나이스옥션 법원경매 제주 2025타경6099 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 상가리 1535-1 과수원 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경6099 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 상가리 1535-1 과수원 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매7계 2025타경6099 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 상가리 1535-1 | 감정가: 867,780,000원 | 최저가: 425,212,000원 | 용도: 과수원

1. 물건 개요 및 기본 정보 보고서

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경6099 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 상가리 1535-1

용도: 과수원

매각대상: 토지매각 (일괄매각)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 867,780,000원

토지면적: 3352.00㎡ (약 1014.00평)

1.2. 소유자 및 채권 관계

소유자: 농OOOOOOOOOOOOOOO

채무자: 농OOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 광OOOOOOOOOOOO

특이사항: 소유자 및 채무자가 동일한 임의경매 건으로, 권리관계는 단순할 것으로 예상됩니다. 매각은 토지 일괄매각 방식입니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 환경 분석

위치 및 주위환경: 본건은 제주시 애월읍 납읍리 소재 "납읍초등학교" 북동측 원거리에 위치하며, 주변은 과수원 및 전 등이 혼재하는 농경지대입니다. 취락지 근거리에 소재하고 있습니다.

교통상황: 제반 차량 출입이 용이하며, 취락지 근거리에 위치하여 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

형태 및 이용상태: 기호(1)과 기호(2)의 연접한 토지이며, 부정형이나 인접 도로 및 토지 대비 대체로 평탄한 과수원으로 현재 이용 중입니다.

인접 도로상태: 기호(1)은 남서측으로 노폭 약 10m 도로에 접하여 도로 접근성이 양호합니다. 기호(2)는 지적공부상 남측 소폭 도로에 접하나, 실제 진입은 기호(1) 토지를 통해 이루어지고 있어 사실상 기호(1)에 의존적인 형태입니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한사항

기호(1) 주요 제한: 계획관리지역, 중로2류(폭 15m-20m)(저촉), 가축사육제한구역(일부제한구역), 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급.

기호(2) 주요 제한: 계획관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급.

특징: 두 필지 모두 **계획관리지역**을 일부 포함하고 있어 생산관리지역이나 농림지역 대비 개발 가능성은 높으나, **경관/생태계/지하수 보전지구 5등급 및 장애물제한표면구역** 등 다수의 중첩된 규제가 존재하므로 향후 개발 행위 시 매우 까다로운 절차가 필요합니다. 특히 기호(1)은 중로2류에 일부 저촉되어 향후 도로 확포장 시 일부 편입될 가능성이 있습니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석: 본건은 과수원으로 이용되는 농경지대로 상업적인 상권은 형성되어 있지 않습니다. 다만, **계획관리지역**의 토지이므로 향후 농업 관련 시설이나 조건 충족 시 비농업 시설로의 전환 잠재력이 있습니다.

생활 정보: 납읍초등학교 북동측 원거리에 위치하며, 취락지 근거리에 소재한다고 평가되어 기본적인 생활 편의 시설(취락지) 접근은 용이할 것으로 보이나, 도보권의 편의 시설은 제한적일 수 있습니다.

주변 혐오시설: 제시된 감정평가서 요약본에는 주변에 특정 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 분석

경매 유형: 부동산 임의경매. 채권자(광OOOOOOOOOOOO)의 신청에 의한 경매로, 일반적인 근저당권 등에 기한 경매로 추정되며, 소유자/채무자가 동일하여 권리관계는 복잡하지 않을 가능성이 높습니다.

제시목록 외의 물건 및 공부와의 차이: 없음. 권리분석상 단순함이 확인됩니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

농지취득자격증명 필수: 본 물건은 **농지취득자격증명 제출이 필수**이며, 미제출 시 매수보증금이 몰수됩니다. 투자자(낙찰자)는 농지법상 자격 요건을 갖추고 기한 내에 증명을 제출해야 하는 중대한 리스크가 있습니다.

중첩된 규제: 계획관리지역의 이점이 있으나, 경관보전, 생태계보전, 지하수자원보전 등 다수의 강력한 규제가 중첩되어 향후 건축 및 개발 시 높은 진입 장벽이 예상됩니다. 개발 방향 설정에 신중을 기해야 합니다.

일괄매각 및 진입로: 기호(2)는 기호(1)을 통해 진입하고 있어 사실상 두 필지 모두 낙찰받아야 온전한 사용이 가능합니다. 일괄매각 조건은 이 리스크를 해소하는 조건이지만, 개별 필지 매각은 불가합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 투자 포인트

최고의 입지: 제주 애월 지역의 1000평대 대형 과수원 부지입니다. 기호(1)은 노폭 약 10m 도로에 접하여 접근성이 양호합니다.

개발 잠재력: 농지이나, **계획관리지역**을 포함하고 있어, 까다로운 규제에도 불구하고 향후 용도 변경 및 건축을 통한 활용 가능성이 생산관리지역만 있는 토지 대비 높습니다.

4.2. 종합 의견

본건은 제주 애월 지역의 대형 과수원으로, 토지면적이 3352.00㎡ (약 1014.00평)에 달하고 기호(1)의 도로 접근성이 우수하다는 강력한 장점을 가지고 있습니다. 그러나 투자 결정 전 반드시 **농지취득자격증명** 확보 가능성을 최우선으로 검토해야 하며, **다수의 보전/규제 지구 중첩**으로 인해 개발의 자유도가 크게 제한될 수 있음을 충분히 인지해야 합니다. 따라서 이 물건은 농지 관련 자격 요건을 갖추고, 제주도의 복잡한 규제 환경을 이해하며, 장기적인 관점에서 개발이 가능한 (또는 농지로서의) 가치를 보고 접근할 수 있는 전문적인 투자자에게 적합합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매7계