000,000원에 거래됨 (평당 약 614,000원).

* 본건(24.62㎡, 약 7.45평)은 가장 최근에 거래된 J팰리스3차보다 면적이 크나, 보네르캐슬보다는 작고 건축 연도(2019년)는 보네르캐슬과 유사함.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 버스정류장이 있고, 지하철 7호선 천왕역을 이용할 수 있어 교통이 편리함. "오남중학교"가 가까이 있어 교육 환경도 고려해볼 만함.

* 주거 환경: 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 시설 이용이 가능함.

* 건물 내 설비: 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있음.

* 주변 시설: 일반적인 지도 검색 결과, 본건 주변에 혐오 시설로 분류될 만한 대규모 시설은 확인되지 않았으며, 주로 주거지역과 학교, 공원 등이 위치하고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 별도등기 (구분지상권 인수): 본건의 가장 큰 리스크는 토지 별도등기 중 을구 1번의 구분지상권설정 등기(2020.09.28.)가 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수된다는 점임. 이 구분지상권의 내용과 가치에 미치는 영향은 매우 클 것으로 예상되며, 추가적인 법률적 검토가 반드시 필요함.

* 임차인 보증금 반환 조건: 임차인(정연 )은 대항력이 없으나, 주택도시보증공사의 배당 잔액에 대한 보증금 반환 청구권 포기 조건이 붙어 있어, 해당 조건의 정확한 이해와 이행 여부가 중요함. (다만, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 명확한 인수 부담은 없는 것으로 보임.)

* 토지거래허가구역: 본건 소재지가 2026년 8월 25일까지 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으나, 일반 실수요자(내국인)의 주거용 건물 취득에는 큰 영향이 없을 것으로 판단됨.

1.6. 종합 의견

* 본건은 서울 구로구 오류동에 위치한 신축(2019년 준공) 도시형생활주택으로, 지하철 7호선 천왕역 이용이 가능한 입지적 장점을 가지고 있음.

* 다만, 토지에 대한 구분지상권 설정 등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 점은 본건의 가치를 크게 하락시킬 수 있는 심각한 리스크 요인임. 이 권리의 구체적인 내용과 매수인이 부담해야 할 실제적인 영향에 대한 면밀한 분석이 필수적임.

* 임차인 관련 사항은 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 관련 조건들을 종합적으로 검토해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 지하철 7호선 천왕역 역세권 및 "오남중학교" 인근의 주거 환경.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물임.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소규모 투자 수요에 적합할 수 있음.

* 가치 재평가 가능성: 만약 구분지상권의 내용이 매수인의 이용에 큰 제약이 되지 않는다면, 저가 낙찰을 통해 시세 차익을 노릴 수 있음. (매우 신중한 접근 필요)

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 241,000,000원이지만, 주변 시세 및 해당 물건의 특이사항(특히 인수해야 하는 구분지상권)을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함.

* 최근 주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 건축 연도의 다세대 주택은 평당 약 614,000원 ~ 694,700원 수준에서 거래되고 있음.

* 본건의 전용면적 24.62㎡ (약 7.45평)을 기준으로 계산 시, 해당 시세 적용가는 약 151,000,000원 ~ 171,000,000원 범위임.

* 그러나, 매수인이 인수해야 하는 구분지상권의 존재는 물건의 가치를 상당 부분 하락시키므로, 시세 대비 할인율을 적용한 보수적인 입찰가 산정이 불가피함.

* 이에, 본건의 예상 입찰가는 약 130,000,000원으로 제안함. 이는 주변 시세 하한선에 가까운 금액이며, 구분지상권의 잠재적 위험을 반영한 가격임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.