나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12158 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 저지리 2877 곶자왈아이파크 105동 4층402호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2024.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 "저청중학교" 남동측 근거리에 위치하며, 본건 부근은 단독주택, 근린생활시설, 전 및 과수원 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1: 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 지하2층, 지상4층 내 4층 402호로서,
외벽: 드라이비트, 대리석 등 마감,
창호: 샷시 창호 등임.
일련번호 2: 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 지하2층, 지상4층 내 1층 101호로서,
외벽: 드라이비트, 대리석 등 마감,
창호: 샷시 창호 등임.
일련번호 3: 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 지하2층, 지상4층 내 2층 202호로서,
외벽: 드라이비트, 대리석 등 마감,
창호: 샷시 창호 등임.
일련번호 4: 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 지하2층, 지상4층 내 3층 302호로서,
외벽: 드라이비트, 대리석 등 마감,
창호: 샷시 창호 등임.
일련번호 5: 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 지하2층, 지상4층 내 1층 102호로서,
외벽: 드라이비트, 대리석 등 마감,
창호: 샷시 창호 등임.
일련번호 6: 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 지하2층, 지상4층 내 1층 102호로서,
외벽: 드라이비트, 대리석 등 마감,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 1-6: 본건은 공동주택(연립주택)임.

설비내역

일련번호 1-6: 기본적인 위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 바닥난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 자루형의 토지로서, "공동주택(연립주택)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 12미터, 서측 및 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

"감정평가액의 산출근거 및 결정의견"상 공법상 제한사항(토지이용계획사항) 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2024타경12158 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 저지리 2877 곶자왈아이파크 105동 4층402호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 780,000,000원

* 토지면적: 129.80㎡ (약 39.26평)

* 건물면적: 84.91㎡ (약 25.69평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 박OO (박수정)

2. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 제주시 한경면 저지리 소재 "저청중학교" 남동측 근거리에 위치

* 주위환경: 단독주택, 근린생활시설, 전 및 과수원 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통임

* 교통상황: 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임

* 도로상태: 북측 약 12미터, 서측 및 남측 약 4미터 내외의 포장도로와 접함

* 주변 환경: 단지 인근에 곶자왈 도립공원이 위치하고 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다. 또한, 저지예술인마을, 제주도립현대미술관, 오설록 티뮤지엄, 제주항공우주박물관 등 다양한 문화 및 여가 시설이 인접해 있습니다. '환상숲 곶자왈공원'과 저지오름도 가까이 위치합니다.

* 혐오시설: 조사된 내용에 따르면, 인근 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 없습니다. 제주도의 경우, 폐기물 처리 시설 등이 혐오시설에서 친환경 거점 공간으로 전환하려는 노력이 있으며, 이러한 시설들은 주로 다른 지역에 위치하고 있습니다. 본 물건지 인근에는 곶자왈 생태 지역이 있어 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 제주지방법원의 강제경매개시결정(2024타경12158) 접수일자 2024-10-31

* 선순위 권리:

* 을구 1번: 주택임차권 (권리자: 박수정, 접수일자: 2024-05-08, 권리금액: 680,000,000원). 이 권리는 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 인수되는 권리: 선순위 임차권 (박수정, 보증금 680,000,000원). 이 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 전액이 배당받지 못할 경우 그 차액은 낙찰자가 인수하게 됩니다.

* 말소되는 권리: 갑6 (강제경매), 갑7 (압류), 갑8 (압류) 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 박수정

* 보증금: 680,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-01 (대항력 발생 기준)

* 확정일자: 2022-05-04

* 배당신고일자: 2024-08-05

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위 임차권 등기 (2024.8.5. 접수). 이 임차인의 보증금 680,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고, 배당받지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

* 건축년도: 2020년

* 단지 규모: 85세대

* 주변 시세 (동일 단지 '곶자왈아이파크'):

* 2024년 3월: 84.91㎡ (전용면적 일치) 매매가 80,000만원

* 2024년 8월: 108.776㎡ (더 넓은 면적) 매매가 72,000만원

* 2026년 5월 (예상): 84.91㎡ (전용면적 일치) 매매가 30,000만원. (해당 거래는 시점상 불확실하거나 특이사항이 있을 수 있습니다.)

* 분석: 동일 면적(84.91㎡)의 최근 실거래가는 80,000만원 수준으로 확인됩니다. 감정가 78,000,000원과 유사한 수준이나, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 680,000,000원을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 지하2층, 지상4층

* 설비: 기본적인 위생 및 급배수, 바닥난방, 승강기 설비 갖춤

* 주변 교육시설: "저청중학교" 인근에 위치. 저청초등학교도 인근에 있습니다.

* 주변 문화/관광시설: 곶자왈 도립공원, 환상숲 곶자왈공원, 저지예술인마을, 제주도립현대미술관, 오설록 티뮤지엄, 제주항공우주박물관 등이 가까이 있습니다.

* 기타: 단지 내 커뮤니티 시설 (GX룸, 피트니스센터, 실내골프연습장, 북카페 등)이 잘 갖춰져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 가장 큰 리스크는 선순위 임차인(박수정)의 보증금 680,000,000원 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성입니다. 현재 감정가(780,000,000원)와 시세(약 800,000,000원)가 임차인의 보증금보다 높지만, 배당 과정에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 인수 부담이 발생합니다.

* 복합적인 권리관계: 중복병합사건으로 진행되어 권리관계가 다소 복잡할 수 있습니다.

* 경매 물건 특성: 감정가는 일반적인 시장 가치를 반영하나, 실제 낙찰가는 경쟁 및 권리관계에 따라 변동될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주시 한경면 저지리에 위치한 신축 연립주택으로, 쾌적한 자연환경과 우수한 주변 편의시설 및 문화시설을 갖추고 있습니다. 2020년에 준공되어 건물 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 본 물건의 가장 큰 특징이자 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 존재입니다. 임차인의 보증금이 680,000,000원에 달하며, 경매 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 해당 금액을 추가로 인수해야 합니다. 이는 낙찰가의 상승으로 이어질 수 있어 신중한 접근이 필요합니다. 곶자왈 지역의 쾌적함과 예술인 마을의 문화적 이점을 누릴 수 있다는 장점이 있지만, 임차인 관련 인수 부담을 철저히 고려한 입찰 전략 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 입지적 장점: 곶자왈 지역의 쾌적한 자연환경, 예술인 마을의 문화적 인프라, 제주 서부 지역의 관광 접근성.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당하여 즉각적인 수리 비용 부담이 적을 수 있습니다.

* 단지 내 편의시설: 잘 갖춰진 커뮤니티 시설은 거주 만족도를 높여줄 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

동일 면적(84.91㎡)의 최근 매매 사례가 80,000만원임을 감안할 때, 본건의 감정가는 78,000,000원입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 680,000,000원이며, 이 금액이 경매 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 있습니다. 따라서, 임차인 인수 부담금을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

만약 경매에서 680,000,000원 이상으로 낙찰되어 임차인 보증금이 전액 변제된다고 가정했을 때, 시세 및 감정가 수준에서 낙찰을 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 인수 가능성을 배제할 수 없으므로, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

적정 입찰가는 720,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가(780,000,000원) 및 최근 실거래가(800,000,000원)보다 낮게 책정하여 임차인 인수 가능성에 대비하고, 향후 시세 상승 시 투자 수익을 기대할 수 있는 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.