나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11631 [1] 서울특별시 금천구 가산동 345-2 에이스골드타워 제6층 제601호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 '지하철 1호선, 7호선 가산디지털단지역' 남측 근거
리에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 중소규모공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역(1호선,
7호선 가산디지털단지역)이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상18층 건물 내
에이스골드타워 제6층 제601호로서, (사용승인일: 2021.8.24)
외벽 : 복합 판넬 마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 등,
창호 : 페어글라스 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 '지식산업센터'로 이용 중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 '세장형'의 토지로서, 현황 '공장(지식산업센터,
지원시설)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접
합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애
물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축
+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업
단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설
립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,
토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트,
연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-별도등기 있음 : 1토지(을구5번 지상권설정등기)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본건은 서울특별시 금천구 가산동 345-2 에이스골드타워 제6층 제601호에 소재하고 있습니다.

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경11631 (1)입니다.

채권자는 영OOOOOOOO이며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

1.2. 면적 및 규모

토지 면적은 18.35㎡ (약 5.55평)이며, 토지 지분 또한 18.35㎡ (약 5.55평)입니다.

건물 면적은 76.55㎡ (약 23.16평)이며, 건물 지분 역시 76.55㎡ (약 23.16평)입니다.

감정가는 480,000,000원입니다.

1.3. 건물 정보

건물 용도는 지식산업센터입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층, 지상 18층 건물 중 제6층 제601호입니다.

사용승인일은 2021년 8월 24일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

건물의 외벽은 복합 판넬 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 페어글라스 창호 마감으로 이루어져 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 지역 특성

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, 지하철 1호선 및 7호선 가산디지털단지역에서 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 지식산업센터, 중소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 가산디지털단지의 주요 업무 및 산업 지구에 해당합니다.

2.2. 교통 접근성

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

또한, 가산디지털단지역이 가까이 있어 지하철 이용이 매우 양호한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형의 형태를 띠고 있으며, 현황 공장(지식산업센터, 지원시설) 건부지로 이용 중에 있습니다.

본건의 서측으로는 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 일단의 공업용지 조성사업지역에 속해 있습니다.

그 외 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강) 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본 물건은 등기부등본상 다수의 권리 관계가 존재하나, 말소기준권리인 근저당권 이하 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

그러나 별도 등기 사항에 대한 확인이 필수적입니다.

3.2. 인수 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 "별도등기 있음"이 명시되어 있으며, 이는 1토지(을구5번 지상권 설정 등기)에 해당합니다.

이 지상권 등기는 본 물건 인수 시 반드시 인수해야 하는 부담이 될 수 있으며, 그 내용 및 영향력을 면밀히 파악해야 합니다.

3.3. 말소 기준 권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2023년 12월 22일 접수된 농업협동조합자산관리회사 명의의 근저당권 (을2)입니다.

이 근저당권 및 이후 접수된 갑7 가압류(경기신용보증재단), 갑8 임의경매(영등포농업협동조합), 갑9 압류(금천구) 등은 모두 매각으로 소멸됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인으로는 주식회사비 이 등재되어 있습니다.

임차인의 보증금은 11,000,000원, 차임은 1,100,000원이며, 사업일자는 2025년 11월 24일입니다.

본 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.5. 등기부 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 주요 사항은 다음과 같습니다.

- 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2, 2021-11-16)

- 근저당권 (을2, 농업협동조합자산관리회사, 2023-12-22, 408,000,000원) - 말소기준권리

- 가압류 (갑7, 경기신용보증재단, 2025-08-04, 20,000,000원) - 말소

- 임의경매 (갑8, 영등포농업협동조합, 2025-08-21, 348,678,602원) - 말소

- 압류 (갑9, 금천구, 2025-12-18) - 말소

등기부채권 총액은 428,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 가산디지털단지는 서울의 대표적인 IT, 지식산업 허브 지역입니다.

다수의 기업이 밀집해 있어 관련 업종의 사업체 운영 및 임차 수요가 꾸준한 편입니다.

주변에는 지식산업센터뿐만 아니라 중소규모 공장, 상업시설 등이 복합적으로 분포하여 다양한 비즈니스 활동이 이루어지고 있습니다.

다만, 대규모 산업 단지의 특성상 주거 편의 시설이나 문화 시설은 다소 제한적일 수 있습니다.

별도의 혐오시설이 주변에 밀집해 있다는 정보는 현재까지 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

가산디지털단지역 주변으로 대형 쇼핑몰(마리오아울렛, 현대아울렛 등), 다양한 식당, 카페, 은행 등 근린생활시설이 풍부하게 발달해 있습니다.

업무 시설과 상업 시설이 잘 어우러져 있어 직장인들의 편의를 제공합니다.

5.2. 기타 생활 관련 정보

신축급 건물로 내부 설비(위생, 급배수, 승강기, 화재탐지, 소화전, 주차장)가 잘 갖춰져 있습니다.

건축물대장상 '지식산업센터'로 등재되어 있어 관련 업종의 사업장으로 활용하기에 적합합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 별도 등기 (지상권)

가장 큰 리스크 요인은 토지 을구 5번에 설정된 지상권 등기입니다.

이는 소유권 외에 토지를 사용할 수 있는 별도의 권리가 존재함을 의미하며, 이 지상권의 내용과 범위를 정확히 파악하여 본 물건의 사용, 수익, 처분에 어떠한 영향을 미칠지 면밀히 검토해야 합니다.

지상권자가 해당 토지 사용에 대한 권리를 행사할 경우, 건물 소유자 및 이용자에게 제한이 발생할 수 있습니다.

6.2. 기타

임대관계가 미상으로 표시되어 있으나, 현재 임차인 정보가 제공되어 있습니다. 대항력 없는 임차인으로 권리 관계는 명확한 편이나, 실제 명도 과정에서의 변수 발생 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지의 핵심 입지에 위치한 신축급 지식산업센터로, 교통 및 편의시설 이용이 매우 편리하다는 장점이 있습니다.

또한, 비교적 최근에 사용 승인된 건물이라는 점도 긍정적입니다.

그러나 토지에 설정된 지상권 등기는 명확한 리스크 요인으로, 경매 진행 시 해당 권리의 상세 내용 및 인수 시 예상되는 제반 사항에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

이러한 리스크를 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지역 초역세권의 뛰어난 입지 조건

* 2021년 사용 승인된 신축급 건물로 상품 가치 높음

* 다수의 기업체 밀집으로 인한 안정적인 임차 수요 기대

* 주변 상업시설 발달로 인한 편리한 비즈니스 환경

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 480,000,000원을 기준으로 하되, 인수해야 하는 지상권 등기의 영향을 충분히 고려하여 산정해야 합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 이는 입찰가 산정 시 고려될 부담은 없습니다.

통상적으로 이러한 리스크가 있는 물건은 감정가 대비 할인된 가격으로 낙찰되는 경향이 있습니다.

정확한 입찰가는 유사 물건의 시세, 지상권의 구체적인 내용, 명도 가능성 등을 종합적으로 분석하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.