나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11651 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 421-17 우솔아트빌 제7층 제703호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 송준우감정 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡1동주민센터 북서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 까치산역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘트리트지붕 7층 건물 내 제7층 제703호로서
외벽: 외장석재 붙임 등
내벽: 벽지, 내장타일 등
창호: 샷시창호.

이용상태

도시형생활(다세대)주택임.
(후면 건물개황도 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 정방형의 토지로 도시형생활주택 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 12미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경11651 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 강서구 화곡동 421-17 우솔아트빌 제7층 제703호

1.3. 용도

다세대주택 (도시형생활주택)

1.4. 감정가

325,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 17.15㎡ (약 5.19평)

* 토지지분: 17.15㎡ (약 5.19평)

* 건물면적: 28.39㎡ (약 8.59평)

* 건물지분: 28.39㎡ (약 8.59평)

1.6. 매각대상

토지/건물일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재, 화곡1동주민센터 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 5호선 까치산역이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건 북측으로 로폭 12미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자

주택도시보증공사

3.2. 임차인 현황

* 안채빈: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-03-18, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사 (장용): 보증금 301,500,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-09-23, 확정일자 2022-08-04, 배당신고일자 2023-11-07, 대항력 없음.

3.3. 말소기준권리

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2023년 4월 24일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑3)입니다. 본 물건은 강제경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (주택임차권 을3, 강제경매 갑6 등 모두 말소 예정)

3.4. 특별매각조건

본 물건은 특별매각조건으로, 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금반환채무를 인수하지 않음을 의미합니다.

3.5. 인수되는 권리

매각으로 인해 등기부상 모든 권리(말소기준권리보다 선순위 권리 제외)는 소멸됩니다. 등기부상 명시된 지상권에 대한 구체적인 정보는 없으므로, 이에 대한 확인이 필요합니다.

3.6. 인수 보증금 합계

0원. (특별매각조건으로 인해 매수인이 인수할 보증금이 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건이 소재한 강서구 화곡동 지역은 다세대주택, 오피스텔, 아파트 등 공동주택과 근린생활시설이 밀집된 주거 및 상업 복합지역입니다.

4.2. 상권 내 입지

대로변에 인접하여 접근성이 좋으며, 주변에 다양한 상업시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

4.3. 혐오시설 관련

해당 물건 주변에 부동산 시장에서 통상적으로 '혐오시설'로 간주되는 대규모 공장, 폐기물 처리 시설, 유해 시설 등은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 다세대 주택 밀집 지역의 특성상 주차 문제, 소음 등의 생활 불편이 일부 발생할 수 있습니다. 정확한 현장 확인을 통해 주변 환경을 면밀히 조사하는 것을 권장합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

지하철 5호선 까치산역 및 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 진입이 용이한 도로에 접해 있습니다.

5.2. 편의시설

주민센터, 지하철역, 버스정류장 등 공공시설과 근린생활시설이 가까이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 교육 환경

인근에 학교 및 학원가 등 교육 관련 시설이 분포할 가능성이 높으나, 구체적인 정보는 추가 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획상 제한

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 미확인 임차인 정보

안채빈 임차인의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 계약 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 해당 임차인은 대항력이 없습니다.)

6.3. 공동담보 물건

본건이 공동담보 물건으로 지정되어 있으나, 본 보고서에서는 해당 물건만을 분석 대상으로 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 2020년에 준공된 다세대주택으로, 면적은 28.39㎡(약 8.59평)입니다. 까치산역 인근에 위치하여 교통이 편리하고 생활 인프라 접근성이 우수합니다.

7.2. 강점

* 신축급 건물(2020년 준공)로 하자 발생 가능성이 낮고 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 주택도시보증공사의 특별매각조건으로 인해 매수인이 인수해야 할 임차인 관련 부담이 전혀 없습니다.

* 말소기준권리 하위의 모든 권리가 소멸되어 권리관계가 명확합니다.

7.3. 고려사항

* 토지이용계획상 공항 관련 보호구역 및 과밀억제권역 지정 등 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 안채빈 임차인의 보증금 및 계약 관련 세부 사항에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7.4. 최종 평가

전반적으로 양호한 입지 조건과 신축급 건물 상태, 그리고 권리관계의 명확성, 인수 부담 없음이라는 장점을 가진 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

지하철 5호선 까치산역 인근으로 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다.

8.2. 명확한 권리 분석

매각으로 인해 모든 인수 부담이 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

8.3. 신축급 건물

2020년 준공 건물로 즉시 거주 또는 임대가 가능하며, 수리비 부담이 적습니다.

8.4. 임대 수익 잠재력

소형 면적임에도 불구하고 역세권에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2019년에 건축된 19.98㎡(약 6.04평) 면적의 다세대주택이 2026년 7월 1일 21,600만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 환산 시, 본건(28.39㎡)의 단위 면적당 시세는 약 10,810,810원/㎡ 수준입니다. 이를 적용하면 본건의 적정 시세는 약 306,960,000원 수준으로 예상됩니다.

9.2. 감정가 및 경쟁률 고려

본건의 감정가는 325,000,000원입니다. 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보입니다. 예상 입찰가는 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하고, 해당 경매 물건의 경쟁률 등을 감안하여 결정해야 합니다.

9.3. 최종 제안

인수 보증금이 0원임을 감안할 때, 현 시세(약 30,696만원)를 고려하여 270,000,000원 ~ 300,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 정확한 입찰가는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 법원 경매 동향 분석 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.