나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11688 [1] 서울특별시 양천구 신월동 109-12 제이케이시그니처 제102동 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 ""양서중학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택과 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물 내 제2층 제201호로서,
외벽 : 외장석붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨""내부구조도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 공동현관보안설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 도시형생활주택[단지형다세대주택(2개동)] 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 18m 내외, 북측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),도시관리계획 입안중임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경11688 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 양천구 신월동 109-12 제이케이시그니처 제102동 제2층 제201호

1.3. 건물명

JK시그니처

1.4. 용도

도시형생활주택

1.5. 감정가

485,000,000원

1.6. 건물 면적

59. 26㎡ (약 17.9평)

1.7. 토지 면적

36. 03㎡ (약 10.9평)

1.8. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.9. 경매 구분

부동산 강제경매

1.10. 채권자

주OOOOOOO

1.11. 특이사항

대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경, 공동담보

1.12. 주의사항

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "양서중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

본건 서측으로 노폭 약 18m, 북측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었으며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 대상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 도시관리계획 입안 중인 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리는 2025년 2월 4일자 양천구(서울특별시)의 압류입니다.

소유권보존(주식회사제이앤케이건설, 2022-03-16) 및 소유권이전(조석훈, 2022-05-09)이 확인되며, 이는 매각으로 소멸될 권리입니다.

주택임차권(서효진, 470,000,000원)은 2024년 5월 21일자로 말소되었습니다.

강제경매(주택도시보증공사, 470,000,000원)는 본건 경매 사건으로, 말소될 예정입니다.

등기부 채권 총액은 470,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 서 (주택도시보증공사)

보증금: 470,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-05-09

확정일자: 2022-04-18

배당신고일자: 2024-05-21

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권은 말소되었습니다.

* 임차인: 이 (이승국)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-12-20

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 대항력이 있으나, 보증금이 없어 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.3. 인수되는 권리

없음.

3.4. 총 인수 보증금

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역에 위치하고 있습니다.

4.2. 인근 부동산 시장 동향

최근 인근 지역의 유사 부동산 거래 사례를 분석한 결과, 2026년 5월 기준으로 연면적 52.41㎡~55.56㎡(약 15.8평~16.8평)의 다세대 주택이 2억 1천만원에서 3억 2천 9백만원 사이에 거래되었습니다. 이는 평당 약 126만원에서 196만원 수준입니다. 본건의 건물 면적(59.26㎡, 약 17.9평)은 비교 대상 매물보다 다소 크며, 준신축 건물(2019년 건축)이라는 점을 감안할 때, 해당 시세 범위를 초과하는 가격에 거래될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 외관

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물 내 제2층 제201호로, 외벽은 외장석붙임 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

5.2. 건물 내부 설비

기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비, 공동현관 보안 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

인근에 양서중학교가 위치하고 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 이승국 씨는 2024년 12월 20일 전입하여 대항력을 갖추고 있으며, 보증금은 0원입니다. 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 절차 진행 시 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 도시관리계획 입안 중

해당 토지 인근 지역이 도시관리계획 입안 중에 있어, 향후 지역 개발 및 건축 관련 규제 변경 가능성이 있습니다.

6.3. 토지거래허가구역

외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 관련 법규를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 JK시그니처라는 비교적 신축(2019년 건축) 건물 내 도시형생활주택입니다. 양호한 입지 조건과 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다. 그러나 감정가는 최근 주변 시세 대비 높은 편이며, 대항력 있는 임차인 이승국 씨의 존재는 명도 과정에서 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)와의 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 매각은 매수인에게 유리하게 작용할 수 있으나, 임차인 이승국 씨의 권리가 본 매각 조건에 따라 어떻게 처리되는지는 명확히 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 하자 발생 가능성이 낮고, 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 높으나, 시장 상황에 따라 적절한 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크를 감수하더라도, 시세보다 낮은 가격으로 취득 가능하다면 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 485,000,000원이지만, 최근 유사 물건의 매매가를 분석했을 때 시세는 약 3억 5천만원에서 3억 6천만원 수준으로 추정됩니다. 대항력 있는 임차인의 존재와 명도 리스크, 그리고 감정가와 시세 간의 괴리를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 380,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.