나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12752 [1] 제주특별자치도 서귀포시 하원동 653 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12752 [1] 제주특별자치도 서귀포시 하원동 653 전 경매

• 사건번호: 2024타경12752
• 주소: 제주특별자치도 서귀포시 하원동 653
• 용도: 전

제주지방법원 경매7계 2024타경12752 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 하원동 653 | 감정가: 468,875,000원 | 최저가: 229,749,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 제주지방법원 2024타경12752 (1)이며, 소재지는 제주특별자치도 서귀포시 하원동 653번지입니다.

용도는 '전'이며, 매각대상은 토지매각으로 부동산임의경매 사건입니다.

소유자는 권OO, 채무자는 김OO이며, 채권자는 제OOOOOO입니다.

건물은 없으며 토지매각 물건입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본건 토지의 면적은 1375.00 제곱미터 (약 416.09평)입니다.

감정가는 468,875,000원으로 평당 약 1,127,000원 수준입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 하원동 소재 '하원초등학교' 북동측 원거리에 위치합니다.

주변은 주로 농경지 및 일부 근린생활시설이 소재하는 지방도 주변의 농경지대입니다.

제주도 중산간 지역의 특성을 보이는 곳입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근은 가능하나 토지가 인접 도로 대비 급경사 고지이므로 토지 내부로의 차량 진입은 어렵습니다.

중산간서로(지방도 1136번) 변에 소재하여 광역적인 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지의 형태 및 이용 현황

인접 도로 대비 급경사 고지의 토지이며, 삼각형에 가까운 부정형의 형태를 가지고 있습니다.

현재는 나지상태(토지임야)로 이용 중이며, 지적도상 폭 약 25m 내외의 아스콘 포장 도로에 접하고 있으나, 고저차로 인해 남측에 접한 농로를 통해 진출입해야 합니다.

3. 법적 및 행정 분석

3.1. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 등기부상 말소기준권리는 별도로 확인이 필요합니다.

매각대상이 토지매각이므로 건물에 대한 법정지상권 성립 여지는 없습니다.

제시된 정보만으로는 임대차 관계는 미상이므로 현장 조사를 통해 임차인 여부 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

3.2. 토지이용계획 및 제한사항

토지이용계획상 자연녹지지역에 속합니다.

이 외에 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법> 및 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>의 제한을 받고 있어 개발행위에 제약이 따를 수 있습니다.

3.3. 특이사항 및 제시외 물건

본건 동측 인접지와의 경계 부분에 연고 미상의 제시외 분묘 1기가 소재합니다.

(산담은 확인 가능하나 봉분은 잡풀로 인해 미확인된 상태)

또한 본건 일부 지상에 제시외 수목이 소재합니다.

분묘 기지권 성립 여부는 매수인이 해결해야 할 가장 큰 문제로 보이며, 입찰 전 철저한 확인이 필요합니다.

4. 시장 및 투자 분석

4.1. 상권 및 생활 정보

본건 주변은 중산간 지역의 농경지대가 주를 이루어 상업시설이나 도심의 생활 인프라는 부족한 편입니다.

가까운 생활 편의시설은 중산간서로 주변에 산재한 일부 근린생활시설을 이용해야 합니다.

대중교통 접근성은 지방도 1136번을 이용할 수 있어 보통 수준이나, 도심과의 접근성은 떨어지는 편입니다.

4.2. 잠재적 리스크

최대 리스크는 제시외 분묘 1기의 처리 문제입니다. 연고자가 있을 경우 합의 및 이장에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

토지 자체의 리스크로는 급경사 고지의 부정형 토지 형태이며, 내부 차량 진입이 어렵다는 점은 개발 난이도를 높이는 요인입니다.

자연녹지지역, 공장설립제한지역 등으로 인해 토지 개발 및 건축 행위에 제한이 따른다는 점도 리스크 요인입니다.

혐오시설은 검색 결과 직접적인 혐오시설은 확인되지 않으나, 입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인해야 합니다.

4.3. 투자 포인트

지방도 1136번(중산간서로) 인근에 위치한 자연녹지지역의 넓은 면적(416평)의 토지입니다.

현재는 '전'으로 이용 중이지만, 장기적인 관점에서 제주도 토지 개발 수요와 중산간 지역 투자를 고려하는 경우에 적합합니다.

감정가가 평당 110만원대로 형성되어 있어, 제반 리스크를 감안한 저가 낙찰 시 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 하원동의 자연녹지지역 임야/농지로, 넓은 토지 면적이 장점이나, 급경사 고지의 부정형 형태와 토지 이용에 제한(자연녹지지역, 건축계획심의대상구역)이 있다는 점을 명확히 인지해야 합니다.

특히, 제시외 분묘 처리 문제는 매수인이 떠안아야 할 가장 큰 과제이므로, 입찰 전 예상되는 처리 비용 및 시간을 철저히 산정해야 합니다.

단기적인 개발 목적보다는 분묘 처리 및 토목 비용을 감안한 장기적인 시세차익을 목표로 하는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

제한사항과 리스크를 충분히 반영하여 감정가 대비 보수적인 가격으로 입찰에 참여하는 것을 권고합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매7계