나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103691 [1] 서울특별시 관악구 남현동 1072-35 그린숲 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예현 · 평가일 2025.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 '사당초등학교' 남서측 인근에 위치하는 공동주택(다 세대주택) 그린숲 제4층 제401호로서, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활 시설, 교육시설 및 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본동까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하-층/지상5층 건물 내 4층 401호로서 (사용승인일 : 2014.01.10) 외벽 : 외장 석재 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 하이샷시 이중창호 마감 등임.

이용상태

현황 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.(후면 별첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생·급배수설비, 난방설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로대비 완경사지로서 가장형의 토지이며, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이 용중임.

인접 도로상태등

본동 남동측 방향으로 노폭 약 3m 내외의 차량통행 가능한 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어 협조구역(위탁고도:150m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며,본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장 치 등으로 인해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물대장 상 현황도면, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태 및 내부 구조도와 상이할 수 있는 바 경매 입찰 시 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103691 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 부동산 현황

소재지: 서울특별시 관악구 남현동 1072-35 그린숲 4층401호

건물 용도: 다세대주택

토지 면적: 33.51㎡ (약 10.14평)

건물 면적: 59.51㎡ (약 18.00평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 평가 요약

감정가: 437,000,000원 (4억 3천 7백만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 '사당초등학교' 남서측 인근에 위치하는 공동주택(다세대주택) 그린숲 제4층 제401호임.

주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 교육시설 및 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

본 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통인 편임.

본동 남동측 방향으로 노폭 약 3m 내외의 차량 통행 가능한 포장도로에 접하고 있음.

2.3. 건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지하-층/지상5층 건물 내 4층 401호로, 2014년 1월 10일 사용승인됨.

외벽: 외장 석재 붙임 마감 등, 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호: 하이샷시 이중창호 마감 등임.

이용 상태: 현황 공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비 내역: 위생·급배수설비, 난방설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

집합건물 등기부 요약 상 최초 소유권 보존 등기는 2014년 1월 21일 유용열 외 1명 명의로 되어 있음.

이후 소유권 이전 및 매매 거래가 있었으며, 2020년 8월 24일 이길춘 명의로 금 380,000,000원에 매매 소유권 이전 등기됨.

말소 기준 권리는 2024년 12월 6일 접수된 토스뱅크의 가압류 (금액: 14,235,577원)임.

3.2. 임차인 현황

임차인 1: 주택도시보증공사(곽 )

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2020년 8월 25일, 확정일자: 2020년 8월 4일, 배당신고일자: 2024년 10월 14일

대항력: 있음.

비고: 등기부 상 주택임차권(을5)으로 곽 명의, 권리금액 381,000,000원, 인수 조건으로 등기되어 있음. (후술할 물건명세서 참고사항 및 확약서 내용 확인 필수)

임차인 2: 전

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025년 6월 30일, 확정일자: 미상, 배당신고일자: 미상

대항력: 없음.

3.3. 말소 기준 권리

토스뱅크 가압류 (2024.12.06.)

3.4. 인수/소멸 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 임차인 1의 권리관계는 추가 확인 필요)

소멸되는 권리:

* 주택임차권 (을5, 곽 ): 비록 등기상 '인수'로 되어 있으나, 물건명세서 상 신청채권자의 확약서 제출로 인해 매수인이 보증금을 인수하지 않을 가능성이 높음. (인수 보증금 합계: 0원으로 명시됨)

* 토스뱅크 가압류 (갑5)

* 주택도시보증공사 강제경매 (갑6)

참고: 물건명세서에 따르면, 신청채권자(주택도시보증공사)는 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였으므로, 매수인은 임차보증금을 인수하지 않을 것으로 예상됩니다. 이에 따라 '인수 보증금 합계'는 0원으로 표기된 것으로 보입니다. 그러나 해당 확약서의 법적 효력 및 후속 절차를 경매 입찰 전 반드시 재확인하시기 바랍니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 산재하여 기본적인 상권을 형성하고 있음.

사당초등학교와 인접하여 교육 관련 상권도 일부 형성되어 있음.

