나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103647 [1] 서울특별시 종로구 동숭동 4-50 지하층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하원 · 평가일 2025.08.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 종로구 혜화동 소재 ""가톨릭대학교 성신교정"" 남측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택,연립주택 및 소규모 근린생활시설, 학교 등으로 형성됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 불가하며 인근에 지하철 4호선 ""혜화역"" 및 노선 버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물로

외벽:벽돌쌓기 마감
창호:샷시창호

이용상태

기호1~4 전부 다세대주택으로 이용중이며 자세한 이용상황은 후첨 ""내부구조도"" 참조.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형으로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 출입로 부분 폭 약2미터의 계단식 도로로 차량 진출입 불가함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2018-12-20)(이화동 일대 지구단위계획구역) , 도로(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(가톨릭대학교(성신교정))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동성 중ㆍ고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(서울성곽)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),서울도심(2019-08-09).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계:
1) 기호1 (지하층 비01호): 등기사항전부증명서 을구에 임차권등기 되어있음 (임차보증금 금80,000,000원 차임금 100,000원)
2) 기호4 (4층 401호): 등기사항전부증명서 을구에 임차권등기 되어있음 (임차보증금 금85,000,000원 차임금 100,000원)
2.기타:
-본건은 조분자 지분(지분 5분의 3)의 평가로서 정확한 지분의 위치 및 경계확인이 불가능한 바, 본건 구분건물 전체를 기준으로 평가하여 지분비율로 면적사정하여 감정평가액을 결정하였음.

-본건 기호1(지하층 비01호)은 외부표식 101호, 기호2(2층 201호)은 외부표식 301호, 기호3(3층 301호)은 외부표식 401호, 기호4(4층 401)은 외부표식 501호로 되어있음.

-본건 현장조사시 내부구조는 거주인의 부재로 관련 건축물현황도면, 본건 전례, 외부 자료, 외부관찰 등을 참고로 작성하였고 실제 사항과는 다소 차이가 있을 수 있으니 경매진행시 유의 및 재확인 하시기 바람.

물건 비고

특별매각조건 있음(공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103647 (1)

* 소재지: 서울특별시 종로구 동숭동 4-50 지하층비01호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 60,600,000원

* 토지면적: 11.44㎡ (약 3.46평)

* 토지지분: 6.864㎡ (약 2.08평)

* 건물면적: 24.09㎡ (약 7.29평)

* 건물지분: 14.454㎡ (약 4.37평)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 망OOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공유자우선매수신고, 지분매각, 선순위임차권, 공동담보, 대항력있는임차인

* 주의사항: 특별매각조건 있음 (공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 종로구 혜화동 소재 "가톨릭대학교 성신교정" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 소규모 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입은 불가하며, 인근에 지하철 4호선 혜화역 및 다수의 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태: 본건 출입로 부분은 폭 약 2미터의 계단식 도로로 차량 진출입이 불가합니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 다른 권리들은 말소 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 박주용 (보증금 80,000,000원, 차임 없음)

- 전입일자: 2015-01-05

- 확정일자: 2016-12-23 (1차 보증금 증액분 20,000,000원 포함)

- 배당신고일자: 2023-03-23

- 대항력: 있음

- 비고: 등기사항전부증명서 을구에 임차권등기 되어 있으며, 말소기준권리보다 선순위로 인수될 가능성이 높습니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 정정수 (1997-11-17)

* 주택임차권: 박주용, 80,000,000원 (2023-03-23 등기, 인수)

* 소유권이전: 조분자 외 1명 (2023-09-06, 상속)

* 가압류: 신한카드주식회사 (2023-11-14, 말소)

* 압류: 종로세무서 (2025-05-30, 말소)

* 강제경매: 망조익상의소송수계인유병자 (2025-08-22, 말소)

* 압류: 고양시 (2026-04-14, 말소)

* 말소기준권리: 신한카드주식회사의 가압류 (2023-11-14)

* 등기부채권 총액: 86,379,553원

* 특별매각조건: 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 매수보증금 미납 시 이후 매각기일에는 우선매수권을 행사할 수 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 본건 소재지인 동숭동 일대는 대학로를 중심으로 다양한 문화예술 시설, 소극장, 음식점, 카페 등이 밀집해 있어 젊은층 및 문화예술을 즐기는 사람들이 많이 찾습니다.

* 상권 특성: 대학로 상권은 공연 문화와 함께 발달하였으며, 학술 기관 및 병원 등이 밀집해 있어 유동 인구가 풍부합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설:

* 마로니에 공원, 낙산공원 등 녹지 공간이 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 대학로에는 다양한 공연장, 미술관, 박물관 등 문화 시설이 풍부합니다.

