나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103687 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1513-5 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지우 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""서울신봉초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(서울대입구역)이 소재하여 대중교통여건 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건내 제1층 제102호로서,
외벽: 외장석 등 마감
창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 완경사지로서, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측, 동측으로 노폭 6m, 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):
도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)
기호(2):
도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103687 (1)

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1.2. 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1513-5 1층102호 (도로명: 서울특별시 관악구 양녕로6다길 19-3)

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1.3. 건물 용도: 다세대주택

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1.4. 감정가: 307,000,000원

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1.5. 토지 면적: 17.26㎡ (약 5.22평)

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1.6. 건물 면적: 29.55㎡ (약 8.94평)

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1.7. 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

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1.8. 경매 구분: 부동산 강제경매

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1.9. 채권자: 주OOOOOOO

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1.10. 건물 정보:

- 건축년도: 2015년 5월 21일 (사용승인일 기준)

- 총 층수: 4층

- 본건 위치: 1층 102호

- 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건

- 건물 외벽: 외장석 등 마감

- 창호: 하이샷시 창호

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위 환경:

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* 본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "서울신봉초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

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* 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

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2.2. 교통 상황:

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* 본건까지 차량으로의 출입이 가능합니다.

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* 인근에 버스정류장 및 지하철역(서울대입구역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

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3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리:

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* 갑12 압류 (김포세무서장) 2023-09-12

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3.2. 임차인 현황:

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* 임차인: 주

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* 보증금: 320,000,000원

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* 차임: 0원

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* 전입일자: 2022-03-30

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* 확정일자: 2022-03-15

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* 배당신고일자: 2024-04-29

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* 대항력: 없음

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* 비고: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각. 이에 따라 매수인은 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

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3.3. 등기부 요약:

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* 소유권 이전 (갑10, 2021-06-04, 조해민)

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* 주택임차권 (을1, 2024-04-29 말소, 주상은, 320,000,000원) - *특별매각조건에 따라 말소 예정*

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* 압류 (갑12, 2023-09-12, 김포세무서장) - 말소기준권리

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* 강제경매 (갑14, 2025-08-20, 주택도시보증공사, 320,000,000원) - 본건 경매 사건

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* 압류 (갑15, 2025-09-02, 국민건강보험공단)

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* 등기부채권 총액: 320,000,000원

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3.4. 특별매각조건:

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* 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

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4. 상권분석

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4.1. 지역 특성:

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* 본건은 서울특별시 관악구 봉천동 일대의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

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* 주변에 단독주택, 다세대주택, 그리고 일부 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 기능 중심의 상권이 형성되어 있습니다.

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* 서울대입구역이 인근에 있어 상업 및 교통의 중심지 접근성이 양호합니다.

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4.2. 상업 시설:

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* 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 직접적인 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상가 및 편의 시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

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* 서울대입구역 주변으로 형성된 상권 이용이 가능합니다.

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5. 생활정보

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5.1. 교육 환경:

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* 서울신봉초등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

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* 주변에 다수의 중고등학교가 위치해 있어 교육 접근성이 좋습니다.

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5.2. 교통 및 편의 시설:

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* 지하철 2호선 서울대입구역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

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* 단지 주변으로 병원, 은행, 마트, 식당 등 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

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5.3. 주거 환경:

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* 조용한 주택가에 위치하여 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

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* 4층 다세대주택 중 1층에 위치하여 계단 이용 부담이 적습니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. HUG 인수조건 및 임차인 대항력 포기:

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* 임차인 주 의 보증금 320,000,000원에 대한 대항력이 포기되는 조건으로 매각됩니다. 이는 매수인이 보증금 반환 의무가 없음을 의미하나, HUG 인수 조건 변경에 대한 정확한 이해와 절차 확인이 필요합니다.

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6.2. 토지이용계획 및 제한사항:

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* 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

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* 7층 이하 건축 제한 및 군사 시설 보호 구역 등의 규제가 적용됩니다.

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6.3. 주변 환경:

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* 현재까지 파악된 정보상 주변에 혐오시설이나 중대한 환경 위험 요소는 확인되지 않았습니다. (자세한 현장 확인 필요)

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7. 종합 의견

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* 본 물건은 서울 관악구 봉천동의 주거 지역에 위치하며, 신축 연도(2015년)가 비교적 최신이라는 장점이 있습니다.

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* 서울대입구역 접근성이 양호하고 서울신봉초등학교가 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

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* 임차인의 대항력 포기 조건 및 HUG 인수조건 변경으로 인해 매수인이 보증금을 인수하지 않는다는 점은 큰 장점입니다.

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* 다만, 제공된 최근 매매 정보와 비교 시 감정가(307,000,000원) 대비 단위 면적당 가격이 높게 책정되었을 가능성이 있어, 면밀한 시세 분석이 요구됩니다.

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8. 투자 포인트

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8.1. 최신 건축 연도: 2015년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 유지보수 비용이 적게 들고 선호도가 높습니다.

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8.2. 역세권 접근성: 지하철 2호선 서울대입구역 이용이 가능하여 교통이 편리합니다.

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8.3. 교육 환경 우수: 서울신봉초등학교가 인접해 있어 학군 수요가 꾸준합니다.

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8.4. 명확한 권리 관계: 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 보증금 인수 부담이 없어 권리 분석이 명확합니다.

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8.5. 안정적인 주거 지역: 조용한 주택가에 위치하여 안정적인 임대수익 또는 실거주 목적으로 적합합니다.

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9. 예상 입찰가

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* 본 건의 감정가는 307,000,000원입니다.

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* 제공된 주변 시세 자료(같은 단지 혹은 건물)의 경우, 본건과 면적이 크게 차이가 나거나 건축 연도가 오래된 다세대주택의 매매 사례로, 본건의 시세 분석에 직접적인 참고가 제한적입니다. (예: 45.72㎡ 1억 3천만원, 62.88㎡ 2억 8천5백만원, 58.53㎡ 3억 1천만원)

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* 본 건은 비교적 신축(2015년 준공)임에도 불구하고, 유사 면적의 시세보다 높은 감정가로 평가된 것으로 보입니다.

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* 매수인이 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 시세 대비 감정가의 적정성을 면밀히 판단해야 합니다.

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* 예상되는 낙찰가는 감정가 307,000,000원을 중심으로, 입찰 경쟁률, 향후 시장 상황, 개인적인 투자 전략 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

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* 보수적인 관점에서 감정가 수준인 300,000,000원에서 330,000,000원 사이를 예상 입찰 범위로 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 상세한 현장 조사와 전문가의 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.