나이스옥션 법원경매 제주 2023타경8916 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 와산리 1559-1 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2023타경8916 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 와산리 1559-1 단독주택 경매

• 사건번호: 2023타경8916
• 주소: 제주특별자치도 제주시 조천읍 와산리 1559-1
• 감정가: 399,893,890원
• 최저가: 195,948,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 단독주택

제주지방법원 경매7계 2023타경8916 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 와산리 1559-1 | 감정가: 399,893,890원 | 최저가: 195,948,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서 (제주지방법원 2023타경8916 (1))

1.1. 사건 개요 및 물건 소재지

본 보고서는 제주지방법원 2023타경8916 (1) 사건에 대한 부동산 임의경매 물건 보고서입니다. 물건의 소재지는 제주특별자치도 제주시 조천읍 와산리 1559-1번지로, 용도는 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주상용 건물입니다. 소유자는 주OOOOOOOOO, 채무자는 회OOOOOOOOOOOO, 채권자는 명OOOOOO입니다.

1.2. 물건 현황 및 면적

토지면적은 7688.00제곱미터 (약 2325.59평)이며, 토지 지분율은 29829.44입니다. 건물면적은 116.78제곱미터 (약 35.33평)이며, 건물 지분율은 11678입니다. 토지 제시외면적 및 건물 제시외면적은 0.00제곱미터입니다.

1.3. 감정가 및 매각 구분

본 물건의 감정가는 399,893,890원이며, 매각대상은 토지지분과 건물 전체 매각입니다. 경매구분은 부동산임의경매이며, 특이사항으로는 지분매각이 포함되어 있습니다. 주의사항으로는 일괄매각 및 지분매각(목록 1)과 함께, 건축물대장의 건축물 현황도와 실제 점유한 주택의 동이 서로 뒤바뀌었으며 현황상 점유한 동을 매각한다는 점이 고지되어 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 제주시 조천읍 와산리 소재 "와산리사무소" 북서측 근거리에 위치합니다. 주변은 타운하우스, 단독주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재된 마을 주변 주택 및 농경지대로서, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지 현황 및 공법상 제한

토지는 인접도로 대비 대체로 등고·평탄한 자루형의 형태이며, 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다. 지적도상 북동측으로 폭 약 4-6M 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다. 공법상 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 공장설립제한지역으로 지정되어 있으며, 특히 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급(저촉) 및 4등급(저촉) 등 제주특별자치도 관련 보전 지구에 포함되어 있어 향후 개발 및 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

3. 건물 현황 및 이용 상태

3.1. 구조 및 건축 개요

건물(일련번호 2)은 2016년 7월 18일에 사용승인된 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 경사슬래브 지붕의 3층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감 등으로 처리되었고, 창호는 시스템창호 등이 설치되어 있습니다.

3.2. 이용 상태 및 설비

건물의 이용 상태는 1층은 근린생활시설 등으로, 2층과 3층은 단독주택 등으로 이용 중입니다. 기본적인 급·배수 및 위생설비가 갖추어져 있으며, 주거 공간인 2층과 3층에는 보일러에 의한 난방설비가 설치되어 있습니다. 다만, 일련번호 2)의 건물은 "건축물대장 현황도"상 위치와 "현황 위치"가 서로 상이하다는 점이 특이 사항으로 확인됩니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각 물건 및 권리 관계

본 건은 토지에 대해서는 지분(일부) 매각, 건물에 대해서는 전체 매각으로 진행됩니다. 경매 구분이 부동산 임의경매이므로 근저당권 등 담보물권에 의한 경매로 추정됩니다. 채무자 및 소유자가 분리되어 있으며, 매각 대상이 토지 지분이라는 점을 감안할 때 추후 공유자 간의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

4.2. 주의 및 특이 사항

가장 중요한 주의사항은 토지 지분 매각이라는 점이며, 이는 매각 후 다른 공유자와의 관계 설정(사용, 수익, 처분 등)에 대한 복잡성을 내포합니다. 또한, 건축물대장 현황과 현황상 점유한 주택의 동 위치가 서로 뒤바뀌어 매각이 진행되므로, 현황상의 점유된 동을 매각한다는 점을 유념해야 합니다. 이는 명도 과정 및 권리관계 확정 시 추가적인 확인과 대비가 필요할 수 있습니다. 임대차 관계는 미상으로 보고되었습니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 주변 상권 및 생활 인프라

물건의 1층이 근린생활시설로 이용 중이며, 주위에 타운하우스 및 근린생활시설이 혼재된 지역임을 감안할 때, 기본적인 주거 편의 시설은 주변에 갖춰져 있을 것으로 보입니다. "와산리사무소"가 근거리에 위치하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 생활 편의성은 보통 수준일 것으로 예상됩니다.

5.2. 혐오 시설 여부

제공된 감정평가서 요약 내용에는 물건지 주변에 혐오시설에 관한 직접적인 언급은 없습니다. 다만, 계획관리지역 내 농경지가 혼재된 마을 주변임을 고려할 때, 잠재적인 주변 환경 요소(예: 농업 관련 시설, 가축 사육 제한 구역 일부 포함)에 대한 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 매각 조건 관련 리스크

가장 큰 리스크는 토지에 대한 지분 매각이라는 점입니다. 이는 잔금 납부 후 소유권 방어 및 토지 전체에 대한 권리 행사(건축물 유지·보수 및 처분 등)에 있어 다른 토지 공유자들의 동의가 필요하거나 공유물 분할 청구 소송 등 법적 분쟁으로 이어질 수 있는 가능성을 내포합니다.

6.2. 건축 및 개발 관련 리스크

건축물대장 현황도와 실제 현황이 서로 뒤바뀐 주택을 매각하는 조건으로, 이는 추후 건축물대장 정리 및 행정적인 절차에 있어 시간과 비용을 발생시킬 수 있는 잠재적 리스크입니다. 또한, 토지이용계획상 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등에 저촉되어 있어 향후 증축 또는 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 경매 물건은 제주특별자치도 조천읍 와산리에 위치한 주상용 건부지 및 건물로, 토지 지분 매각이라는 점과 건물 위치가 현황상 뒤바뀌어 매각된다는 구조적인 리스크를 안고 있습니다. 감정가 대비 투자 성공 여부는 지분권 해소 방안 및 현황상 위치 불일치 문제를 해결할 수 있는 법적, 재정적 능력에 크게 좌우될 것으로 판단됩니다.

7.2. 투자 포인트

토지 지분 매각에 대한 리스크를 감수할 수 있는 전문 투자자에게 적합합니다. 1층은 근린생활시설, 2~3층은 주택으로 이용되어 임대 수익과 주거를 겸할 수 있는 주상복합 형태이며, 2016년 사용승인된 비교적 신축급 건물입니다. 토지 면적이 7688.00제곱미터(약 2325.59평)로 매우 넓어, 지분권 해결 시 향후 토지 활용의 잠재력이 높다는 점이 주요 투자 포인트가 될 수 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매7계