나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103686 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1513-5 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""서울신봉초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철2호선 ""서울대입구역""이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건 내 제2층 제203호로서,
(사용승인일: 2015-05-21)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 전자식공동현관문 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 완경사지로서, 공동주택 외1 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약5m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1513-5 : 도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시
확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법
률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>

1513-6 : 도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육
청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보
호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억
제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고바람.

임차보증금 : 금360,000,000원
임대차계약일자 : 2022년01월15일
임차권자 : 하주경

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2층 203호 (봉천동 1513-5)

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103686 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1513-5 2층 203호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 356,000,000원

* 토지면적: 25.22㎡ (약 7.63평)

* 토지지분: 25.2162㎡ (약 7.63평)

* 건물면적: 43.18㎡ (약 13.06평)

* 건물지분: 43.18㎡ (약 13.06평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 사용승인일: 2015년 05월 21일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "서울신봉초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로, 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본 건까지 차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2호선 "서울대입구역"이 소재하는 등 제반 교통 여건이 양호함.

* 인접 도로상태: 본 건 북측으로 약 5m 도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 1513-5: 도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역), 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역.

* 1513-6: 도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)), 도로(접합), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역), 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 09월 12일 접수된 김포세무서장의 압류 (갑16)

* 소멸되는 권리: 경매 절차를 통해 말소될 권리들이 등기부 요약에 기재되어 있으며, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음"으로 명시되어 있음.

* 인수되는 권리: 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 노

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 03월 24일

* 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(HUG) (하 )

* 보증금: 360,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 02월 18일

* 확정일자: 2022년 01월 24일

* 배당신고일자: 2024년 02월 23일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 확약서 제출에 따라 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기함. 배당금으로 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함.

* 주의사항: HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 관련 사항을 반드시 확인해야 함.

1.3. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월 3일, 서울 관악구 봉천동 41-7번지 "성진리치빌6차" (2022년 건축) 39.75㎡(전용면적)가 5.4억원에 거래됨. (평당 약 4,500만원, ㎡당 약 1,358만원)

* 2026년 7월 1일, 서울 관악구 봉천동 100-84번지 "비쥬타운B" (2016년 건축) 26.98㎡(전용면적)가 2.83억원에 거래됨. (평당 약 3,540만원, ㎡당 약 1,050만원)

* 2026년 7월 2일, 서울 관악구 봉천동 635-527번지 "훼밀리빌라A" (1991년 건축) 53.28㎡(전용면적)가 1.9억원에 거래됨. (평당 약 1,190만원, ㎡당 약 357만원)

* 시세 분석: 본건은 2015년 준공된 다세대주택으로, 최근 거래 사례 중 2016년 건축된 "비쥬타운B"와의 유사성을 고려할 때, ㎡당 약 1,050만원 ~ 1,358만원 수준의 시세를 형성할 것으로 보임.

* 본건의 건물면적 43.18㎡ (약 13.06평)을 적용 시, 예상 시세는 약 4.5억원 ~ 5.8억원 범위로 추정됨. 감정가 3.56억원 대비 높게 형성될 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 본건 남동측 인근에 서울신봉초등학교가 소재하여 도보 통학이 가능함.

* 교통시설: 지하철 2호선 서울대입구역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함.

* 주변 환경: 주택가로 형성되어 있어 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공함.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 임차인 보증금: HUG(주택도시보증공사) 임차인의 보증금이 3.6억원으로 감정가 3.56억원과 유사하며, HUG 임차인이 대항력을 포기하고 잔존 채권에 대한 포기 각서까지 제출하였으므로, 낙찰자는 해당 보증금 반환 채무를 인수하지 않음. 그러나 HUG 측에서 배당으로 전액을 변제받지 못할 경우, 별도의 법적 절차를 진행할 가능성은 배제할 수 없음. (물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음"으로 기재되어 있으므로, 인수 부담은 없음)

* 건축 연한: 2015년 준공으로 약 9년차 건물이므로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역 등 개발에 일부 제한이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 관악구 봉천동의 역세권 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편임. HUG 임차인의 대항력 포기 및 잔존 채권 포기 약정으로 인해 낙찰자의 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점임. 다만, 최근 부동산 시장 흐름을 반영할 때 감정가가 시세보다 다소 낮게 책정된 것으로 보이며, HUG 임차인의 보증금 관련 사항은 주의 깊게 검토해야 할 부분임.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2호선 서울대입구역 인근으로 우수한 교통 환경을 갖춤.

* HUG 인수 조건 변경: 낙찰자가 HUG 임차인의 보증금 3.6억원에 대한 인수 부담이 없어 투자 리스크가 줄어듦.

* 주변 시세 대비 낮은 감정가: 최근 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래 사례를 볼 때, 감정가 대비 높은 시세 상승 여력이 기대됨.

* 주택가 내 위치: 안정적인 주거 환경으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

1.8. 예상 입찰가

감정가 356,000,000원

주변 최근 매매가 분석 결과 (4.5억원 ~ 5.8억원) 및 HUG 임차인 관련 사항을 종합적으로 고려 시, 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하여 450,000,000원 ~ 500,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있음. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최근 실거래가 변동 추이를 면밀히 재확인하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.