* 혜화역 인근에 각종 편의시설(병원, 은행, 상점 등)이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교육시설:

* 가톨릭대학교 성신교정, 동성중학교, 동성고등학교 등이 인근에 위치하여 학군이 우수합니다.

* 서울대학교 연건캠퍼스, 서울대학교 사범대학 부속학교 등 다수의 교육기관이 밀집해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본건은 토지 및 건물 지분 매각으로, 낙찰자는 다른 공유자와 함께 소유권을 행사하게 되므로 향후 건물 관리 및 처분에 있어 협의 과정이 필요할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 선순위 대항력 있는 임차인(박주용)이 존재하며, 보증금 80,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높아 총 인수 금액이 커질 수 있습니다.

* 공유자 우선매수: 공유자 우선매수신고 특별매각조건이 있어, 경매 절차 진행 중 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후도 및 접근성: 건물 연식이 1996년으로 노후화되었으며, 차량 진출입이 불가한 계단식 도로에 접해 있어 접근성이 다소 불편합니다.

* 역사문화환경보존지역: 서울성곽과 인접하여 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 장점:

* 지하철 4호선 혜화역을 이용할 수 있는 역세권 입지입니다.

* 대학로를 중심으로 문화, 예술, 교육, 상업 시설이 풍부한 지역입니다.

* 주변 녹지 공간(낙산공원 등)이 가까워 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

* 단점:

* 지분 매각으로 인한 공유 관계 발생 및 대항력 있는 임차인 인수 부담이 있습니다.

* 차량 진출입이 불가한 좁은 도로에 접해 있습니다.

* 건물 연식이 오래되었습니다.

* 전반적인 평가: 본건은 역세권 및 대학로 상권의 이점을 가지는 동시에, 지분 매각과 대항력 있는 임차인 인수라는 명확한 위험 요소를 안고 있습니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지 강점: 혜화역 초역세권에 위치하고 대학로의 풍부한 문화, 상업, 교육 인프라를 누릴 수 있는 점은 장기적인 가치 상승 가능성을 시사합니다.

* 가치 상승 가능성: 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있으나, 주변 지역 개발 및 성곽 마을 재생 사업 등과 연계하여 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 경매 전략: 지분 매각의 특성을 고려하여 다른 공유자와의 협상 가능성을 열어두고, 대항력 있는 임차인 인수 비용을 포함한 총 투자 비용을 면밀히 계산하여 입찰가를 산정하는 전략이 중요합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건은 다세대주택 지분 매각 건으로, 유사 면적의 최근 실거래가 정보를 기반으로 시세를 추정할 수 있습니다.

* 인근 동숭동 4-171번지 43.59㎡(약 13.20평) 다세대주택이 2026년 7월 8일 28,500만원에 거래되었습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 2,159만원/평입니다.

* 본건의 건물면적은 24.09㎡(약 7.29평)이며, 이를 유사한 조건의 매물 평당가에 적용하여 추정 시가를 산출하면 약 157,500,000원 (24.09㎡ * 653.6만원/㎡)으로 추정됩니다. (참고: 4-171번지 매물 평당가 653.6만원/㎡)

* 감정가는 60,600,000원으로, 이는 유사 면적의 추정 시가에 비해 현저히 낮은 수준입니다. 이는 지분 매각, 대항력 있는 임차인 인수, 지하층이라는 점 등이 반영된 것으로 보입니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 대항력 있는 임차인의 보증금 80,000,000원을 인수해야 하므로, 총 취득 비용은 입찰가 + 80,000,000원이 됩니다.

* 위 시세 분석에 따른 추정 시장가 157,500,000원에서 인수 보증금을 제외하면, 목표 입찰가는 77,500,000원이 됩니다.

* 그러나 공유자 우선매수, 지분 매각, 지하층이라는 점 등을 고려할 때, 안전한 투자를 위해서는 보수적인 접근이 필요합니다.

* 따라서, 감정가를 기준으로 70~80% 수준인 약 4,200만원 ~ 4,800만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이 경우 총 투자 비용이 시세 대비 매력적인 수준이 아닐 수 있습니다.

* 만약 총 투자 비용을 추정 시가 수준인 1.5억원 내외로 맞추고자 한다면, 입찰가는 약 7,000만원 ~ 7,500만원 수준이 될 수 있습니다.

* 본건은 인수해야 할 임차 보증금이 감정가보다 높다는 점과 지분 매각이라는 특수한 상황을 고려하여, 시세와 총 투자 비용을 종합적으로 판단하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

권리분석 상 임차인 박주용 씨의 보증금 80,000,000원은 인수 대상입니다. 따라서 입찰 시 보증금 인수 금액을 고려한 총 취득 비용을 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.