나이스옥션 법원경매 제주 2024타경34028 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 저지리 1536-1 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경34028 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 저지리 1536-1 단독주택 경매

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제주지방법원 경매7계 2024타경34028 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 저지리 1536-1 | 감정가: 5,596,157,260원 | 최저가: 2,742,117,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경34028 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 저지리 1536-1

용도: 단독주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자/채권자: 손OO / 주OOOOOOOOOOOOOOOO / 대OOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 법정지상권, 일괄매각, 제시외(8-1) 건물 매각 포함, 제시외 하우스골조 매각 제외

1.2. 면적 및 감정가 정보

감정가: 5,596,157,260원

토지면적: 13,009.00㎡ (약 3,935.47평)

토지 지분율: 1300900

건물면적: 96.32㎡ (약 29.14평)

건물 지분율: 9632

건물 제시외면적: 89.40㎡ (약 27.04평)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 저지리 소재 "저청중학교" 동측 인근에 위치함. 주위는 과수원, 전, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지대로 형성되어 있음. 차량 출입이 용이하며, 간선도로변으로 도로 및 교통사정이 무난하다고 평가됨.

2.2. 토지 현황 및 이용계획

기호(1~7)은 연접한 토지로 부정형이며 인접 토지 및 북측 도로대비 다소 낮으며, 남측 도로와 대체로 평탄한 폐원되어 방치된 상태(토지임야)임. 기호(9)는 부정형이며 동측 인접 토지 및 도로대비 대체로 평탄한 방치된 과수원임. 공부상 지목은 과수원/전이나, 현황은 토지임야/방치된 과수원으로 차이가 있음.

인접 도로상태는 기호(4) 토지 북측으로 노폭 약 15m 도로에 접하고, 기호(7) 토지 남서측으로 노폭 약 5m 내외 도로에 접함.

토지이용계획상 계획관리지역으로, 가축사육제한구역(일부제한구역), 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급 등이 지정되어 있어 각종 개발 행위에 제한이 따를 수 있음.

3. 건물 및 이용 현황

3.1. 건물 개요 및 현황

본건 주 건물(기호 8-1)은 브럭조 판넬지붕 단층으로, 외벽은 페인팅, 잡석붙이기 마감, 내벽/천장은 벽지, 원목판넬 마감, 바닥은 모노륨 마감임. 이용 상태는 '관리사이나 방치됨'으로 파악됨. 기본 위생설비, 급배수설비, 보일러 난방설비를 갖추고 있음.

제시외 건물(기호 8-2, 공부상 49.84㎡, 현황 55.1㎡)은 석조 판넬지붕 단층의 창고(다용도실)이며 이 또한 방치된 상태임. 부합물 및 종물로 기호(ㄱ) 브럭조 판넬지붕 단층 다용도실 및 욕실(약 19.4㎡)이 감정평가에 포함되어 있음.

4. 권리분석 및 리스크 검토

4.1. 권리분석 및 특이사항

본건은 토지/건물 일괄매각 건으로 진행되나, '법정지상권'의 특이사항이 명시되어 있어 이 부분이 가장 큰 권리상의 리스크로 작용할 수 있음. 법정지상권의 성립 여부와 그 범위에 대한 면밀한 검토가 필수적이며, 성립이 인정될 경우 토지 사용에 제약이 발생하고 건물을 철거할 수 없어 토지 가치에 심대한 영향을 미침.

또한, 목록 1~7, 9 토지가 농지(과수원, 전)와 현황이 혼재된 상태이므로, '농지취득자격증명(농취증)' 제출이 필요함. 미제출 시 매수보증금이 미반환되므로 농지법상 자격 요건을 반드시 확인하고 입찰해야 함.

4.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

최대 리스크는 '법정지상권' 문제이며, 이로 인해 명도(인도) 소송 외에 건물 소유자와의 법적 분쟁이 길어질 수 있음.

매각 대상에서 '제시외 하우스 골조(철파이프조 하우스 골조 약 70㎡)'는 제외되므로, 낙찰 후 해당 물건의 처리 문제(철거 또는 매입)가 발생할 수 있음.

건물 이용 상태가 '방치됨'이며, 공부와의 차이(지붕구조, 면적 차이, 지목 차이)가 존재하므로 리모델링 및 재정비 비용이 상당할 수 있음.

5. 종합 의견 및 투자 제언

5.1. 상권분석 및 생활정보

본건은 저청중학교 동측 인근의 과수원, 전, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지대로, 전형적인 농촌 또는 외곽 지역의 입지임. 상업 시설이 밀집한 상권은 형성되어 있지 않으며, 생활 편의시설의 접근성은 다소 낮을 것으로 판단됨. 교통 상황은 간선도로변으로 무난하여 차량 이용 시 불편함은 적을 것으로 보임.

5.2. 종합 의견

본건은 약 3,935평에 달하는 대규모 토지를 포함하고 있어 토지의 잠재적 가치가 높으나, 법정지상권 성립 가능성과 농취증 발급이라는 두 가지 중대한 해결 과제를 안고 있음. 감정가 55억 원대는 대규모 토지 면적(계획관리지역)에서 기인한 것으로 보이며, 토지의 현황이 폐원된 토지임야 및 방치된 과수원인 점을 고려하여 개발 가능성 및 비용을 면밀히 분석해야 함.

5.3. 투자 포인트

대규모 토지 확보: 계획관리지역 내 약 3,900평 이상의 광활한 토지 면적은 장기적인 투자 관점에서 높은 잠재적 가치를 지님. 향후 제주도 개발 계획과 연계하여 대안적인 활용 방안(대규모 전원주택단지, 농촌체험시설 등) 모색이 가능함.

교통 접근성: 간선도로변 접근성이 무난한 편으로, 제주 서부 지역 내 이동에 유리함.

법정지상권 해소 노력 필요: 법정지상권 성립 여부를 선행적으로 파악하고, 성립 시 건물 소유자와의 협상 또는 법적 대응을 통해 토지 가치를 온전히 회복할 수 있는 능력이 있는 전문 투자자에게 적합한 물건임.

법원 정보

제주지방법원 경매7계