나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103685 [1] 서울특별시 중구 신당동 432-1979 명경아트빌 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한들 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 신당동 소재 ""장충고등학교"" 남서측 약 190미터 지점에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대 ·다가구주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역으로서 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 제반 차량 진·출입이 가능하며, 동측 인근 ""다산로""변에 노선 버스정류장이 소재하고 남동측 약 260미터 지점에 전철역(버티고개역 : 지하철 6호선)이 소재하는 등 전반적은 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리구트조 평슬래브지붕 5층건내 제3층 제301호로서,
외 벽 : 적별돌 치장 쌓기 마감 등,
내 벽 : 내부 인테리어 마감 및 타일 마감 등,
창 호 : 하이샷시 이중창호 마감.

이용상태

공동주택(아파트) - (후첨 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 화재경보기, 도시가스공급설비에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 북동하향 경사지에 조성된 사다리형의 토지로서, 건부지(공동주택(아파트))로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 콘크리트 포장도로와 접하고, 이 도로를 통하여 동측 인근에 차량이 운행하는 간선도로(다산로)와 연계되어 타 지역으로의 교통 연계성 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호(1,2) 공히 : 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(2024-06-27)(24m이하(완화시 28m이하)), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 중부교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2019-03-07)(다산권 성곽마을 관리형 주거환경개선사업 정비구역(2019-03-07))<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103685 (1)

소재지: 서울특별시 중구 신당동 432-1979 명경아트빌 3층301호 (신주소: 서울특별시 중구 동호로11마길 46)

용도: 아파트

감정가: 255,000,000원

토지면적: 13.22㎡ (약 3.99평)

건물면적: 39.31㎡ (약 11.89평) - 전용면적. 분양면적은 추가 확인 필요.

건물구조: 철근콘크리트조, 5층 건물 내 3층 301호

준공연도: 2000년 10월 9일

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 우OOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 주위환경:

* 본건은 서울특별시 중구 신당동 소재 "장충고등학교" 남서측 약 190미터 지점에 위치.

* 주위는 단독주택, 다세대/다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역.

* 교통상황:

* 본건까지 제반 차량 진·출입이 용이.

* 동측 인근 "다산로"변에 버스정류장 소재.

* 남동측 약 260미터 지점에 지하철 6호선 버티고개역 소재.

* 도로상태:

* 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 콘크리트 포장도로와 접함.

1.2. 권리분석

* 경매 개시 원인: 부동산강제경매 (채권자: 우OOOOOOOOOOO)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김혜련)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-15

* 확정일자: 2021-10-04

* 배당신고일자: 2025-10-22

* 대항력: 있음

* 비고:

* 기타 권리:

* 집합건물 등기부 채권 총액: 0원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 바 없음.

* 인수 보증금: 0원 (제시된 정보 기준). 상기 임차인은 대항력이 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 인수되지 않을 것으로 판단됩니다. 다만, 이는 배당 결과 및 법원 결정에 따라 달라질 수 있으므로 최종 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건 소재지는 주거지역으로, 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능 수행.

* 학교(장충고등학교)가 인접해 있어 교육 관련 시설 및 유동인구 잠재력 존재.

* 주변 혐오시설: 본 물건 주변에서 특정 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 조용한 주거지역 내에 위치하며, 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 교육 시설: 장충고등학교가 근거리에 있어 교육 환경 양호.

* 교통: 지하철 6호선 버티고개역 및 다산로 인근 버스 노선 이용 편리.

1.5. 잠재적 리스크

* 정비구역 지정:

* 다산권 성곽마을 관리형 주거환경개선사업 정비구역 (2019-03-07 지정).

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. 지정, 외국인 등 대상).

* 고도지구: 24m 이하 (완화 시 28m 이하) 규제 적용.

* 대항력 있는 임차인:

* 주택도시보증공사(김혜련) 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 1.2억원, 차임 0원으로 명시되어 있습니다.

* '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 낙찰 후 명도 협상 또는 보증금 부담 가능성을 내포하므로, 배당표 및 관련 서류를 통해 인수 여부를 반드시 최종 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 중구 신당동에 위치한 아파트로, 주거지로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 인근 재개발(정비구역) 및 토지거래허가구역 지정 등 도시 계획적 이슈 존재.

* 대항력 있는 임차인의 존재는 권리분석에서 가장 중요한 부분이며, 인수 보증금 관련 최종 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 주거 환경 개선 사업(정비구역)으로 인한 향후 지역 가치 상승 기대.

* 도심 접근성이 양호한 신당동 지역의 아파트.

* 개별난방, 도시가스 공급 등 기본적인 주거 설비 양호.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 시세, 경쟁률, 명도 비용, 인수되는 권리(본건의 경우 인수 보증금 0원 명시, 단 대항력 임차인 최종 확인 필수) 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 감정가: 255,000,000원.

* 인수 보증금: 0원 (제시된 정보 기준).

* 시장 조사를 통해 적정 입찰가를 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.