나이스옥션 법원경매 제주 2025타경404 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대포동 195-2 과수원 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경404 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대포동 195-2 과수원 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매7계 2025타경404 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대포동 195-2 | 감정가: 261,174,000원 | 최저가: 127,975,000원 | 용도: 과수원

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경404 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대포동 195-2

용도: 과수원

감정가: 261,174,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 1,653.00㎡ (약 500.00평)

건물면적: 0.00㎡

1.3. 권리 관계

소유자/채무자: 박OO

채권자: 신OOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필요

2. 입지 조건 및 환경 평가

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서귀포시 대포동에 위치하며, "중문고등학교" 북동측 원거리의 순수 농경지대입니다. 주위는 과수원 등 농경지가 주를 이루는 전형적인 농촌지역입니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 전반적인 교통여건은 보통 수준입니다. 다만, 주요 도심지나 생활 편의시설로부터는 원거리에 있어 차량 의존도가 높습니다.

2.3. 토지의 형태 및 도로 상태

본건은 남서측 하향 완경사지에 위치하나, 자체 지반은 대체로 평탄한 부정형의 토지입니다. 현재 과수원으로 이용 중이며, 일부는 불경지(이장된 분묘자리)가 포함되어 있습니다.

도로는 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접해 주 출입이 가능합니다. 북서측으로도 폭 3미터 내외의 막다른 관습상 도로(콘크리트 포장)에 접하고 있으나, 단차로 인해 직접 통행은 불가한 상태입니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 권리관계

매각대상은 토지 전부에 대한 매각이며, 건물은 존재하지 않아 법정지상권 문제는 발생하지 않을 것으로 보입니다. 본 경매는 부동산 임의경매 사건으로, 등기부상 권리 분석 결과 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (제시된 정보만으로는 상세한 등기부 권리 분석은 불가하나, 임의경매의 일반적인 원칙에 따름)

3.2. 핵심 주의사항: 농지취득자격증명

본건은 '과수원' 용도의 농지입니다. 따라서 최고가 매수신고인은 관할 행정기관에서 발급하는 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 합니다.

**가장 중요한 주의사항**은 농지취득자격증명을 기한 내에 제출하지 못할 경우, 매수보증금(입찰보증금)이 반환되지 않고 몰수된다는 점입니다. 농지법상 자격 요건을 필히 확인해야 합니다.

4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

4.1. 지역 지구

자연녹지지역, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>으로 지정되어 있습니다.

자연녹지지역은 도시의 녹지 공간 확보 및 장래 도시 용지 공급 등을 위해 보전할 필요가 있는 지역으로, 건폐율, 용적률 등 개발 행위에 제한이 따릅니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 분석

본건은 주위가 과수원 등 농경지 위주의 '순수 농경지대'로, 상업 시설이 발달된 상권은 형성되어 있지 않습니다. 인근에는 생활 편의시설이 부족하며, 상권 이용을 위해서는 서귀포 시내 또는 중문 관광단지 등 원거리 지역으로 이동해야 합니다.

5.2. 생활 정보 및 혐오 시설

주변에 중문고등학교가 있으나 본건과 원거리에 있어 학군 접근성은 낮습니다. 주변은 조용하고 쾌적한 농촌 환경입니다.

특정 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았으나, **토지 자체** 내에 이장된 분묘자리가 포함된 불경지가 있다는 점은 이용상 제약 또는 매입 후 처리 비용이 발생할 수 있는 내부적 리스크 요인으로 작용합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 리스크

자격 미달 또는 기한 내 미제출 시 보증금 몰수라는 명확하고 중대한 리스크가 존재합니다. 응찰자는 농지 취득이 가능한 자격(농업경영 계획 또는 주말농장 목적 등)을 사전에 확인해야 합니다.

6.2. 토지 이용 및 형태 리스크

본건은 남서측 하향 완경사지에 위치하며, 자체 지반은 평탄하나 도로 접면 중 북서측은 단차로 인해 직접적인 통행이 불가능하여 토지 활용에 다소 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 내부적 리스크

토지 내부에 불경지(이장된 분묘자리)가 존재하여, 향후 개발 또는 이용 시 토목 공사 비용 및 시간적 손실이 추가될 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 대포동에 위치한 약 500평 규모의 과수원으로, 자연녹지지역 내에 있어 장기적인 관점에서 일정 수준의 개발 가능성을 보유하고 있습니다. 그러나 순수 농경지대라는 입지적 특성과 농지취득자격증명이라는 **필수적 조건**을 감안할 때, 일반 투자자보다는 **실제 영농 의지가 있거나 농지 취득 자격을 갖춘 투자자**에게 적합한 물건입니다.

7.2. 투자 포인트

* **투자 포인트 1. 농지 자격자 진입 장벽 (High Barrier to Entry):** 농취증 요구 사항은 일반 투자자의 접근을 어렵게 하여, 자격 요건을 갖춘 실수요자에게는 상대적으로 낮은 경쟁률과 합리적인 낙찰가로 취득할 기회를 제공할 수 있습니다.

* **투자 포인트 2. 장기적 보전 및 활용 (Long-term Agricultural/Preservation Value):** 현재 과수원으로 수익 창출이 가능하며, 자연녹지지역은 제한적이나마 단독주택, 농어업 관련 시설 등으로의 개발 가능성을 열어두고 있어 장기적인 가치 보전 및 상승을 기대할 수 있습니다.

* **투자 포인트 3. 간선도로 인접 (Good Road Access):** 차량 접근이 용이하며 간선도로에 인접해 있어, 향후 농산물 운송 및 개인 이용에 편리합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매7계