4.2. 주변 시설

주요 시설로는 사당초등학교, 인근 버스정류장, 기타 다세대 및 단독주택, 소규모 상가 등이 있음.

혐오시설: 현재 조사된 정보상 본건 인근에서 특별히 인지되는 혐오시설은 확인되지 않음.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

사당초등학교가 남서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능함.

관련 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 교육환경에 대한 추가 확인 필요 (동작교육청 문의).

5.2. 편의 시설

인근 도로변을 따라 소규모 상가 및 편의시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

대형 마트 등 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있음.

5.3. 주거 환경

다세대주택 밀집 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있음.

주변으로 녹지 공간(임야)이 일부 포함되어 있어 쾌적한 환경을 기대할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

대항력 있는 임차인 곽 의 주택임차권 (보증금 3억 8천 1백만원)이 등기상 '인수'로 되어 있음.

비록 신청채권자가 관련 확약서를 제출하여 보증금 인수 의무가 없을 것으로 예상되나, 해당 확약서의 법적 효력 및 잔존 임차인의 권리 여부에 대한 최종적인 법률 검토와 현장 확인이 필수적임.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 이는 면밀한 검토가 필요한 부분임.

6.2. 물리적 리스크

건물 사용승인일이 2014년으로 비교적 신축에 속하나, 전유부 내부 구조 및 상태는 외부 관찰 및 탐문에 의존하여 작성되었으므로 실제 이용 상태와 상이할 수 있음. 입찰 전 현장 재확인 필수.

토지가 완경사지이며 가장형의 토지임.

6.3. 기타 리스크

토지이용계획 상 '외국인 등 토지거래 계약 허가구역'으로 지정되어 있으며, 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내 거래 시 허가를 받아야 함. (매수인 자격 확인 필요)

건축물대장 상 현황도면과 실제 이용상태가 상이할 수 있다는 점 유의.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 관악구 남현동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 감정가 대비 주변 시세가 높게 형성되어 있어 투자 가치가 있는 것으로 판단됩니다. 특히 2014년 준공된 건물로 비교적 최신축에 해당하며, 사당초등학교 인근에 위치하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 그러나 가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부입니다. 등기부상 '인수'로 명시되어 있으나, 물건명세서 상 신청채권자의 확약서 제출로 인해 보증금 인수 의무가 없을 것으로 강력히 시사되고 있습니다. 이 부분에 대한 철저한 법률 검토와 확인이 필요하며, 해당 리스크가 해소된다면 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

1. 비교적 신축인 2014년 준공 건물로 관리 상태 양호 기대.

2. 사당초등학교 인접으로 학군 및 주거 편의성 우수.

3. 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 시세 차익 가능성 높음.

4. 대항력 있는 임차인 관련 보증금 인수 리스크 해소 시, 투자 매력도 극대화.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 437,000,000원입니다.

최근 실거래가 분석 결과, 유사한 연식 및 면적대의 주변 다세대주택(예: 한백리츠빌 50.66㎡, 2015년 준공, 4.8억원 거래)의 시세는 약 947만원/㎡ 수준으로 파악됩니다.

본건(59.51㎡)에 동일 시세율을 적용 시, 약 5억 6천만원 이상의 시장 가치를 추정해 볼 수 있습니다.

감정가와 시장 시세 간의 괴리가 존재하며, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제가 확약서 제출로 인해 해결될 가능성이 높다고 가정할 때, 안전하게 입찰하기 위한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

* 보증금 인수 금액: 0원 (확약서에 근거하여 비인수 예상)

* 예상 감정가 대비 비율: 105% ~ 110%

* 예상 입찰가 범위: 약 4억 5천 8백만원 ~ 4억 8천 7백만원

본 물건의 잠재적 가치와 보증금 인수 리스크 해소 가능성을 종합적으로 고려하여, 약 4억 7천 5백만원 내외의 입찰가를 제안합니다.

최종 입찰가 결정 시에는 반드시 임차인 관련 권리관계 및 보증금 인수 여부에 대한 최종 법률 검토 결과를 반영하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.